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国内养老项目的6种主要盈利模式 养老地产开发模式( 二 )

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选择长期管理物业的企业 ， 一般通过融资和扩股或自办的方式管理养老项目 。这类企业一般具有较强的筹资能力和一定的养老服务能力 。
房地产商业模式的利润主要包括租金收入和养老服务收入 。
3.专业服务模式 。
一般选择这种模式的企业都是专业的养老服务机构，可以根据自身的管理能力选择适合养老市场的服务规模和服务方式 。服务范围可涵盖护理、护理、精神慰藉、老年用品、生活服务、文化教育、娱乐休闲、旅游服务等 。服务层面可以覆盖家庭、社区、机构等 。老年人可以根据自身需求灵活选择专业服务类型 。特殊的
从服务中获得的利润包括从各级各类养老服务中获得的报酬 。
4.特许经营模式 。
特许经营一般是大型的养老服务品牌企业，有很强的管理服务输出能力 。在这种模式下，大型养老服务企业可以委托其他经营主体的养老项目 ， 开展其他经营主体或养老项目的连锁经营，整合养老资源，与其上下游产业链形成战略联盟 ， 具有较强的可复制性和成本控制能力 。
特许经营的利润包括自身经营管理的收入、允许其他企业加盟收取的加盟费、资金管理的回报收入 。
5.工农业产品销售模式 。
工农业产品模式类似于传统的商业服务模式，围绕老年人的生活用品和特殊商品来组织产品的生产、销售和流通 。产品类型包括低、中、高端三个层次，以绿色、健康、节能、舒适为主要产品性能 。随着老年人需求水平的不断提高，产品要不断提高自身质量和性能，实施工农业产品创新和品类创新 。
工农业产品模式获得的是产品的销售利润，有时还包括产品销售的服务利润 。
6.综合盈利模式 。
综合模式是上述模式的排列组合 。企业可以根据养老场所、养老项目、养老规模、养老市场和自身实力，灵活组合养老服务模式，获取综合效益 。
目前，国内养老服务业盈利的三种实现形式我国养老服务业盈利的实现方式主要有三种:
一个是控股 。
这种模式一般是政府主导的福利型养老地产项目 。
这种模式近期的发展趋势是采用政府强制的建设模式 。在土地供应方案和规划设计条件中，明确建设目的是为老年人提供 。政府在土地出让金和税费方面给予开发商一定的优惠，将项目融资和特许经营权转让给开发商 。双方同意由企业在一定期限内经营管理该项目 。协议到期后，政府将无偿收回项目 。
第二是销售 。
广州颐年花园和三亚清平乐老年公寓就是代表 。养老地产项目销售包括产权销售和会员销售 。如果产权出售，没有后续的养老服务 ， 基本上和普通的房地产开发项目一样，不属于严格意义上的养老地产范畴 。也有会员制销售，这类企业的主体一般是保险公司或基金公司 。
三是持有和卖出并举 。
房地产开发企业通过销售和提供服务来盈利，而更多的开发企业将服务交给专业的社会组织来运营，从而获得稳定的租金收入 。北京太阳城、上海沁和园老年公寓、杭州金色年华、长沙康乃馨老年示范城等项目就是代表 。
在“售持并举”的模式下 ， 房地产开发公司一般采用“一次性月服务费”和“月租房服务费”的会员制；保险公司大多采用“购买保单，以月租、月服务费获得入住(购买)资格模式”的方式 。有的保险公司直接买断养老地产项目的居住权，以收取会员管理费的收入模式回笼资金，为公司吸收养老保险客户 。
目前，从我国养老地产的运营实践和开发建设运营全过程来看 ， 一是组建建设主体单位，即房地产开发公司，由房地产开发公司向企业、保险资金、资本进行股权融资 。然后作为开发公司法人 ， 确定项目选址、规划设计、产品线类型、商业计划，然后开工建设，进行成本控制 。
开发建设过程中 ， 开发企业根据项目资金需求，可采取扩股融资、借款等融资方式 ， 同时筹建相关服务机构，进行商务谈判，签订服务合同，整合管理核心资源；然后是实现经营策略 ， 即“卖出”、“持有”或“卖出并持有” 。如果是“卖”，项目在销售周期内是盈利的 。如果是“控股”或者“持有出售”，就要做好后续的运营管理，最终实现项目的良性运营和盈利 。

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