一、营改增后土地增值税清算时税金如何扣除
营改增后，房地产企业改征增值税，属于价外税 。清算收入确认时，纳税人转让房地产取得的土地增值税应税收入不含增值税 。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让不动产取得的土地增值税应税收入不包括增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产取得的土地增值税应税收入不包括应缴纳的增值税 。所以对应抵扣的税种没有增值税，只有与收入相关的其他税种：城建税、教育费附加等 。
【土地增值税 土地增值税汇算清缴如何避税，土地增值税清算税务出具】
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二、土地增值税如何清算
1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税清算：1 .房地产开发项目全部竣工销售；2、整体移交未完成竣工决算的房地产开发项目；3.土地使用权直接转让 。2.符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人结清土地增值税：1 .已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目实用建筑面积的85%以上，或者剩余的实用建筑面积已经出租或者自用，虽然该比例未超过85%；2.取得销售(预售)许可满三年，尚未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；4.省级税务机关规定的其他情形 。
三、房地产企业土地增值税清算以后产生的销售收入怎样缴纳土地增值税？
房地产土地增值税清算后，企业产生的销售收入按规定进行土地增值税申报，以清算时单位建筑面积成本乘以出售或转让面积计算扣除项目金额 。单位建筑面积成本=清算扣除项目总额清算总建筑面积 。按《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第七条核定征收土地增值税 。房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照当地同类开发规模和收入水平企业的土地增值税税负情况，按照不低于预征率的税率核定征收土地增值税： (一)依照法律、行政法规的规定应当设置账簿而未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒绝提供税务信息的；(3)虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证不全，难以确定转让收入或扣除项目金额；(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期未清算的；(五)申报的计税依据明显偏低，且无正当理由的 。第八条清算后转让房地产的处置 。土地增值税清算时尚未转让的房地产，清算后出售或有偿转让的，纳税人应按规定申报土地增值税，扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本乘以出售或转让面积计算 。单位建筑面积成本=清算扣除项目总额清算总建筑面积 。扩展信息《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目： (一)取得土地使用权支付的款项；(二)土地开发的成本和费用；(三)新建房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房屋、建筑物的评估价格；(四)与房地产转让有关的税收；(五)财政部规定的其他扣除项目 。第七条土地增值税实行四级累进税率：增值额不超过扣除额50%的，税率为30% 。增值超过扣除项目金额50%且未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% 。增值超过扣除项目金额100%的部分，税率为50%
预征土地增值税不能直接在所得税前扣除 。《暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在工程竣工结算前转让不动产取得的收入，因成本确定或者其他原因无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待工程竣工结算后再进行结算，多退少补 。《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，应当以权责发生制为基础，属于当期的收入和费用，不论款项是否收到 。不属于当期的收入和费用 。即使该款项已经在当期收付，也不作为当期的收入和费用 。因此，纳税人在项目竣工结算前转让不动产取得的收入所产生的预征土地增值税，不允许计入当期费用 。项目全部竣工结算后，按照有关规定，将预征的土地增值税结转至营业税及附加科目，实现企业所得税前扣除 。1.预缴时，借：应交税金——；土地增值税贷款：银行存款2 。借：主营业务税金及附加贷：应交税金3354；土地增值税 。
四、房地产企业土地增值税清算税金能否在企业所得税汇算清缴是抵扣应纳税所得额
应纳税额=增值额适用税率-扣除额速算扣除系数征收方式 。根据《条例》第十条第七项所列《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》:四级累进税率，每一级中“增值额不超过扣除项目金额”的比例包括此比例 。土地增值税的税额可以通过增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数计算得出 。
便方法计算，具体公式如下:(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数 。扩展资料：企业应当在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税 。土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可以分为如下三种情况：（一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“应交税费”科目，股份制企业应当计入“税金及附加”科目 。（二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目 。如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“税金及附加”（如旅游饮食服务企业） 。（三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户 。参考资料来源：百度百科-土地增值税
六、房地产开发企业土地增值税先预征,竣工后清算亏损,该如何处理你可以参考下：答：除了营业税及附加费，还有企业所得税、印花税、土地增值税，另外，营业税如果是公司自己建的，要交两道营业税，一道是建筑营业税，一道是销售不动产营业税 。土地增值税按土地的增值额计算 。答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》国税函发[1995]156号文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定： (二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权 。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方 。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物 。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税 。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定 。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率） 。答：职业问题，不能公开回答 。只能告诉你，依法纳税才是公民的义务 。一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍 。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元” 。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润 。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移 。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已 。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业 。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观 。二、避税具体方法一)是预售购房款挂在往来账面 。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段 。二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入 。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握 。三)是不按照合同约定的时间确认收入 。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税 。四)是随意调整税款申报数额 。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清 。五)是钻政策空子，不及时清算土地增值税 。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库 。六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本 。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等 。七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入 。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整 。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税 。八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本 。九)是降价 。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税 。十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算 。为全面加强房地产业的税收征管，堵塞征管漏洞，要从以下几方面入手 。一）规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础 。一是建立健全房地产企业征管基础资料 。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料 。二是实行项目管理 。要按开发项目进行纳税登记，建立项目纳税台帐，并按项目进行税收跟踪管理，按项目核查发票取得情况和监控纳税进度情况 。三是加强源头控管 。与开发建设主管部门加强联系，定期取得建设主管部门控管的建设项目信息；委托房管部门在办理房屋权属登记时，实行先税后证，防止税源流失 。四是推行房地产和建安企业纳税评估 。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税 。五是加强对房地产企业的税收稽查 。要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的 。二）把好征收方式认定关，管好两个所得税 。房地产开发经营的特点是投入资金多，开发经营时间长，按税收的法理原则来说，所得税实行查账征收无疑是一个最佳选择，也符合税收公平原则，因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证，并按实申报缴税的征管措施，这是加强税收征管的总体方向和目标 。但从调查结果看，房地产企业财务核算不规范，向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象 。鉴于这种情况，当前在税收征管中一方面要采取措施积极推进房地产企业规范账证，财务核算真实；另一方面又要想方设法防止纳税人做假账、报假数、少缴税 。要对房地产企业的所得税征管统一实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法，即对房地产企业收入实行按最低负担率预征加纳税人按实申报，预征的企业所得税与营业税同步征收入库，对纳税人实行最低负担率预征后，若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的，要按规定的纳税期限及时向税务机关申报，并按实补税 。三）加强房地产营业税征管 。对已完工交付销售的开发项目，应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务发票 。对故意拖延不结算的企业，应按税收有关规定，采取核定计税价格征收建安营业税 。要根据本地建安造价水平，制定最低计税价格 。加强市区房地产建安工程税收控管，统一房地产税收和建安工程税收管辖权，将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关 。加快房地产业税收信息化管理，通过建筑业税收信息管理系统，对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等进行全程跟踪、监控和管理 。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售（预收款）票据》，要加大对不动产转让（销售）专用发票的审核和管理力度，对纳税信誉较差、欠税的房地产企业，不宜售给《不动产转让（销售）专用发票》，需开具发票的一律到税务征收窗口开具，并认真做好开发项目税收的预结算，做到税票两清，真正做到以票控税 。
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