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本报王光8月24日讯(采访人员安微)房地产行业已经进入管理红利时代 。在三条新红线和两次集中供地政策的影响下 ， 房企通过“高周转、高杠杆”实现规模快速增长是不现实的 。
和很多房地产公司一样 ， 稳坐“千亿军团”的郑融地产放下了对规模的执念 ， 开始出现越来越多的效率和安全问题 。
8月23日 ， 在郑融地产举行的2021年中期业绩发布会上 ， 董事长黄仙芝反复强调“规模、效率、安全”的平衡 。他说 ， 郑融地产一直强调高质量发展 ， 努力实现规模、效率和安全的平衡 。规模虽然会带来成本分摊的优势 ， 但要与业务能力、行业发展、政策要求相匹配 。
销售额同比增长47% ， 权益销售额相对较低的问题仍未解决 。
从今年上半年来看 ， 就销售规模而言 ， 郑融房地产有着良好的增长 。
(Yangguang.com发布的2021年中期业绩发布会截图 ， 郑融地产近年合同销售变动表)
今年年初 ， 郑融地产制定了1500亿元的销售目标 。截至6月30日 ， 上半年 ， 郑融地产已实现合同销售金额823亿元 ， 同比增长47% 。
据黄仙芝介绍 ， 到今年7月 ， 郑融房地产的合同销售额已经达到930亿 ， 完成合同销售目标的62% 。他认为 ， 尽管下半年市场有下降趋势 ， 但郑融房地产实现全年目标没有问题 。
然而 ， 郑融房地产高管似乎没有对市场质疑的低股本销售做出有力回应 。
据嘉里数据显示 ， 郑融集团上半年实现股权销售463.5亿元 。据此计算 ， 郑融地产的股权出售比例约为56.32% ， 高于2020年的55% 。
此前 ， 在郑融地产2020年业绩发布会上 ， 郑融地产执行董事、执行副总裁杨力曾公开表示 ， 从去年到今年 ， 郑融地产更加注重整体股权销售规模 ， 预计2021年郑融整体股权销售将达到60%左右 。
现在看来 ， 郑融地产今年实现股权销售比例目标值有一定难度 。在2021年中期业绩发布会上 ， 郑融地产副总裁兼首席财务官陈伟建表示 ， 郑融地产对合作持开放态度 ， 主要希望分散投资风险 ， 实现合作共赢 。他表示 ， 上半年 ， 郑融地产的股权出售比例和合并比例接近50% ， 全年将保持这一比例 。
(Yangguang.com发布的郑融地产上半年新增土地储备数据来源:2021年中期业绩发布会截图)
从土地储备权益比例来看 ， 陈伟建的回答比较中肯 。截至2021年6月30日 ， 郑融地产土地储备约2930万平方米 ， 其中土地储备权益占比约56% ， 较2020年末的58%下降2个百分点 。上半年 ， 郑融集团新收购24幅地块 ， 总建筑面积约356万平方米 ， 占股权约46% 。
“虚胖”不是问题 ， 关键财务问题要控制 。
除了销售权益相对较低 ， 郑融地产的毛利率数据也不好看 。
2018年至2020年 ， 郑融地产毛利率分别为22.8%、20%和19.1% ， 连续三年下滑 。2021年上半年 ， 郑融地产毛利率同比微降1.2个百分点至19.1% ， 与去年底持平 。
但是 ， 每个企业都有自己的存在方式 。
股权比例和毛利率的问题可能会让郑融地产看起来“虚胖” ， 但与一些不增收不增利的企业相比 ， 郑融地产的表现还是可圈可点的 。
数据显示 ， 2021年上半年 ， 郑融地产实现营业收入160.11亿元 ， 同比增长10.1%；期内净利润15.03亿元 ， 同比增长18%；归属于股东的净利润11.66亿元 ， 同比增长33.1% 。
(Yangguang.com发布的郑融地产近年利润变动表来源:2021年中期业绩发布会截图)
事实上 ， 近三年来 ， 郑融地产的营收和归母净利润增速虽有所放缓 ， 但仍呈上升趋势 。数据显示 ， 2018年至2020年 ， 郑融地产营收和归母净利润分别为263.5亿、325.6亿、361.3亿和21.1亿、23.1亿和26.5亿 。
面对市场较为关注的“三条红线” ， 郑融地产也在2021年半年报中给出了答案 。
(Yangguang.com发布的2021年中期业绩发布会截图 ， 郑融地产近年现金短债率变化表)
数据显示 ， 郑融地产的资产负债率为72.4% ， 净负债率为57.2% ， 现金短债比为2.19 。根据有关规定 ， 郑融房地产踩了红线 ， 属于黄色企业 。
郑融地产的管理层并不太担心债务结构 。陈伟建表示:“下半年将进一步削减债务 ， 年内‘三条红线’全部达标 。”
除了“三条红线”达标 ， 郑融地产对财务健康的信心还体现在对表外股权和债务的态度上 。
在2021年中期业绩发布会上 ， 郑融地产大方申报了表外债权债务 ， 成为首家主动公布表外债权债务的房地产公司 。
截至2021年上半年 ， 郑融地产表外负债约31亿元 ， 表外货币资金约24亿元 ， 表外净负债约7亿元 。陈伟建认为 ， 目前郑融地产的表外负债是可控的 。
对于郑融地产主动公布表外债权债务 ， 业内人士已经充分认可 。RealData高级分析师潘浩表示 ， “三线四档”金融监管政策开始以来 ， 调控力度不断加大 ， 房企负债降低效果明显 。一直以来 ， 具有隐性债务属性的表外负债成为行业的一大风险隐患 。
他表示 ， 郑融地产首次主动披露表外债务 ， 在行业内具有一定的引领作用 ， 将有利于监管机构对房地产企业整体债务风险的评估 ， 并可能推动其他房地产企业跟进 ， 加快房地产企业在财务稳健道路上的主动优化 ， 共同维护行业财务风险的可控性 。
【正荣地产荣战团怎么样 正荣地产怎么样】在房地产行业发生剧烈变化的情况下 ， 郑融房地产的发展战略已经制定出来 。黄仙芝表示 ， 郑融房地产在未来仍被看好 ， 并将重点培育一二线城市 。合作开发也将是其主流商业模式 。同时 ， 他表示 ， 随着外部市场的变化 ， “快速周转”不再适合所有项目 。未来公司会调整策略 ， 一部分项目“快速周转”保证现金流和规模 ， 另一部分保证利润 。

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