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郑州二手房市场回暖？ 郑州二手房交易

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郑州二手房交易(郑州二手房市场回暖？)
暴雨疫情过后，郑州房地产市场遭受重创 。
拍卖市场戛然而止，惨淡收场 。郑州市公共资源交易中心挂牌公告显示，7月和8月，郑州市出让郑铮储[2021]50号和51号两宗地块，均为“零售商业、餐饮酒店”性质的40年商业用地 。9月已经到了中后期，没有新的地块挂牌出让 。
郑州公共资源交易中心信息显示
新房市场全面放开，各楼盘加快推盘步伐 。自8月28日“解封”以来，万科未来时代、融创运河源、绿都青云叙利亚、郑州华侨城、康桥未来公园等十余个楼盘陆续开盘 。但由于市场整体情况，去化效果没有达到预期 。
聚焦二手房市场，近日，天猫方浩数据显示，8月份，郑州二手房成交3005套(以合同登记和缴税时间为准) 。其中普通住宅2928栋，商业26栋，写字楼45栋 。
数据来自“天猫好房子”，版权归原作者所有 。
看到这里，小姐姐很疑惑 。她特意联系了一个卖二手房的朋友，得知数据来源是“6、7月份成交的房子，很多都拖到8月份才签约、过户、交税 。”事实上，二手房也受到暴雨和疫情的打击，直到9月份成交量才出现下滑 。
今天遇到小姐姐来说说最近郑州的二手房市场 。
01
从二手房交易看市场走势
随着疫情的好转和市场的“回暖”，郑州住房刚需家庭开始把看房、买房提上日程 。
从二手房成交面积来看，郑州金水区成交964套，中原区成交475套，管城区成交371套，郑东新区成交358套，二七区成交354套，惠济区成交197套，高新区成交148套，经开区成交129套，航空空港区成交9套 。
【郑州二手房市场回暖？ 郑州二手房交易】数据来自“天猫好房子”，版权归原作者所有 。
具体在售楼盘有金水区郑弘蓝宝湾、经开区远大理想城、汇泉西悦城、中原区绿都城、郑东新区正商东方港湾、金水区钟鼎花园、郑东新区魏勇翡翠城、经开区恒大绿洲 。管城区福田太阳城、金水区普罗旺世波特兰、惠济区力海托斯卡纳、金水区盛龙凤凤凰城(A区)、中原区阳光花园、金水区郑弘数字公寓、管城区汉飞金沙国际、江泰天宇国际、金水区钟芳花园(西区)、中原工程机械厂家属院、金水区琥珀城舒眉阁、经开区绿地海珀轩，销售套数 。
总的来说，这些楼盘有一个共同点，就是地段好 。最近从贝壳中介的朋友那里了解到，近半个月来带客户看房的频率有所增加 。很多客户因为这段时间频繁曝光的“维权”项目和“雷爆”开发商的影响，不敢轻易购买新房，尤其是刚开盘、需要两三年工期的期房 。
在选择毛坯房和装修房时，客户更喜欢没有装修溢价的毛坯房 。在客户看来，与其一次性给开发商十几万的装修款，和整个小区邻居的房子风格一样，不如用这笔装修费用把自己装修成喜欢的风格 。
同时，之所以选择二手房而不是新房，是因为二手房在交通、购物、娱乐、孩子上学等方面通常比新房更有优势 。由于部分新房“承诺”的“配套方案”没有落地，导致维权的先例，购房者更清楚配套成熟的二手房会比配套不完善的新房更受欢迎 。
客户认为，最近市场低迷，爆雷的几家名牌房企因为摊子铺得太大，资金周转不开，饱受诟病，失去了信誉 。与其忠于这些品牌房企，不如选择一些发展稳健、口碑较好的中小型开发商的成熟小区 。
从二手房交易的“热点板块”来看，郑弘、绿都、正商、魏勇、振兴、Proro等品牌开发的口碑项目备受青睐，而几家本土头部房企的所谓“明星板块”并不在名单之列 。
02
“停贷”的呼声依然存在 。真实情况是怎样的？
当很多人普遍关注二手房市场的时候，二手房市场的供求关系就会发生微小的变化 。
今年5月以来，沪、广、Xi安等多个城市纷纷传言二手房贷额度紧张，放款时间延长，部门银行二手房贷款“关门” 。它旨在限制房地产投机商的投机行为，并收紧信贷政策 。网上有“二手房门被堵”、“贷不到款”、“银行没钱”的叫嚣 。因此，一些首次购买二手房的人被误导转向新房市场 。
而真实情况是怎样的呢？贷款真的不可能吗？对此，小姐姐致电各大银行咨询，了解到6-7月份银行贷款开始收紧，对贷款人的征信、银行流水、所购房屋的房龄进行综合审批 。
具体来说，1996年以前(25岁以上)，很多银行都停止贷款了 。1996-2002年(20-25年)的房子，部分银行可以贷款，但贷款要根据房龄和楼层情况审核，一般可以贷款50-60% 。2002年以后的房子(20年以内)，征信优秀，银行流水的客户可以贷到70% 。
银行贷款的二手房数量普遍少于新房，这是不争的事实 。据悉，中国银行没有二手房贷款业务 。很多银行对50㎡以下的长房龄小户型不做二手房贷款或降低贷款比例；对于没有贷过款的“白户”，银行在做房贷时会对信用信息和资金实力进行综合评估 。
至于9月份二手房贷款情况如何？贷款能否正常办理，小美也详细询问了贝壳的二手房销售朋友，了解到郑州的二手房客户越来越多，市场有回暖迹象 。“基本上二手房贷款不受影响，买卖合同正常签订 。”
但对于有抵押贷款的客户，买卖双方需要去银行签解除抵押，审批贷款，贷款审批后办理抵押，抵押解除后办理过户 。过户后，买家需要拿着新房办理按揭贷款 。但贷款正常办理，但与过去相比，贷款资质门槛更高，贷款办理周期更长，贷款审批时间通常延长至4个月甚至更长 。
而且卖家要想成交，需要先跟银行结清贷款 。中间操作流程可以是“现金公司垫付，卖方承担利息”或“现金公司垫付+买方首付抵押”的形式 。但需要指出的是，4个月的贷款审批周期对卖家的资金状况是一个极大的考验，需要支付给“现金公司”的利息也不会低 。对买家有好处，可以缓解刚买房子后的经济压力 。
银行利率方面，二手房和新房利率几乎相等 。参考中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、郑州银行、中原银行、光大银行、农业银行、兴业银行、华夏银行、邮政储蓄银行、广发银行等银行，新房贷款利率一般为6.125(基准利率+LPR浮动利率) 。但据报道，部分银行的利率将升至6.37，即上浮30% 。
《楼市瞭望》一文中，利率“破6”，买房成本增加，对于刚需人群来说总是那么难 。我姐列举了各大银行首套房和二套房的利率，还详细分析了利率“破6”后郑州购房者的成本会增加几万 。诚然，在郑州买房，哪怕是二手房，也会面临各种成本叠加问题 。
按照银行的利率，我让姐姐画了一张地图 。
整体来看，郑州二手房市场销售正常，贷款办理正常 。买卖双方只要正常转让股份，基本问题不大 。
03
购买二手房的几点建议
受暴雨和疫情影响，今年对很多家庭来说都很难熬 。
暴雨猛烈袭来，许多家庭的交通工具受损，赖以为生的商业店铺受到影响 。再加上8月份的疫情，很多郑州居民消费被降级，导致贷款还不上 。很多套房的业主被迫走上了“卖房”之路 。
贷款没有被银行收回，银行催收和家庭支出叠加 。这类卖房客户可能需要卖房换现金 。对于急于买房的人来说，可能有很多置业的好机会，也有错过的机会 。
在这里，小姐姐想说，无论是新房市场还是二手房市场，作为需要出资的购房者，一定要牢记“天上不会掉馅饼”的道理 。
第一，尽量不要碰工作室 。
顾名思义，依法拍卖房屋是法院对不动产的拍卖，强制拍卖是基于债务人不能履行抵押合同或清偿债务时，债权人通过各种司法程序向法院申请强制执行，拍卖债务人名下的房屋，拍卖所得符合债权 。
据媒体报道，今年第一季度，中国有46万家企业倒闭，其中包括2.6万家从事出口的企业 。中国负债人数已达7.8亿，其中逾期3亿 。被宣布不诚信的执法人员已达570万，相当于每250个中国人中就有一个是老赖 。
然而，拍卖行的数量在三年内激增了157倍，而且它们普遍降价出售 。有些买家会专注于这个领域，但是小姐姐提醒我，选择房屋拍卖方式一定要谨慎，最好不要选一个 。
第二，买房前一定要对要购买的二手房进行全面的调查 。
不限于户型、装修风格、梯户比、居住环境、物业服务质量、邻里情况、房屋质量等内部居住环境，也不限于交通通勤、社区周边教育资源分布、医疗资源配置、居住环境、购物环境、居住地形等外部居住环境 。
这些直接关系到买房后几十年的生活质量，一定要重视 。
第三，深入了解卖方卖房原因，明确是否存在房屋经济纠纷等问题 。
卖家的素质很关键，买房需要处理的很多 。俗话说，遇到好的卖家，会让买家少走很多弯路，这一点很重要 。

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