物权效力(那些东西的合同效力和物权效力！)民法第二百一十五条【合同效力与物权效力的区分】
当事人之间订立的关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，自合同成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；未办理产权登记不影响合同效力 。
[对条文的理解和适用]
一、本条理由
本条直接来源于《物权法》(2021年1月1日废止，下同)第十五条，规定物权变动的效力是否影响债权合同的效力 。
二 。本条主要内容
本条明确规定，物权变动的效力与物权变动的原因应当分别判断 。本质上定义了两个内涵 。一是原则上不动产物权登记是物权变动的构成要件，二是该要件不影响物权变动原因行为的效力 。
本条中“当事人就不动产物权的设立、变更、转让、消灭订立合同”，是指以不动产物权变动为目的的基本法律关系，主要是债权合同，属于债权法律关系的范畴，也是不动产物权变动的原因 。比如，当事人订立房屋买卖合同后，出卖人有义务将标的物的所有权转移给债权人 。本房屋买卖合同是当事人向不动产登记机构申请转移登记的原因，也是引起物权变动法律效力的原因 。
三 。本条规定特别评注
当事人签订债权合同后，无论如何都不能够完成不动产物权登记 。比如在“一房二卖”的情况下，或者出卖人不享有不动产所有权的情况下，可能无法办理不动产权利转移登记，实现物权变动的法律效力 。但是，债权合同效力的判断不应受物权未发生变化的影响 。当事人订立的以设立、变更、转让、消灭不动产物权为目的的合同，属于债权合同范畴，应受债法合同法调整，不与登记捆绑 。根据合同法的法理，除非法律有特别规定，合同一旦成立，只要不违反合同的生效要件，就是有效合同 。因此，即使客观情况发生变化，处分了不动产，但不能实现物权的变动，也不会影响当事人订立的合同，即不会因物权不变而妨碍债权的效力 。在债权有效的条件下，无法进行不动产物权登记的，债权人也可以基于有效合同享有的债权，督促债务人及时履行合同义务，并依法要求债务人承担违约责任 。在适用本条规定时，应把握以下三个概念:
1 。区分物权行为与原因行为的原则是“财产-债务二分法”原则下的一项重要的基本原则 。不动产物权变动的原因和结果的区分是由债权和物权的性质决定的 。合同产生的债权债务关系是基于当事人的意思自治，对双方都有约束力 。本合同自双方达成一致意见之日起生效，属于相对权范畴，无需公示 。合同效力独立存在，合同效力的判断不受合同履行中障碍的影响 。相对于债权而言，物权是一种原则上的绝对权和支配权，具有排他性效力，不仅对双方当事人具有约束力，而且具有国际效力 。为了保证交易的安全，物权变动必须依赖于物权变动中的法律公示，即标的物的交付(动产)或登记(不动产) 。原则上，物权变动只有在交付或登记后才能生效 。
2 。区分不动产物权变动的原因和结果，是由我国现行法律中的不动产物权变动模式决定的 。在民法典编纂过程中，学术界质疑“合同”概念是仅指债权合同还是包括物权合同在内的广义合同 。有学者认为，《合同法》(2021年1月1日废止，下同)中提到的“合同”，实际上是指“债权合同”，而不包括“物权合同” 。(《崔建远:合同法》，北京大学出版社，2013年)，第1页 。有学者主张民法典中的合同应采用广义合同的概念，认为合同是当事人意思表示一致的协议，不应完全局限于债权债务合同，而涉及整个民事关系 。(王黎明:《合同法研究》(上册)，中国人民大学出版社2015年版，第8-10页 。根据现行民法典的制度安排，该条中的合同应限定在“债权合同”的范围内 。这是因为，按照主流观点，目前我国对于物权变动采取债权形式主义的模式，即“债权协议+物权公示”即可引起物权变动，无需进一步区分物权的协议 。合同概念的定义也是在民法典的合同部分规定的，而不是在民法典的总则部分，也就是说合同的概念还没有作为共同因素提取出来，所以合同的概念应该仅限于合同部分下的合同，而不是可以作为民法典共同因素的合同 。《民法典》第465条第2款规定:“依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力，但法律另有规定的除外 。”第四百六十八条进一步强调，“非因合同引起的债权债务，适用法律关于债权债务的规定；没有规定的，适用本通则的有关规定，但根据其性质不能适用的除外 。”因此，该条中“不影响合同效力”的含义应当是，在我国债权形式主义的模式下，不满足的登记形式只能影响不动产物权变动的效力，而不能影响债权的约定，即“不影响合同效力”应当解释为不影响当事人之间的债权合同的效力，以符合民法典的整体制度安排 。
3 。区分债权合同效力与物权变动的结果，也是诚实信用原则的体现 。诚实信用是民法中最重要的原则，要求当事人诚实守信，不逃避法律或合同规定的义务 。如果不区分不动产物权变动的原因和结果，一旦不办理不动产物权登记，当事人之间订立的关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同也将无效，其结果将纵容违约方以不履行登记义务的方式规避合同的约束力，守约方的合法权益也因合同无效而无法得到应有的保护 。最终的结果是市场经济下交易的基本规则被破坏，不利于社会主义市场经济的发展 。
案例分析
机动车买卖合同与所有权变更的关系
——林石某与林富某买卖合同纠纷抗诉案
(见福州市中级人民法院(2016)闽01民在第103号民事判决书)
[基本案情] [/br] (2)甲方保证其提供的一切手续真实、合法、有效 。因甲方手续不规范、车辆冻结、抵押等原因导致车辆无法正常工作的，乙方有权要求甲方无条件将购车款原价返还给乙方，承担由此产生的维修、保养费用，并赔偿乙方车价总额5%的违约金 。(3)乙方违约，应承担相应的违约金 。(4)甲方提供车钥匙一把，其他车辆提供发票原件一份 。没有车辆行驶证，没有年检，没有备案，没有附加税凭证，没有养路费收据，没有保修卡收据 。【/br/】协议签订后，甲方收取乙方购车款285000元，并给乙方机动车销售统一发票五张 。乙方将甲方交付的5辆涉案二手车(案发时5辆涉案二手车均在B地)收走，并出具一张主要内容为未付清购车款90000元的借条 。后乙方发现涉案二手车非甲方所有，以无法办理车辆过户手续为由提起诉讼，要求解除二手车买卖协议，诉请乙方返还已支付的购车款28.5万元，并支付违约金1.9万元 。甲方提出反诉，要求乙方支付购车余款并承担违约金 。【/br/】另查明，涉案5辆车在甲乙双方签订买卖协议前，由外人以60万元的价格卖给甲方，购车发票、车身、车钥匙交给甲方，但车辆未办理登记过户手续 。
[判决结果]
一审法院认为，没有直接有效的证据证明本案转让的5辆二手车的所有权属于甲方，甲方也没有证据证明其有权处分 。因此，甲方无权转让涉案的5辆二手车，双方签订的二手车买卖协议因违背《二手车流通条例》等法律规定，应认定为无效合同，不受法律保护 。一审宣判后，甲方不服，提起上诉 。二审法院驳回上诉，维持原判 。之后，甲方向检察院申请监督 。检察院认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，向法院提出抗诉 。法院裁定撤销一、二审判决，发回重审 。【/br/】再审法院进一步查明事实，明确争议车辆实际已交付给乙方，车辆不符合报废标准 。该无牌旧车仅在工地使用，双方对车辆情况无重大误解，涉案车辆不属于《二手车流通管理办法》的调整范围 。在此基础上，法院首先认为，根据《物权法》第二十三条、第二十四条规定，虽然争议车辆的所有权最初登记为案外第三人，但甲方通过交易购买并占有了争议车辆，得到了原所有人的认可 。因此，虽然产权变更未登记，但不影响甲方取得涉案车辆的所有权 。其次，根据《物权法》第十五条规定，二手车买卖协议不能因为签订合同时甲方对标的物没有所有权或处分权而认定无效 。最后，根据《合同法》第五十二条第五项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(已失效)第四条的规定，双方之间的二手车买卖协议不存在无效、可撤销或者尚未决定的原因，不符合合同解除的条件 。除此之外，没有其他证据证明双方签订的二手车买卖协议违反国家禁止性规定，故乙方不服判决，提起上诉 。二审法院最终驳回上诉，维持一审判决 。
[点评]
本案中，双方对法院认定的事实最终无异议，即本案二手车买卖协议签订前，案外人已将争议车辆交付给甲方，基于此事实，本案有三个问题值得关注:
第一，涉案车辆的交付或登记是所有权变更的关键要素 。根据《民法》第二百二十四条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外”和《民法》第二百二十五条“船舶、航海空器具和机动车的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”，机动车的转让为自行交付 。因此，虽然涉案车辆在案外第三人处进行了登记，甲方与乙方之间的二手车买卖未进行登记，但这并不影响甲方对涉案车辆的所有权 。具体而言，甲方通过其与案外第三方的买卖合同购买并占有涉案车辆后，已成为涉案车辆的所有人；同样，在甲乙双方签订二手车买卖协议并实际将涉案车辆交付给乙方后，乙方已经取得了涉案车辆的所有权 。
其次，本案涉及二手车买卖协议是否会因为涉案车辆违反行政法规而无效 。原审法院判决双方签订的二手车买卖协议无效，因其与《二手车流通管理办法》的规定相违背 。但本案最终明确了原审判决适用法律错误，因为涉案车辆不属于《二手车流通管理办法》的调整范围 。需要注意的是，即使涉案车辆属于《二手车流通管理办法》的调整范围，也不应依据行政法规认定二手车买卖协议的效力 。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效 。但是，强制性规定不使民事法律行为无效的除外 。《二手车流通管理办法》作为一部行政法规，如果违反，不会产生无效的民事法律行为 。【/br/】第三，涉案车辆所有权未转移的，涉案二手车买卖协议是否认定无效？如前所述，本案涉案车辆所有权已经转移，但假设涉案车辆所有权未转移，比如甲方未取得车辆所有权或者未交付车辆，或者善意第三人主张车辆所有权，是否可以直接认定本案涉案二手车买卖协议无效？《民法典》第215条规定“当事人之间订立的关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，自合同成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；未办理产权登记不影响合同效力 。”根据该规定，除法律另有规定或者当事人另有约定外，合同的效力不因是否进行产权变更登记而改变 。所以，在这种情况下，当然不能以甲方是否拥有涉案车辆的所有权或者签订二手车买卖协议时涉案车辆的所有权是否发生转移来确定合同是否有效 。
理论上，法律行为可以分为负担行为和惩罚行为 。在一个完整的买卖法律关系中，买卖合同是一种负担行为 。双方通过买卖合同相互承担债权债务，即出卖人有交付标的物、转移所有权的义务，买受人有按照约定支付价款的义务 。需要特别注意的是，在区分负担行为和处分行为的背景下，买卖合同并不直接导致物权的变动，自然不需要以处分人享有处分权为其效力的前提 。换句话说，即使出卖人并不拥有所售标的物，其法律后果是买卖合同无法履行，也不会直接损害真正所有人的权益 。这也是民法典第215条继续适用物权法第15条的规定，坚持物权变动与其原因行为分离原则的意志 。对此，我国目前的司法实践已基本达成共识 。如最高人民法院《关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第八条明确规定，“土地使用权人作为转让人与受让人订立土地使用权转让合同后，一方以双方未办理土地使用权变更登记手续为由请求确认合同无效的，不予支持”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉担保制度的解释》第四十六条第一款规定，“房地产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持 。”在《最高人民法院直辖市关于印发当前形势下进一步做好房地产纠纷审判工作指导意见的通知》中，也明确指出“准确把握区分物权效力和合同效力的原则，尽可能维护合同效力，促进土地使用权正常流转” 。这些规定可以说和本案有异曲同工之妙 。
[相关规范]
1 。《民法典》第465条
依法成立的合同，受法律保护 。
依法成立的合同，除法律另有规定外，仅对当事人具有法律约束力 。
第四百六十八条非因合同产生的债权债务，适用有关法律、法规的规定；没有规定的，适用本通则的有关规定，但根据其性质不能适用的除外 。
2 。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉第一编的解释》【br/】第一条因不动产物权归属以及买卖、赠与、抵押等发生纠纷的案件，，这些都是不动产物权登记的依据，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理 。当事人以行政诉讼方式申请解决上述民事纠纷的，人民法院合并审理的除外 。
3 。《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》【br/】第八条土地使用权人作为出让人与受让人订立土地使用权出让合同后，一方以双方未办理土地使用权变更登记手续为由请求确认合同无效的，不予支持 。
4 。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》担保制度的解释
第四十三条当事人约定禁止或者限制转让抵押物但未办理登记的，抵押人违反约定转让抵押物，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押物已经交付或者登记，抵押权人请求确认该转让不具有物权效力的，人民法院不予支持，但抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院应当依法支持 。
当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且该约定已经登记的，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押物已经交付或者登记，抵押权人主张该转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但因受让人代替债务人清偿债务而使抵押权消灭的除外 。
第四十六条房地产抵押合同生效后，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持 。
因不可归责于抵押人的原因造成抵押物灭失或者被征收，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金，债权人请求抵押人在获得的数额内承担赔偿责任的，人民法院应当依法支持 。
因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院应当依法予以支持，但不得超过抵押权能够成立时抵押人应当承担的责任范围 。
第五十条抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以建设用地使用权不能抵押或者未办理审批手续为由主张抵押合同无效或者无效的，人民法院不予支持 。依法实现抵押权时，拍卖、变卖建筑物所得价款应当优先用于支付建设用地使用权出让金 。
抵押人以当事人通过划拨方式取得的建设用地使用权抵押为由，主张抵押合同无效或者无效的，人民法院不予支持 。已依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持 。依法实现抵押权时取得的价款，参照前款有关规定办理 。
第六十三条债权人和保证人订立保证合同时，约定以法律、行政法规未作规定的财产权利设定担保 。当事人主张合同无效的，人民法院不予支持 。当事人未向法定登记机关登记，主张该担保具有物权效力的，人民法院不予支持 。
免责声明:本文摘自刘智慧撰写的《中华人民共和国民法典关于物权的解释》 。在此感谢！
来源:最高人民法院司法案例研究所
_原题为:“【今日法院】那些关于合同效力和物权效力的东西！》
【合同效力与物权效力的那些事儿! 物权效力】
