投稿|贝壳不是瑞幸咖啡( 二 )
从此前“极点商业”对贝壳的跟踪来看，新房销售和其他销售其实在贝壳GTV中占据越来越重要的地位 。在贝壳内部，各个大区均组建有新房事业部，比如新楼盘（新房）驻场，目前各大招聘网站仍有新房销售团队的大量招聘——很奇怪浑水没有注意到这一点 。
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另外，其他销售渠道在财报中也有所体现 。根据贝壳2021年第二季度财报，新房GTV为4983 亿元，大量由关联代理和其他销售渠道拉动，为此贝壳向外部渠道支付的佣金分成达94亿元，同比大增51.4%，占总营收成本的一半 。第三季度财报则显示，第三季度加入平台ACN网络的门店有29%来自公司的新房销售外渠“房江湖”，这一比例在第二季度为22% 。
存量房交易GTV和收入上，贝壳称浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏，并非来自公司的真正数据，且未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取外部套均价进行模糊替代 。利用5月25日～8月8日这76天的数据，来模拟2021年第二季度，存在很强的主观臆断性及误导性 。
贝壳重申，2021年第二季度和第三季度，公司新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元，新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元；期内存量房交易GTV分别为6520亿元和3782亿元，存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元 。
在贝壳上，除了链家，还有大量加盟中小经纪品牌 。根据第三季度财报，截至9月末，贝壳门店数量为53946 家，比一年前增长20.2%，活跃门店数量大约49468 家 。
贝壳门店也成为浑水狙击对象 。浑水称，截至2021年第二季度末，贝壳门店总数至少夸大了23% 。浑水还质疑贝壳虚报中介人数 。比如，贝壳声称上海拥有2.1万个经纪人，但工商查询显示只有9998个，这表明贝壳显著虚增其经纪人数量 。
贝壳反击称，因信息源不完整，报告提到的门店数、经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵 。贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这类经纪人可在 “新房”频道的子页面找到，显然浑水并未意识到这一点 。同时，该频道中的新房经纪人还有权利选择不对外展示自己 。
此外贝壳称，报告关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解 。
02 说服力不够，恶意做空倾向明显？尽管浑水与贝壳各执一词，但从国内外市场来看，与瑞幸此前被做空明显不同，几乎一边倒选择支持贝壳，认为浑水报告有明显恶意做空倾向 。“作为专业的对冲基金经理，我们对做空机构并没有成见 。中国上市公司中，的确有一小部分害群之马，甚至有造假专业户，不断坑害投资人 。”河东资产联合创始人兼首席投资官傅刚强调表示 。在傅刚看来，浑水对贝壳的一些指控细节难以站住脚：比如指控门店交社保的人数，和贝壳宣传的代理人数量不符合 。“按照上述逻辑，拥有数百万骑手的美团，就是一家空壳公司 。”
另外，浑水指控镇江一个凤凰城门店售卖距离95公里外扬州新房的楼盘是造假，“看来浑水不知道扬州镇江已经一体化，在贝壳体系中，跨区域卖房早是通用操作 。”
实际上，地产经纪行业与咖啡行业实际情况截然不同，不同统计方法，需要用不同数据去进行交叉验证 。
比如，对贝壳来说，北京、上海、郑州、重庆等一二线城市才是主战场，浑水以廊坊举例，样本数量、实例说明性都不算太强 。
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