投稿|自如搞酒店，温德姆开公寓，“不务正业”能走多远？投稿|自如|酒店

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文 | 空间秘探，作者 | 雷布同

试想一下，打开一间长租公寓的门，迎接你的不是常规的一床一桌一柜一沙发，而是一个典型的酒店客房，一应俱全。在自如Z-Stay ，这个设想已经实现了。当然，在酒店中打造公寓的不只有自如，还有温德姆酒店。前不久，温德姆宣布在德克萨斯州开设第一家La Quinta和Hawthorn Suites双品牌概念的“公寓+酒店”门店。大胆设想，如果有一天自如能够“搬进”温德姆，公寓+酒店的模式会不会就此风靡一时？
01 自如“住”酒店，温德姆开公寓相比起自如寓、自如友家、自如驿等成熟产品，自如Z-Stay是一款新产品。据了解，自如Z-stay属于自如寓旗下细分产品线，是通过与酒店合作，以整层形式承租并经过轻改造后，将酒店闲置的存量房源盘活，向客户提供30天起租+入住礼包的服务。也就是说，自如Z-Stay是一款位于酒店的集中式长租公寓产品。
在涨价和“毕业”风波下， 5月底自如悄然上线北京Z-Stay新增四家门店，分别是中关村、五道口、酒仙桥以及团结湖。不过，翻阅自如APP发现，目前平台展示了3家Z-Stay门店，分别是Z-Stay团结湖店， Z-Stay酒仙桥店以及Z-Stay学院南路店。其中，除了学院南路店目前处于满房之外，其他两家门店仍有空余公寓可对外出租。
通过在线咨询相关工作人员，有关Z-Stay的更多细节开始逐渐清晰。
首先是费用层面，与常规公寓收费相比， Z-Stay的水电费是固定的。以团结湖店为例，水电费均为200元/月，而服务费则已经包含在房屋租金内。
其次是产品层面，除了原有的酒店客房， Z-Stay还有公用的洗衣机和烘干机。而且，虽然被子和枕头会由自如提供，但是租客需要自行准备床单被罩。
最后是服务层面， Z-Stay提供的服务基本与自如其他产品区别不是很明显。尽管位于酒店中，但是Z-Stay并不提供酒店餐饮服务。据工作人员介绍，如果租客有餐饮需要，可以和酒店内部购买早餐券。
此外，据工作人员介绍，目前Z-Stay合作的酒店主要是全季酒店和桔子酒店。
再来看看温德姆于美国得克萨斯州开设的“公寓+酒店”双品牌概念店，由中高端品牌La Quint by Wyndham和长住型公寓Hawthorn Suites by Wyndham组成。该项目共103间客房，其中73间归属La Quinta ， 30间为Hawthorn Suites 。客房之外，酒店大堂、健身中心、酒吧等休闲功能区属于双品牌共享区域，有效简化了酒店的开发和运营成本。
据了解，温德姆计划在德克萨斯州其他城市布局36家“公寓+酒店”双品牌概念店，同样由La Quinta和Hawthorn组合。而且，据温德姆介绍，之所以要将提供精选服务的中高端酒店品牌与长住型品牌结合在一起，一方面是为了满足消费者与日俱增的稳定长居需求，另一方面也是拓宽两大品牌未来的发展空间。
就这样， “公寓+酒店”成了公寓行业和酒店行业不约而同的动作。尽管结合模式有所不同，但不难看出，酒店需要公寓等长住型产品的存在，公寓希望能与酒店靠得更近，已经成为了当下这两大住宿产品达成的共识。
02 “公寓+酒店” ，正在卷土重来事实上，打造“公寓+酒店”组合模式的玩家不止是自如和温德姆。公寓板块，如华住旗下的城家公寓，推出了“酒店+公寓”旅居联营合作模式。酒店板块，酒店与服务式公寓抱团的例子更是数不胜数，如处于同一物业内的义乌万豪酒店和义乌万豪行政公寓，广州瑰丽酒店与广州瑰丽府邸等都是如此。
严格来说， “公寓+酒店”不是住宿行业的新创举。
最初，公寓行业内一些酒店系玩家们，依据多年经营酒店的经验，推出了“长短租”模式，即部分房间用于长租，部分用于做日租。以城家公寓的“酒店+公寓”旅居联营合作模式为例，该模式最早出现在品牌诞生之初。基于酒店品牌方的背景，城家公寓除了长租之外，还推出了周租、月租、季租的租赁产品。早在2019年，城家的中短租业务就占到20%左右。而且，据其高层表示这类短租是一种全新的细分市场，在未来有很大的增长空间。目前来看，这位高层的判断是准确的。
不过， “长短租”模式，主要是运营层面的“公寓+酒店” 。紧接着，长租公寓品牌开始推出短租产品，实现产品层面的“公寓+酒店” 。
2016年，自如切入短租领域，推出了自如驿和自如民宿等产品，填补了原产品线中短租板块的空白。彼时，有观点认为，在长租领域积累了相当多的客户和相当丰富的运营经验后，自如切入短租是顺势而为。而且，也有些长租公寓品牌，效仿了服务式公寓+酒店品牌同处一物业的做法。据相关报道称，此前广州珠江新城的雅诗阁公寓， 8成做长租，其余的被拿来做日租，并通过OTA等渠道放出。拿出一部分房源做短租，并提供相应的服务，如此一来也帮长租公寓解决了出租率的压力。
正如上文所言，此时的公寓与酒店尽管是在不断靠近，但是依旧处于内部自行试水的阶段。无论是打造短租产品或是拿出部分房源用于短租，变化发生在品牌内部。然而，当下的趋势是，公寓和酒店两大板块的不同品牌开始互相拥抱。
自如北京Z-Stay目前选择的是全季酒店和桔子酒店，温德姆是撮合旗下的中高端酒店品牌与长住型酒店品牌，打造“公寓+酒店”概念店。也就是说，在经过了一段时间的运营和产品层面的试水之后，公寓和酒店确定了彼此选择的正确性以及潜在的巨大商业发展空间。正是因此，城家公寓愿意不断深入对长短租结合经营的研究，完成了经营逻辑梳理后，推出了配套的管理系统等经营工具。
相较于疫情初期忙于自救的手忙脚乱，眼下的公寓和酒店在喘过一口气之后，以更沉着冷静的姿态开始探索各种合作的可能。不难看出， “公寓+酒店” ，正在以融合度更高的姿态，卷土重来。
03 公寓与酒店，为什么互相选择？为什么，公寓与酒店会在当下互相选择，并且融合程度愈发超前。互惠，成了双方合作的一致动机。在经历并不断克服疫情带来的诸多经营挑战之后，叠加对当下住宿消费市场发展动向的判断， “公寓+酒店”为双方带来了一些实打实的利好。
于公寓而言，首先是短租有利于降低长租公寓体验门槛，给新用户提供成本更低的接触机会。以自如Z-Stay为例，可以一个月起租，而自如心舍等产品就需要签订长期租房合同。灵活的租赁期限，实际是帮助长租公寓拓宽了客群，既能满足长住客群的需求，也能迎合有中长期差旅住宿需求的商务人群。而且，这些房源原本就是经营管理状态下的酒店客房，长租公寓只需租赁，无需装修或配备家装等。对于长租公寓来说，一定程度上缩短了从拿房到产品完成的周期，利好后期出房。
其次是为轻资产发展提供了新的物业选择。如上文所言，目前“公寓+酒店”的模式已经发展至不同品牌之间的相拥。也就是说，公寓与酒店需要在一个物业内共同经营，无论是服务、人员或是产品层面都需要不断磨合。但是，一旦成功跑通了“公寓+酒店”的模式，拓宽了长租公寓品牌轻资产输出的物业选择范围，有助于加速品牌完成规模拓展。
正如上文所说，能从合作中获得利好的不只是公寓，还有酒店。
于酒店而言，一方面优化了产品结构，拉高出租率。毕竟，同一物业中的长租客和短租客既不冲突，未来也有可能相互转化，对酒店的经营来说也有一定好处。以杭州未来科技城同派酒店为例，其中既有常规客房也有部分楼层打造为长租公寓，同时还配备了公共厨房等居家性功能空间。这样既满足了普通短途商旅住客的住宿需求，也满足了需要在杭州未来科技城中长期居住的消费者的需求。但是，一旦全部做酒店，或是全部做公寓，那么大概率就不能兼顾这两大客群的差异化需求，出租率会受到影响。
另一方面，长短租结合打破了传统酒店长包房和间夜房两极，有助于将出租率和GOP（营业毛利）组合价值最大化。据城家介绍，一连锁酒店转型“酒店+公寓”旅居联营前后， GOP值变化显著。改造前，单一酒店业态经营月GOP为136890元；改造后，酒店+公寓组合业态经营月GOP为370710元，其中酒店部分为140400元，公寓部分为230310元。酒店为此支付的单间改造成本，为3380元。
综上，公寓与酒店通过相互选择，获得不同维度的多重利好。不过需要注意的是，目前选择“公寓+酒店”组合的不同品牌依旧是少数，一些问题尚未完全暴露。而那些待磨合的磕绊，才是决定“公寓+酒店”能够实现长久合作的关键所在。
04 如果自如“搬进”温德姆如上文所言，当下的“公寓+酒店”合作对象正在不断外扩，从最初的品牌内部试探，到中期的同一集团多品牌之间的组合，再到目前隶属不同集团的品牌联动。按照这一趋势发展下去，假以时日，自如也有“搬进”温德姆酒店的可能。但是，在这一天真正来到之前， “公寓+酒店”在今后的发展中还有哪些地方需要多加注意？
区分经营逻辑谈及“公寓+酒店”模式，有人容易将这类模式等同于酒店的“日租+长包房” 。实际上，这两种模式不能被画上等号。长包房的产品与服务均有酒店方提供，严格来说只是将日租房的服务时限延长至更长的周期。但是“公寓+酒店”是两种不同租住产品的组合，而且可能受到的影响因素也会有很大变化。因此，不能采用一样的经营逻辑。
这也是为什么品牌方会自行打造更实用这种混合业态的管理系统。以城家的“长短租结合收益调节管理系统”为例，根据系统大数据，城家可以进行动态调整，始终出售价值最大化的租期产品。而不只是简单地将一部分房源划定为公寓产品，一部分用作日租房，实现出租率和GOP两手抓的逻辑。
改写产品逻辑在小红书搜索“酒店长租” ，相关笔记超2万篇。一些消费者感慨长租酒店的生活便捷，每天都有阿姨打扫卫生，不用自备床上用品，而且每日提供饮用水，且无需交水电费和网费。甚至一些酒店为长租客人免费提供停车服务、健身房和早餐等配套服务。但是，这些用户也指出了一些酒店作为长租产品需要改善的产品细节。
一是酒店客房原本的设计是短途旅居，因此没有太多的储物空间，可供消费者存放物品。因此一些新建酒店认识到了这个问题，有意识地增添了若干个橱柜。二是“不能做饭，也没有冰箱，只能外卖或者出去吃” ，餐厨功能的空缺。绝大多数情况下，除了源宿等原本定位长住型酒店的品牌外，酒店客房一般不会配备如微波炉和料理台等烹调设备。因此，一些有意打造“公寓+酒店”的酒店物业，会进行二次装修，做一些长租化的改造，对产品逻辑进行改写。
优化价格逻辑在不少人分享的酒店长租经验分享中，价格是触动其选择在酒店长租的关键因素之一。尤其是因疫情影响，酒店价格跳水的情况下，酒店长租的性价比优势进一步强化。据媒体报道，北京市朝阳区百子湾全季酒店在疫情前长租业务占比在3%左右，今年5月这一比例已经超过10% 。一些博主表示，相比起在酒店周边租房，日均价格更便宜，足以替代租房。
而且，一些OTA平台及酒店集团也相继借助“价格武器”进攻“公寓+酒店” 。在“携程月租房·享月租专属优惠”的相关推广中，长住酒店折扣低至原价的6-7折，全季酒店部分门店在小红书直接贴出了“长租4折”的促销广告等。
但是需要考虑的是，当酒店行业逐渐恢复至此前较为景气的状态，酒店是否还能在价格方面做出如此大的让步。因此， “公寓+酒店”可以通过增加配套服务等途径来提升日均价，优化价格逻辑。而不只是简单地用日均价的逻辑，来说服消费者，并让其买单。
【投稿|自如搞酒店，温德姆开公寓，“不务正业”能走多远？】且不论自如“搬进”温德姆的概率有多大，但“公寓+酒店”这类老牌产品在疫情下得到了新生是毋庸置疑的。不过，面对新消费环境和新消费客群，在成为联动酒店与公寓品牌的联结点之后，老牌产品如何才能撬动更大的市场份额？期待更多如自如、温德姆和城家等先行者们，给出他们摸索过后的答案。