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三个问题帮你搞懂基础设施REITs

三个问题帮你搞懂基础设施REITs
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本书简介: 介绍REITs的前沿理论和国际经验，细致地讲解了在中国的宏观环境下推行REITs项目的关键要素和实际操作流程，是一本系统而务实的REITs产品操作手册。
作者简介：林华，特许金融分析师、美国注册会计师、注册风险管理师。现任中国资产证券化研究院院长，国家发改委、财政部PPP定向邀请入库专家，中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问。著有《金融新格局：资产证券化的突破与创新》、《中国资产证券化操作手册》、《PPP与资产证券化》等书。
2020年4月24日，中国证监会、国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），4月30日，证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）公开征求意见。
【三个问题帮你搞懂基础设施REITs】基于以上两个规定，结合本书，为你分享三个关键问题：一、什么是ReiTs；二、我国为什么引入基础设施REITs；三、基础设施REITs的分类。从而帮你快速搞定国家推行基础设施REITs的目的和意义。
一、什么是REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）：Real中文意思是“真实的”；Estate中文意思是“房地产”、“不动产权”；Investment中文意思是“投资”；Trusts中文意思是“信托”。
REITs就是房地产投资信托基金：是指以发行受益凭证的方式公开汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者一种金融投资产品。
什么是基础设施REITs？
在介绍这个概念之前，有必要引入“资产证券化业务”这个概念。
【资产证券化业务】指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券业务的活动。
什么是基础资产？
【基础资产】指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流，且可特定化的财产权利或财产。基础资产可以是单项财产权利或财产，也可以是多项财产权利或财产构成的资产组合。
基础资产包括什么？
包括企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益仅等财产权利。基础设施、商业物业等不动产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。
以上定义引自《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（证监会公告〔2014〕49号）。
所谓的基础设施REITs：指依据证监会公告[2014]49号文发行的基础设施资产支持专项计划。基础设施包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。
此定义引自《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）。
二、我国为什么引入基础设施REITs？
公墓REITs，即不动产投资信托基金，自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。
目前，我国境内尚没有真正意义上的公墓REITs。为有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具，引入了基础设施REITs。
美国的基础设施REITs是如何发展起来的？
1929年大萧条导致美国及全球经济大幅下滑，为重振经济，1933年，罗斯福总统签署了《全国工业复兴法案》，其重要内容之一就是政府在公共工程方面的投资。20世纪50年代，艾森豪威尔总统在基础设施领域引入私人资本，不仅使公共总投资在GDP中的占比达到历史高位7&，而联邦政府债务却不断下降。
2008年金融危机之后，奥巴马总统颁布了《2009年美国复苏与再投资法案》，提出通过投资基础设施以刺激经济增长。
特朗普总统提出的“长期基建投资计划”也是如此。
截止2016年11月，美国不动产投资协会的权益类REITs综合指数中有167只公募REITs，包括5只基础设施REITs，总市值764亿美元，占全部公募REITs总市值的8.35%。
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个人投资者投资REITs需要注意什么？（参照“思投社”的新闻解读）
这种基金与我们平常所理解的公募基金投资方向是不一样的。
比如你平常买了一个公募基金，投资方向可能是：股票/债券/货币基金，投资的范围比较窄。
当你投资了基础设施REITs，本质上是，你不用直接投资基础设施，只要买了REITs就相当于拿到了基础设施里面的某一个项目千分之一、万分之一的份额，用这种份额的方式投资到了基础设施。
你想进入基础设施投资领域，必须得有相当雄厚的资金实力，这个ReiTs工具相当于降低了基础设施的投资门槛。
但你必须清楚的是，基础设施REITs，是除去商业地产和住宅之后的不动产。
本质上，基础设施REITs，就是降低了这个领域的投资门槛，从而引导更多的资金进这个这个领域，体现了一个政策导向。例如：物流行业/收费公路/水电暖气等。
如果你购买REITs，类似于你持有了万分之一或千分之一的，某一个物流项目的权益，某一个收费公司的权益，某一个水电气热的权益。
权益具体是什么？
收费公路的过路费，作为分红，仓储物流的现金流作为分红。
具体收益率有多少？
5%左右，不可能达到两位数。
投资风险怎么样？
主要是回撤的风险。比如极端的香港ReiTs遭遇了三连杀：一杀是市场本身的动荡，就是旅游行业对当地不动产房租收益的破坏是非常大的。二杀是疫情的整个传染。三杀是全球一起下跌，陷入萧条和衰退期。
三、基础设施REITs的类型
根据资产组成和投资收益的来源，基础设施REITs可分为权益型、抵押型、混合型。实践中不同形态的REITs发挥的作用不一样。类比商业物业类REITs，基础设施REITs可以有多样化的基础资产和投资形式。
基础设施REITs由于涉及基础资产转让而较少采用类似商业物业的抵押贷款模式，成熟的进入稳定运营期的基础设施资产，比较适合发展权益型REITs。
但在建设期，基础设施REITs由于难以形成租赁物，且几乎没有项目收益，则更适合采用抵押型REITs的形式发放开发贷款，获取利益收益。
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谈基础设施REITs，就不能不谈PPP。
什么是PPP模式？
就是Public-Private Partnership，即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。
基础设施REITs与PPP互相促进和补充。
一方面，PPP模式为基础设施REITs提供大量的优质基础资产；另一方面，基础设施REITs又给PPP项目的前期投资者提供了一条可行的退出通道。
由于资本的收益和退出机制是社会资本是否介入PPP项目的重要考量，基础设施REITs的推出，结合税收优惠政策，将会显著改变当前PPP项目中社会资本的投入问题。
根据组织形式和交易结构的特点，基础设施REITs又可分为公司型、契约型和合伙型REITs三大类。
公司型REITs是指，具有共同投资理念的投资者依法组成投资于特定对象的，以营利为目的的股份制投资公司。该公司通过发行股票的方式募集资金，是具有独立法人资格的经济实体，与股份有限公司类似。
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契约型REITs是指，投资者与投资公司或REITs管理人签订信托契约，后者又与REITs托管人订立信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资信托基金。
REITs管理人是REITs的发起人，通过发行受益凭证将资金筹集起来组成信托资产，并根据信托契约进行投资；REITs托管人根据信托契约保管信托资产，具体办理证券、现金管理以及有关的代理业务，一般由银行担任。
在澳大利亚、加拿大、马来西亚、新加坡、中国香港、台湾等国家和地区，REITs的典型结构是契约型。
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合伙型REITs是指，由有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）组成，有限合伙人（LP）向REITs投资，分享REITs的收益，但不参与REITs的事务管理，并且仅以其投资额对REITs承担有限责任。普通合伙人（GP）管理REITs事务，并对REITs承担无限连带责任。
下图是公司型、契约型、合伙型REITs的主要区别。
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根据资金募集和流通的特点，基础设施REITs可分为公募和私募两大类。
公募REITs是指，以公开发行方式向社会公众投资者募集信托资金的REITs，其投资人数一般不受限制，每个投资者的最低投资额一般也没有限定。公募REITs是国际资本市场不动产金融投资产品的主流形式，与股票一样具有高流动性。
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私募REITs是指，以非公开方式向特定投资者募集资金的REITs。REITs发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或资金充裕人士推销REITs单位并募集REITs资金。
私募REITs对投资者的风险承受能力要求较高，监管相对宽松。在美国，其市场占比不到5%。中国，2013年已经开始出现“专项计划+PreREITs”的特殊产品形态，是一种债务融资工具，目前发展比较迅速。
?下图是公募和私募REITs的主要区别。
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今天为你分享三个关键问题：一、什么是ReiTs；二、我国为什么引入基础设施REITs；三、基础设施REITs的分类。希望你快能速搞定国家推行基础设施REITs的目的和意义。

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