房地产公司各部门解析（三）
继续房地产各部门解析这个专题，今天说说前期部。前期部分为报建和拓展，这两个部门直接了决定一个开发公司生死！
报建部：
这个部门大家可能比较陌生。一言以蔽之，报建部就是负责房地产项目跑手续的！房地产开发项目的每一个环节都要在政府的审批监管下进行，报建部的同事就是负责与政府对接，了解政府最新的审批政策，相关流程。网上不是有网友吐槽一个房地产开发项目从头到尾要盖100多个章么？这100多个章就是报建部的同事一个一个盖回来的！
一个项目从头（买地）到尾（竣工验收），环节数十个，我在这里就不一一列举了（立项、水评、环评、消防、图纸外审..........）。这里挑几个最重要的，详解一下。一个项目最重要的节点共有五个，分别为《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》（现在叫不动产权证）、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。这五证是环环相扣的，所以一般的普法节目告诉老百姓去买房，到了售楼处就先看《预售许可证》，以证明这个项目手续是完善的，合法的！
我下面找个例子来给大家做一个类比，有助于帮助大家理解政府在上述这五个环节的管了些啥事儿！
比如老同学很久没见了，商量聚一下。有人提议吃鲁菜，有人提议吃火锅，有人提议吃家常菜，老张最后拍板了，咱就吃川菜吧，并且确定聚会范围，就叫上老李，老赵，老刘，老马，老陈，别人就不通知了！这就是《建设用地规划许可证》，它确定了一个项目的建筑性质（住宅用地，商业用地，可研用地，还是混合用地）和用地范围。
老张说：“我请客”。这就是《国有土地使用权证》，它明确了土地归谁使用，说白了就是谁出的钱！
到了饭馆，同志们敲定了菜谱，点了酒，这就是《建设工程规划许可证》，它规定了用地范围内各个单体地上地下的建筑的高度，层数，每层的面积，总面积，房间怎么分割，其它专业怎么配合。到了这一步你除了吃或不吃，你已经改变不了什么了！
菜单递到后厨，老张决定由从业十年的郭厨师掌勺，郭师傅带着小徒弟们按单配菜，开始起火烹饪。这就是《建筑工程施工许可证》，有了它就证明你的项目已经满足了全部的施工条件（图纸已经审核，施工单位已经过招投标，施工组织方案已经完成，现场管线已经核查完毕，渣土消纳已经找到清倒位置）。
郭师傅在配菜的时候，发现没有什么短缺的原材料，老张的这一桌子菜没有任何问题，要求老张先付部分饭钱作为定金！这就是《商品房预售许可证》，有了它，开发公司就可以大大方方跟老百姓收钱，签订购房合同了！
知所以这五证重要，主要是在这五个节点开发公司可以阶段性的回钱了！《国有土地使用权证》办理完毕后，开发公司可以用土地抵押向银行贷款；《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》拿到后，银行也会按照协议约定阶段性付款，也可以做在建工程抵押，施工单位也可以垫资施工了，开发公司再次缓解资金压力。《商品房预售许可证》拿到更是可以跟老百姓收钱。回收的资金又可以拿去买地，开发下一个项目了！！
拓展部
【房地产公司各部门解析（三）】拓展部就是负责买地的。这个部门天天盯着土地市场。对土地市场上可以交易的每一宗土地进行评估测算，给公司提供各个地块的可行性研究分析。开发公司拿地主要有三个途径：一是通过政府的招拍挂平台，真金白银地去购买；二是与政府勾地，主要是根据当地政府一些特殊政策，与政府合作开发；三是通过收购别的公司，以达到取得土地使用权的目的。无论是哪种途径，都需要拓展部的同事认真测算，给公司领导提供切实可行的决策依据。
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