销售自行开发的房地产增值税房地产开发企业增值税销项有哪些，增值税=销项税-进项税 _睿知

一、营改增后房地产开发企业要交哪些税
主要涉及契税、印花税、土地使用税、增值税、土地增值税、企业所得税。一、拿地环节开发商品房等经营性用地，招拍挂拿地主要涉及契税和印花税。1.契税应纳税额=土地交易价格适用税率(3%-5%)2 。印花税应纳税额=应税凭证记载的金额适用税率=土地使用权转让合同金额 5 。2.在建设开发环节取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行建设，主要涉及土地使用税和印花税。1.土地使用税应纳税额=实际占用土地面积适用税额。2.印花税常见合同如下：印花税金额=建筑工程勘察设计合同金额 0.5建筑安装工程合同金额 0.3贷款合同金额 0.05 。3.对于在销售过程中取得预售证后预售的，应预缴增值税、土地增值税和企业所得税。1.增值税分预征税和实际发票结算两个环节缴纳。扩展信息《中华人民共和国企业所得税法》应纳税额规定新企业所得税法第三章应纳税额第二十二条企业的应纳税所得额乘以适用税率，扣除依照本法税收优惠规定减征或者抵免的税款后的余额为应纳税额。第二十三条企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税款，可以从其当期应纳税额中扣除，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额；在以后五年内，超过信用额度的部分，可以用当年可抵扣的税额与年度信用额度的余额相互抵减： (一)居民企业来自中国境外的应纳税所得额；(二)非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但实际与该机构、场所有联系的应纳税所得。第二十四条居民企业从中国境外直接或者间接控制的外国企业取得的股息、红利等股权投资所得，以及该外国企业在中国境外实际缴纳的所得税中属于所得负担的部分，可以作为居民企业可抵扣的境外所得税，在本法第二十三条规定的抵免限额内扣除。来源：百度百科-应纳税额

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二、房产增值税规定具体包括哪些内容
纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)和现行增值税有关规定，制定本办法。第二条纳税人转让其取得的房地产，适用本办法。本办法所称取得的房地产，包括以直接购买、赠与、投资、自建、抵债等多种形式取得的房地产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。第三条一般纳税人转让其取得的房地产，应当按照下列规定缴纳增值税： (一)一般纳税人在2016年4月30日前转让其取得的房地产(不含自建) ，可以选择适用简易计税方法计税，以房地产原购买价格或者取得房地产的评估价格扣除总价和价外费用后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按上述计税方法向不动产所在地的地方税务机关预缴税款，并向机构所在地的地方税务机关申报纳税。(二)一般纳税人转让其在2016年4月30日前建造的不动产的，可以选择适用简易计税方法计税。取得的总价和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按上述计税方法向不动产所在地的地方税务机关预缴税款，并向机构所在地的地方税务机关申报纳税。(三)一般纳税人在2016年4月30日前转让取得的不动产(不含自建) ，选择适用一般计税方法计算应纳税额的，以取得的总价和价外费用作为销售额。纳税人应从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产的原购买价款或者不动产定价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地方税务机关预缴税款，并向机构所在地主管地方国税机关申报纳税。(四)一般纳税人在2016年4月30日前转让其建造的房地产，选择适用一般计税方法计算应纳税额的，以取得的总价和价外费用作为销售额。纳税人应当按照取得的总价和价外费用5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，并向机构所在地主管税务机关申报纳税。(五)一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的不动产(不含自建)的，适用一般计税方法，以取得的总价和价外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人应从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产的原购买价款或者不动产定价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地方税务机关预缴税款，并向机构所在地主管地方国税机关申报纳税。(六)一般纳税人在2016年5月1日以后转让其自建不动产的，适用一般计税方法，以取得的总价和价外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人应当按照取得的总价和价外费用5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，并向机构所在地主管税务机关申报纳税。第四条小规模纳税人转让其取得的房地产，除个人转让其购买的住房外，应当按照下列规定缴纳增值税： (一)小规模纳税人转让其取得的(不含自建的)房地产，以销售额为余额
纳增值税：（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。第六条其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%第七条其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。第八条纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。第九条纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第十条小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。第十一条纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。第十二条纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。通过上面一篇管理办法，分析了有关房产增值税规定的一些内容。其中最主要的就是房屋买卖中的增值税按照成交价的5%征收，个人将购买时间超过2年的房屋出售，免征增值税。出租房屋的，要以租金收入扣除增值税。在缴纳契税的同时，增值税也一并扣除。
三、2020年房地产企业增值税税率税收是我国财政收入的重要来源，而房地产业是我国的一大经济支柱，因此对房地产业所征收的税占我国税收收入的很大一部分。一、房地产增值税是怎么缴纳的?2016年5月1日起实行营改增，取消营业税，开始征收增值税。新的税费政策规定是满2年住房过户免除5%增值税。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定:1、个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税;个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。2、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。3、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。二、房地产增值税税率一般是多少?营改增后房地产业适用税率为11%;生活服务行业一般纳税人(年应税服务销售额500万元及以上)的税率是6% 。小规模纳税人适用3%的征收率。房地产增值税的征收范围:1、房地产开发企业在境内销售自行开发的房地产项目，适用“销售不动产”税目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。2、房地产开发企业以经营租赁方式出租自己开发的房地产项目(包括商铺、写字楼、公寓等) ，适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务” 。3、房地产企业开发转让土地使用权，适用“销售无形资产”税目中的“自然资源使用权” 。三、房地产增值税的计算方式应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。增值税的征收方式:1、核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。2、减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

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四、房地产销售房子增值税税率是多少？【销售自行开发的房地产增值税房地产开发企业增值税销项有哪些，增值税=销项税-进项税】据第十三届会议召开后，国务院决定，今年的增值税税率根据不同的行业以及产品进行减税调整，什么意思呢?比如房地产销售房子，也就是卖了房之后，需要交纳多少增值税费呢?具体的税率是多少呢?就此，小编为大家讲述一二：一、增值税税率的简介增值税税率是指增值税应税产品的总体税额与销售收入额的比例。由于增值税以应税产品的增值额为课税对象，同时又必须保持同一产品税负的一致性，因此，从应税产品的总体税负出发来确定适用税率是增值税税率设计的一大特点。增值税税率一般与增值税扣除税率同时使用才能按增值税“扣税法”计税。现行增值税实行产品比例税率，分为8% ， 12%、14%、16%、18%、20%、21%、23%、26%、30%、43%、45%12个档次。多数产品的税率是在原工商税、产品税税负基础上换算确定的，部分产品的税率，在原税负的基础上作了适当调整。此外，增值税税率可分为以下几种：(1)纳税人销售或者进口货物，除以下第二项、第三项规定外，税率为16% 。(2)纳税人销售或者进口下列货物，税率为11%：粮食、食用植物油、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品、图书、报纸、杂志、饲料、化肥、农药、农机、农膜、农业产品、以及国务院规定的其他货物。(3)纳税人出口货物，税率为零;但是，国务院另有规定的除外。(4)纳税人提供加工、修理、修配劳务税率为16% 。纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务。二、房地产销售房子增值税税率是多少营改后，房地产销售房子增值税税率是10% 。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。所以，收到售房款应交如下税金：1、应交增值税：销项税-进项税销项税=房款÷(1+10%)×10%进项税为所取得的进项税税额本期合计2、附加税(城建税7%、教育附加3%、地方附加2%)：应交增值税税额×12%3、预交企业所得税：销售额×3%(各地标准有区别)4、预交土地增值税：销售额×2%(各地标准有区别)三、相关政策从2018年5月1日起，国务院将制造业等行业增值税税率从17%降至16% ，将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从11%降至10% 。
五、房地产开发企业涉及了哪些税费？一、取得土地环节开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。1、契税应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额×5?▎依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例二、建设开发环节取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。1、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积×适用税额注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定2、印花税常见的合同如下：印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5?＋建筑安装工程承包合同金额×0.3?＋借款合同金额×0.05?▎依据：穗府[2008]13号三、销售环节取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。1、增值税增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。提示——被遮挡部分文字为“—预缴税额” 。注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。3、土地增值税（预缴）预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率预征率：住宅为2% ，非住宅一般为3%或者4%4、印花税印花税税额=商品房销售合同金额×5?5、企业所得税销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
六、房地产土地增值税清算可以扣除的项目项目有哪些？一、对于新建房地产转让1、取得土地使用权所支付的金额；2、房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。3、房地产开发费用——销售费用、管理费用、财务费用；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。二、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。扩展资料：纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本) 。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。参考资料来源：百度百科-土地增值税