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蘑菇公寓靠谱吗 蘑菇租房怎么样

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陷入财务危机的蘑菇租房有机会了 。近日，蘑菇租房创始人马晓军再次发出公开信，宣布蘑菇租房已正式由公寓2接手，未来将以“双元制”服务公寓市场 。这封公开信回答了春节前疑似“雷爆”的原因和解决方案 。然而，截至目前，蘑菇公寓仍有许多未解之谜 。
问题是，蘑菇租房危机的背后发生了什么？为什么会陷入危机？从之前直接面对C端租客和房东的长租公寓企业“雷爆”，到这次面对B端小公寓企业的平台型企业危机，这是否意味着长租公寓正在走下坡路？什么样的企业抗风险能力更强？
“收租平台”上的蘑菇租房为什么会陷入危机？
蘑菇租房官网显示，2014年成立于上海，为公寓货架提供公寓SaaS管理系统 。除了管理房屋，它还与交通、电子合同、金融、支付、大数据和智能硬件等产品和服务对接 。目前，平台聚集了3万多家公寓租赁机构，入驻平台房源超过400万套，业务覆盖北京、深圳等近20个城市 。Skycheck显示，截至2018年1月，蘑菇租房已完成C轮融资，投资方包括云峰基金、巨人创投、蚂蚁金服等投资机构 。
新京报采访人员了解到，与之前面向C端租客和房东的公寓企业不同，蘑菇租房的商业模式是“收租平台”，主要面向B端中小公寓企业，即通过输出公寓的SaaS系统收取系统服务费——公寓运营方将房源输入系统，根据房源签约数量支付服务费；租房时，蘑菇向租客收取租金，然后定期支付给公寓 。目前业内以SaaS管理系统为平台的企业有水滴管家、房管家、找房旗下的全房通、有科控股Inc .投资背景的于小二等..
那么，之前看似发展顺利的蘑菇租房为什么会陷入危机呢？对此，业内人士指出，蘑菇租房之所以陷入危机，除了自身经营状况的问题，还有外部环境的问题 。
“通过SaaS的管理体系，很难成为一个真正的平台 。要把公寓企业的资金打入平台账户，让公寓企业对平台产生粘性 。如果只做SaaS管理系统，无法匹配交易，公寓公司只需要支付一笔服务费，不需要和平台有太多关系 。所以一些做SaaS管理系统的企业很难实现盈利 。”方东东的公寓学院叫李权 。
众所周知，长租公寓行业本身还处于摸索阶段，行业对SaaS管理体系的需求还不够清晰 。蘑菇租赁主要面向对SaaS管理系统需求最模糊的中小型企业 。这些企业可能商业逻辑不清晰，盈利能力有限，支付意愿不强 。同时，蘑菇租房业务辐射全国，但实际上各地租房业务差异较大 。所以蘑菇租房需要综合考虑不同的商业规则 。
基于此，在业内人士看来，以行业的发展阶段来看，用蘑菇租房来开发SaaS管理系统是一件很难的事情 。
业内表示，平台型企业应尽快扭转现金流 。
据该人士透露，蘑菇前期租了一个投资很大的房子，在R&D和运营上花了很多钱和精力 。事实上，从此前蘑菇租房创始人兼CEO马晓军的公开信中可以看出，经过6年的持续发展，蘑菇租房在R&D和业务上的投入已经超过2亿元 。
在业内人士看来，理论上，蘑菇租房等SaaS平台型企业类似于轻资产运营商，前期会经历一个资本“烧钱”的阶段 。但这类企业经过几年的培育，可以让现金流掉头，在收入和成本之间留下一个弹性空，要么实现盈亏平衡，要么在突然遇到外部资本时停止“输血” 。
“在一个健康的公司里，必须有一些资金用于企业的进一步发展 。在紧急情况下，企业为了生存可以切断这部分投资，从而维持企业生存，防止快速雷爆 。”业内人士如此表示 。
基于这种逻辑，上述人士认为，蘑菇租房未能走出融资的“烧钱”阶段，很可能是因为其资本逻辑或抗风险能力较弱，完全指望“烧钱”融资，没有对抗风险的措施 。“要么是现金流不够，要么是系统太大，成本高，只能支撑少量的现金流入，造成一旦外部融资停止，就无法继续运营的局面 。”该人士表示 。
值得一提的是，在业内人士看来，蘑菇租房的危机在租客端会比之前长租公寓企业的“雷爆”小很多；其对行业的影响在于，人们在选择支付系统时，可能更关心平台的资金是否会形成“资金池”，资金是否会进入平台控制的账户 。此外，中小型公寓企业在选择SaaS系统时可能会更加谨慎 。
哪种长租公寓企业抗风险能力更强？
值得一提的是，从之前公寓企业直接面对C端租客和房东的“雷爆”，到平台型企业面对B端小公寓企业的危机，这是否意味着长租公寓正在走下坡路？什么样的企业抗风险能力更强？
事实上，运营和盈利模式仍然是长租公寓的通病，导致行业上下游企业难以盈利 。但目前行业内有一些开发和租赁SaaS系统的企业，发展相对稳定 。所以在业内人士看来，蘑菇租房出现危机的主要原因是自身运营存在问题，所以对比案例 。
在业内人士看来，近年来“爆棚”的租赁公司都有自己的问题 。“这些公司先是自己拥抱资本，然后在资本的驱使下，做了很多背离商业本质的事情，比如大规模的包租 。虽然规模很大，但资产质量不高，杠杆用得多 。所以很容易抗风险 。”
采访人员了解到，长租公寓行业有三类企业相对更抗风险:一是遵循做生意的逻辑，比如持有重资产，在价格合适的时候买入，然后出租出去，在一栋楼里把利润做扎实；二是整体或分散包租模式，根据业务逻辑，努力控制每栋楼或套房的成本；此外，还有一类轻资产运营者 。
事实上，去年上半年，在疫情影响下，很多租房项目的出租率明显下降，甚至下降到50% 。但由于部分企业收楼时租金成本较低，部分甚至跌破50% 。所以，即使出租率只有50%，这样的项目也没有亏本 。与此同时，一些“小而美”的长租公寓企业即使亏损三四个月甚至半年也能生存 。
按照正常的逻辑，长租公寓企业一旦形成规模，“盘子”足够大，理论上可以抵御危机 。但一个很大的现实是，企业规模越大，使用的杠杆越多，企业本身现金流就捉襟见肘，但现金流很容易断裂 。
“包机模式只是理论上成立，实际上需要通过后期的精细化运营来达到理想的盈利 。对于机构企业来说，这基本是不可能完成的任务，包机模式更适合‘小而美’的企业或者个体户 。”李权说 。
值得一提的是，疫情期间轻资产运营商的影响相对要小很多 。原因是轻资产运营方在与公寓委托方签订相关协议时会计算相应的底线，从而保证运营成本 。所以，生意好的时候，这类企业利润多；生意不好的时候，不会亏钱，也不会亏太多，除非激进的扩大规模 。所以这类企业相对来说抗风险能力更强 。
而轻资产运营类似于蘑菇租房等平台型企业 。在企业形成体系、达到一定规模之前，管理收益低，会导致亏损 。因此，这类企业在发展初期需要融资来支持其业务发展 。但这类企业只要健康度过前期，后期不依赖融资或主动减少部分投资，就能使现金流扭亏为盈 。
“未来长租业务将呈哑铃状发展，即两头重，一端向资产持有物业方向发展，另一端向轻资产战略发展 。”重点是劳动力和人力投入，中间的小业务是包机业务，占的比较少 。”李权这么说 。
新京报采访人员张晓兰
【蘑菇公寓靠谱吗 蘑菇租房怎么样】编辑杨校对薛静宁 。

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