【玉米带你借钱生钱（五）】（|【玉米带你借钱生钱（五）】：房产投资你要避开的 6 个大坑）【玉米带你借钱生钱（五）】

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以下内容来自于玉米的分享。
本节思维框架
避开公寓（商住楼）；
避开商铺写字楼；
避开旅游地产；
避开远郊一手CEO盘；
避开小产权房；
避开学区房。
避开公寓（商住楼）

40年产权，不能落户

我们的住宅正常是70年产权，有些城市比如重庆是50年产权的。一般的住宅可以落户、绑定学区、社会福利等等。但公寓是40年产权，属于商业地产性质，不能落户，也不能绑定学区，社会福利等等。

首付高，贷款年限短

公寓的一般要求五层成首付甚至全款的。而且，因为是只有40年产权的商业地产性质，所以一般贷款年限只有十年。
我们是把房产当成杠杆工具，但公寓显然不能发挥房产的杠杆属性。

交易税费太重

公寓的交易税费太重，出手比较困难。公寓要卖出的时候是交20%个人所得税，加上土地增值税、加上营业税，总体算下来大约相当于公寓涨幅乘以30%甚至更高，涨的越多税越重。
比如100万买入的公寓，200万卖出的话要交30万甚至更高的税。所以在重税之下，二手公寓的流通性非常的差，出手非常困难。
4.居住体验差
首先公寓不仅公摊比较高，而且能居住的隐形成本高，水电费都是商业水电，而不是居民水电。
公寓为了安全起见，一般不通燃气，无法明火炒菜。之前的上海有个商住楼，甚至有个奇葩的规定，晚上9点以后断电。最后公寓大多是出租的，人员比较复杂，有老人和孩子的家庭住在这种地方，体验就更差了。
所以公寓由于不能落户、贷款年限短、流动性差、居住体验差等等，往往的涨幅比较慢。
避开商铺写字楼
商铺，写字楼的也是商业性质，和公寓一样的是40年产权，也有的城市是50年产权。
除了和公寓相同的问题，首付高、贷款年限短、交易税费重等等问题之外，商铺写字楼还是一个非常容易受到冲击的资产。

电商冲击

很多人都是因为“一铺养三代”的说法去买商铺的。希望能获得源源不断的现金流。在十多年前电商不发达的年代，商品零售的渠道主要靠实体商铺，每个城市的只有一两条步行街或者购物中心，那个时候买商铺是可以的。
但是随着近年来电商深入社会各个毛细血管。零售渠道的多样化以及商品的产能过剩，实体商铺的租金已经连年走低，这点其实我们自己都能体会到，买东西的基本都网购，实体店买东西越来越少了。

城市新商业中心不断涌现

商铺另外一个大的冲击来自于政府规划。之前的城市只有一、两个商业中心。现在的城市仍有多个商业中心。新的商业中心，在不断的规划中。城市人口是一定，需求是一定的，所以老的商业中心很容易被取代。
除了电商和政府规划这些大的冲击之外，小的冲击也有很多。比如商铺门口的马路改道、撞上护栏，人流过不来，租金的就会马上下降。比如交通管制、地铁施工、消防检查等等，甚至门口多种一棵树，多建一个花坛，都会对商铺的租金产生影响。

现阶段房产赚资本利得，而不是现金流

很多人会说不对呀，公寓和商铺租金收入挺高的。这里我们要明确一下：房产投资的分为资本利得和现金流。资本利得就是房价的涨幅，现金流就是房租。
在中国现阶段，投资房产要赚的是资本利得，而不是现金流。也就是说比起房价的涨幅，租金收入是微不足道的。大部分以租金来吸引人的房产投资项目都是坑。
这个账其实也很好算，100万的商铺和100万的住宅相比，商铺即使一年租金10万，要赚100万的也得十年，但住宅十年差不多可以走两个周期了。
当然以上所说的并非绝对。并不是投资商铺和公寓的百分之百不赚钱，而是说在商铺和公寓这个领域，真正能赚到大钱的概率不高，可能不到20%。但住宅不同，投资住宅80%的人都赚钱了。
避开旅游地产
很多人去一个地方旅游，因为那里的阳光和大海，就喜欢上了那里的房子，冲动的买了一套。
其实只需要回答一个问题：这个房子你要卖的时候好出手吗？到时候要卖给谁呢？你要卖给当地人吗？当地人不缺房子的，每一家都有房子，没有购买需求。你要卖给之后去旅游的人吗？也不行，那个地方房产开发商也在不断推出新的房子，人家不一定愿意买你的二手房。
之前多次在电视广告上看到海南的房产广告，想想：一个地方的房子得难卖到什么程度，才不得不跑去央视吆喝全国寻找买家呢？去旅游，住酒店最划算，没必要在那买个房子。
有人会说不对，海南的房子也涨了。原因是这样的，上一波行情的是全国普涨。归根结底不是房子涨了而货币贬值了，所以在普涨的行情下，连旅游地产都涨价了。
避开远郊一手CEO盘

什么是远郊CEO盘

【【玉米带你借钱生钱（五）】（|【玉米带你借钱生钱（五）】：房产投资你要避开的 6 个大坑）】什么样的房子算是远郊CEO盘？
多远算远郊呢？一般是这样，一二线城市的通勤距离超过极限25公里，三四线城市超过15公里都属于远郊。
而什么是CEO盘？那些附加值很高，但是价值不高。对抗不了通胀，毫无升值潜力的楼房。
周围的楼盘都一万左右，但是在某个开发商品牌的房产，因为附加了品牌、装修、户型设计、物业等等，他的单价要一万五甚至两万，基本上可以判定是CEO盘。
一个房子如果已经处于远郊的范围，而且价格又比周围的楼盘高很多，极有可能是远郊CEO盘。

看楼盘附近有没有经营良好的房产中介

一个楼盘中短期是否值得投资，最微观的判断方式就是看这个楼盘方圆三公里范围内，有没有三家以上的房产中介，长期经营不倒闭。
如果那周围的房产中介都过不下去，说明这个地方的二手房市场不旺盛。你买入之后，将来出手也比较困难。
很多远郊楼盘在开发商的拼命鼓吹之下，一手房的价格不断上涨，但是二手却卖不掉，因为有价无市，价格不扎实，导致无法变现。
注意：我们这里所说的是要避开远郊CEO盘，并不是说郊区的所有房产都不能买。
避开小产权房

小产权房，不能贷款

小产权房能不能贷款。因为没有正式的产证，所以一般要求全款交易。
举个例子，我有100万本金的话是首付三成，买一套330万的住宅，还是到100万的全款买一套小产权房？同样是翻倍的情况，哪一种长得更多呢？肯定是前一种。
房产是杠杆工具，不能贷款的房产不是好房产。

等拆迁？伤不起

小产权房很多人买了，是为了等拆迁，但现实的往往打脸。中国的拆迁补偿以目前的行政效率，可能90%的项目都是漫漫无期的。
买小产权房等拆迁，首先是太被动了。其次也浪费了太多的时间成本。你有这个时间去买其他的住宅，可能都长好几轮了。如果已经买了小产权房的，建议逢高出货，置换为其他正常性质的房产。
避开学区房
学区房这个坑非常的隐蔽，因为是为了孩子上学这个光辉伟大正确的目标，所以家长都舍得花钱。
如果是有上学的刚需，在有能力的前提下，买一套小的学区房未尝不可。如果是纯投资的话不建议买学区房。

学区房=房子+学票

学区房你把它拆开来看，比起一般的房子，他附加了一个功能，买了这个房子的人孩子可以上对口的学校，也就是说：学区房=学区房+学票。
一个地段上普遍的房子是300一套，而带学区的房子要500一套，这多出的200万其实就是学票对口学校的入学资格。
500万买一套学区房，其实就是300万的房子加上200万的学票。如果我们期待这笔投资翻倍的话，500万变成1000万。那就需要1000万等于600万的房产加上400万的学票。现实生活中房价是可以快速的翻倍，但是学票有可能快速翻倍吗？
学票的价值来自于对口学校的老师，这个学校的老师们有动力或者有能力让学票的价格翻倍吗？

学区房的激励机制错位

一所学校在全体老师的努力下升学率高、评分高成为了好学校，所以学校周边附近的房子都成了学区房。房价纷纷升值，房东发了大财。
而学校辛苦付出的老师，半毛钱的回报也没有。所以学区房的激励机制是错位。付出辛苦劳动的是学校的老师，但是获得收益的是买了周围房子的房东。付出劳动的人并没有得到相应的激励。

名校学位价值不断缩水

在公立学区房错误激励体制下，你试想一下：优秀的教师，难道他们就不会跟随着市场价格而流动吗？
越来越多新区的学校，花重金去老城区的名校挖优秀教师。一位优秀教师在原来的学校一年五六万，而新区给的薪酬直接工资翻倍，他干嘛不跳槽呢？
何况她最近教育改革还有教师轮岗的尝试，就是那些优秀教师不能长期的呆在同一个学校，要轮流去不同的学校任教。
我们买一个学区房让孩子进个好学校，就是奔着那里的老师去的。结果优秀教师不断的流失，所以那么贵的学区房意义何在呢？
从投资的角度来看，学票并不是一个长期保值的资产，甚至可能面临断崖式的下跌。如果纯粹是为了投资，不建议买学区房。

学区房刚需族

有些朋友问：我是小孩上学的刚需，必须要买学区房，该怎么买呢？同样是学区房的话，我们建议选一个面积最小的。
比如两个都是学区房，一个100平要300万，另一个的50平要150万。那肯定选50平。尽量降低学票的价格，而且她将来出手的时候，也因为那总价比较低更容易出手。
总结
上面所说的六种坑都是从一般情况来看的。并不是说上面六种房产都不能赚钱，而是要看概率。买普通住宅的人80%都赚钱了，而买其他类型房产的人，赚钱的人只有20%左右。那肯定选概率大的。
以上所说的六种房产什么时候可以考虑呢？关键看价格。如果单价足够低也是可以考虑的。
归根结底，投资房产要去买房产的核心价值。不要为附加值买单，要去买大概率能赚钱的标的，而不要试图从低概率赚钱标的中寻找宝贝。
作业
留给大家一个思考题，你或者是你周围的人遇到的房产投资其他的坑还有哪些呢？