土增税应清算与可清算营改增后土增税如何清算，土增清算后需要退所得税 _睿知

一、营改增后土地增值税清算时税金如何扣除
营改增后，房地产企业改征增值税，属于价外税。清算收入确认时，纳税人转让房地产取得的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让不动产取得的土地增值税应税收入不包括增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产取得的土地增值税应税收入不包括应缴纳的增值税。所以对应抵扣的税种没有增值税，只有与收入相关的其他税种：城建税、教育费附加等。

文章插图
二、土地增值税如何进行清算审核？
1.根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)的规定：“第十六条清算审计包括案头审计和实地审计。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据和逻辑审核，重点关注项目归集的一致性和数据计算的准确性。现场审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目的实地检查，对纳税人申报的客观性、真实性和合理性进行审核。第十七条清算审计时，应审查房地产开发项目是否向国家有关部门报批、备案，以项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否分期清算；是否分别计算不同类型不动产的增值额和增值率，缴纳土地增值税。第十八条在审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上登记数据)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表等相关资料，重点审核销售明细表、房产销售面积、项目可售面积之间的数据关联，以核定应纳税所得额；审核因销售合同所载商品房面积与相关部门实测面积不符而导致的补偿款和返还款的收入调整；评估销售价格，查看价格是否明显偏低。必要时，主管税务机关可通过实地检查，确认是否存在少缴或遗漏，开发的产品是否用于职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资者分配、债务补偿、与其他单位和个人的非货币资产交换等。第十九条间接销售自用房地产收入的确定(一)房地产开发企业将其开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、向股东或者投资者分配、债务补偿、与其他单位和个人的非货币性资产交换时，应当在所有权发生转移时视同销售房地产，按照下列方法和顺序确认收入：1 .由企业当年销售的同一地区、同一年度的税务机关参照当年当地市场价格或者类似不动产的评估价值确定。(二)房地产开发企业将已开发的部分房地产转为自用或租赁等商业用途时，产权未发生转移的，不征收土地增值税，其收入不纳入汇算清缴，相应的成本费用不予扣除。第二十条土地增值税抵扣项目的审核内容包括： (一)取得土地使用权支付的金额。(2)房地产开发费用，包括：征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、间接开发费用。(3)房地产开发费用。(4)与房地产转让有关的税收。(五)国家规定的其他扣除项目。第二十一条检查抵扣项目是否符合以下要求： (一)土地增值税清算中，计算抵扣项目金额时，应当取得实际发生的费用，但无合法凭据不得抵扣。(2)扣除从工程中收取的各种成本和费用的金额必须是实际发生的。(3)扣除项目金额应准确归集在各扣除项目中，不得混淆。(4)扣除项目金额所收取的各种成本费用，必须是清算项目开发中直接发生的或应分摊的。(5)纳税人分期开发项目或者同时开发几个项目，或者在同一项目中建设不同类型房地产的，应当采取合理的分配方式，按照受益人分摊共同成本。(六)同类事项应当采用相同的会计政策或者处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。第二十二条在审核土地使用权和征地拆迁补偿费支付金额时，应当注意： (一)项目用地范围内是否有多个开发项目
(二)土地使用权和征地拆迁补偿金额中是否有房地产开发成本入账。(3)拆迁补偿款是否实际发生，特别是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(搬迁)合同与签到名册或签到凭证是否一一对应。第二十三条对前期工程费和基建费的审计应重点关注：(1)前期工程费和基建费是否实际发生，是否有虚假陈述。(二)房地产开发费用是否计入前期工程费用、基建费用。(3)多个(或分期)项目的前期建设费用和基建费用是否按项目合理分摊。第二十四条审核公共配套设施成本时，应当重点关注： (一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施成本是否实际发生，是否存在预提公共配套设施成本的情况。(二)房地产开发费用是否计入公共配套费。(3)多个(或分期)项目共同承担的公共配套设施费用是否按项目合理分摊。“第二十五条审计建筑安装工程费时，应当重点关注： (一)发生的费用是否与竣工决算报告、审计报告、工程结算报告和工程施工合同记载的内容一致。(2)房地产开发企业自购建筑材料时，是否重复计算和扣除自购建筑材料费用。(三)参照当地同期同类开发项目平均安装费用或当地建设部门公布的单位定额费用，核实建筑安装费用是否存在异常。(4)房地产开发企业采用自营施工的，还应注意？等情况。(5)建筑安装发票是否由项目所在地税务机关开具。第二十六条
审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。第二十七条审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。第二十八条代收费用的审核。对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。第二十九条关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。第三十条纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。第三十一条对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。第三十二条土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。” 二、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。” 第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。”
三、营改增后，土地增值税清算收入和成本确认有何变化根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”规定；在营业税阶段，出让方式取得土地可在土地增值税清算时扣除的是支付给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位的全部土地价款；那么，营改增后，在进行土地增值税清算时，对于出让方式下取得土地的成本如何确认；我们就此进行以下分析：一、出让土地价款在确定计税依据时，成交价格不扣减增值税额土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）中关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让土地使用权按照销售无形资产税目缴纳增值税；而对于土地所有者出让土地使用权属于附件三列明的免征增值税项目，同时《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定“五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额”，因此受让方通过出让方式取得土地所支付的土地价款在确定计税依据时不扣减增值税额。二、房地产业一般纳税人增值税计税销售额的确认国家进行营改增的主要目的之一是减轻企业税负、完善税收制度。房地产业成本中土地成本占开发成本的比例很高，为不增加企业税收负担，国家对销售开发产品环节出台了差额征税的政策；财税[2016] 36号文中规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额” 。文件规定房地产业增值税计税销售额是扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额，即实行差额计征增值税，其直接结果是降低了增值税的计税基础—-计税销售额。同时，上文规定是土地出让价款可全额抵减销售收入后计算增值税，即出让方式下并不是将土地价款纳入进项税抵扣范围。三、出让方式下计入土地增值税的土地成本财税[2016]43号规定“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”房开企业通过土地所有者出让土地使用权方式取得土地的地价款属于免征增值税项目，其价款不扣减增值税额；财税[2016] 36号文规定的是按土地价款计算扣减销项税计税额，而不是将土地价款纳入进项税额抵扣。因此按地价款计算扣减的销项税额并不属于财税[2016]43号文规定的不计入土地增值税扣除项目的允许抵扣的增值税进项税额，不能对按地价款扣减的计税销售额对应的销项税额从土地成本中剔除。因此，在国家税务总局未有新的文件出台前，计算土地增值税允许扣除的土地成本应按实际支付的价款计算，不应剔除抵减的计税销售额对应的销项税额。四、会计核算与案例分析关于差额征税允许抵减销售额的账务处理，《关于征求意见的函》(财办会[2016]27号)规定如下：企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税费—应交增值税”科目的应用变化较大。我们试以一般纳税人资格下的房开企业为例，参照《财政部关于印发的通知》（财会[2012]13号）、《关于征求意见的函》(财办会[2016]27号)，梳理其涉及的增值税主要会计处理，如下：房开企业甲2016年5月获取一块土地进行开发，支付土地出让金11100万元（契税等略）；2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元，当年支付工程价款含税共11100万元（其中进项税额1100万元），并取得增值税专用发票认证抵扣；2017年1-10月取得预售收入22200万元并销售完毕；2017年12月，该项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。假设除上述业务外，该企业无其他涉税业务。其增值税会计处理如下：1、取得土地支付土地出让金借：开发成本11100贷：银行存款111002、2016年取得商品房预售收入，并预缴增值税300万元（11100/1.11*0.03）借：银行存款11100贷：预收账款11100借：应交税费—预缴增值税300贷：银行存款3003、房开企业取得支付工程价款借：开发成本10000应交税费—应交增值税（进项税额）1100贷：银行存款111004、2017年1-10月取得预售收入并缴纳增值税600万元22200/1.11*0.03借：银行存款22200贷：预收账款22200借：应交税费—预缴增值税600贷：银行存款6005、2017年12月交房，交付房屋并向业主办理产权登记手续，应确认收入，并结转成本借：预收账款33300贷：主营业务收入30000应交税费-应交增值税（销项税额）3300借：开发产品21100贷：开发成本21100借：主营业务成本20000应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1100贷：开发产品211006、2017年12月转出未交增值税（应交增值税=3300-1100-1100=1100万元）借：应交税费—转出未交增值税1100贷：应交税费—未交增值税11007、次月申报缴纳增值税，抵减已预缴900万元借：应交税费—未交增值税900贷：应交税费—预缴增值税900借：应交税费—未交增值税200贷：银行存款200五、结论通过上述政策及案例分析，销售房产项目的主营业务成本是不含土地出让价款所抵减的销项税额，即计算企业所得税时允许扣除的主营业务成本应剔除土地出让价款所抵减的销项税额后的金额确认（会计核算冲减主营业务成本并计入应纳税所得额）；但在计算土地增值税时其开发成本发生额中的土地成本是其支付的全部价款，不扣减所抵减的销项税额。另外，财税（2016）43号文规定“一、计征契税的成交价格不含增值税”，因出让方式取得的土地地价款在确定计税依据时不扣减所抵减的销项税额，因此取得土地应缴纳的契税应按实际支付的全部价款计算。（杨焕贵张霞）

文章插图
四、房地产开发企业在“营改增”后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入如何确定？根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第四条（一）规定，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
五、房地产营改增以后，土地增值税如何算？土地增值税扣除项目里面的开发成本和费用是按照不含增值税计算，除项目里面的转让相关税金不含增值税11%
六、请教版主：营改增后，计算土地增值税营改增前后的土地增值税计算方法没有变化。还是按照《土地增值税暂行条例》规定计算。《条例》第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
【土增税应清算与可清算营改增后土增税如何清算，土增清算后需要退所得税】