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《开店选址必备手册》
开店选址必备手册
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第一章城市评估
1、城市基本状况数据采集
1.1城市地理、人口状况
城市总人口(单位:万人) ,其中市区人口(单位:万人) ,人口结构、数量、比例,分以下三段: 16—24岁, 25—35岁, 36—60岁。市区有多少户商场,户均人数。适龄青年去年结婚数量。城市从业人员数量,私营企业人员从业数量。总面积(单位:平方公里) ,其中市区面积(单位:平方公里)市区人口密度(人/平方公里)。以上数据采集是为了剥离出我们的消费主体,算出市区人口密度及我们的未来店面需要覆盖的面积。数据来源是统计局、规划局、民政局(亲自去或上网查均可)。(填表格6)
1.2区县地理、人口状况
与以上城市指标等同。数据来源是统计局、规划局、民政局(亲自去或上网查均可)。(填表格6)
1.3城市未来发展规划
确定市区扩容是以”摊大饼”形式还是以新建”卫星城”形式发展。扩容方案是否实施,若实施已到何种程度。城市扩容速度快,对旧有销售格局的冲击就大,进军该市场机会多同时难度相对低,成功的机会大。市区若以”摊大饼”形式扩容,环路成为店址的首选。市区若以”卫星城”形式扩容,旧城与新城的连接干道成为店址的首选。数据来源是规划局并实地验证(亲自去或上网查均可)。
1.4公共交通情况
※市区公共汽车有多少条线路,它们总里程。近三年的载客数及未来几年的发展规划。每条线路的票价及月票的价格。
※自行车的现有数量及前两年的数量※有轨交通是否有,若有,有几条线路票价及月票价。※出租车拥有量及每公里价格。
※机动车状况,私车比例及近三年变化情况,小客车与货车比例。以上是为了解该城市百姓的基本出行方式。数据来源是交通局、公安局、公汽公司、出租车管理局及统计局(亲自去或上网查均可)。(填表格7)
1.5房地产状况
※商品房开工及在建项目数量,总建筑面积,房屋空置率,每个项目销售均价及规模(建筑面积)。住宅项目的户型结构及比例。以上是为了计算该城市超市消费未来一年的增长趋势,数据来源是规划局(亲自去或上网查均可)、各项目实地走访。(填表格8)
1.6各商圈房屋租金状况
首先把全市的商业街划分为四种类型, A类主商圈最好, B类次商圈, C类有潜力, D类暂无价值。采集每一类的市场报价※大型底商※综合楼※商品市场※临街铺面房※写字楼※住宅楼。以上是对该市租金整体状况进行摸底。数据来源是各中介公司及市场调研。(填表格9)
1.7经济发展状况
※国内生产总值及近两年增长率※人均GDP
※社会商品零售总额※商场超市零售总额
※户均商场超市消费额
※人均收入
※超市销售从业人员人均收入,主要岗位人均收入:店经理、部门经理、普通员工、会计、出纳、收银员、防损员、物业水、暖、电工等。数据来源是市统计局及市场走访调研。(填表格10)
1.8未来竞争对手状况
※市区商场超市零售商有多少家,每家营业额※市区有多少超市卖场,每个面积有多少,※市区商场超市总经营面积,※全市超市卖场每平米年平均营业额。※零售商超市经营门类集中度调查,依我公司主要门类划分为:彩电、空调、冰洗、手机、音响、电脑。专卖店数量调查。数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。(填表格11)
1.9媒体情况
※平面媒体有多少家,每家发行量、发行对象、发行方式,每年广告分类收入,广告报价
※广播媒体有几家,收听覆盖率对比,受欢迎栏目时段收听率对比,报价
※电视媒体收费报价
※平面广告公司报价采集※DM广告发行报价采集※户外广告报价采集。(填表格12)
1.10办公用品及消耗品报价采集
1.11各政府职能部门办公流程、各项优惠政策采集
2、评估报告的编写
2.1体例
以说明文为主列举数据进行说明,并附以事例及现场图片
2.2方法
根据各种相关数据进行论证。分析该城市的经济发展速度,城市规模,是否适合开连锁店。分析进入该城市的投入产出比,需要开多少家店才能基本覆盖,第一年的营业额预测及各项费用支出预算。根据房地产情况分析该市整体超市市场第二年的增长潜力。分析预测我们第二年的增长趋势。分析客流规律及消费潜力。分析交通地理条件。分析竞争激烈度。分析人力成本。分析广告宣传成本。分析人文状况。分析其它影响经营的因素,如政府的工作效率等。
2.3所需各类表格(附后)
1、选择店址的原则
店址的选择,是一项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重要工作。
经过我们对该城市调查分析、寻找一年内能产生利润并有明显增加趋势的店址。有可能的话还要预测所选店址的销售额、毛利、成本和利润及未来的增长潜力。
2、选址的基本要素
2.1目标店方圆3公里区域内(10万人—30万人),居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。
2.2交通方便,旅客上车、下车最多的车站,或者在几个主要车站的附近,能够在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。
2.3店面临主干道,门店设在三叉路的正面,拐角的位置也是很理想的,它位于两条街道的交叉处,是人流的停滞点,能够产生”拐角效应”
2.4有充分的停车位(30—100)。
2.5所处位置在当地有较高知名度。
2.6确定目标店时,应争取更多的户外广告位置。
2.7确定目标店时,应考虑适当面积的库房,一般可占用200-300m2。
2.8参考店租价格:以洛阳为例
中环线以外约为: 0.7～1.5元/m2·天,
中环线至内环线之间约为1.8～2.6元/m2·天。
条件好的店址,价格可适当放宽20%--35%.
3、选择开店的商圈
3.1最佳目标店:大型超市、家具广场、高级住宅区、新建成的居民住宅区、人口素质较高的居住区、有较多居住人口和活动人口的地方、大型车站附近、同行密集的地方或没有一个竞争对手的大街。
3.2最差目标店:僻静的小街小巷、人口稀少的居民区、机关单位集中的办公区、居民人口老化的地方.繁华的市中心、步行街等不宜考虑。
3.3装修定位:店内的地面、墙面、天花板均应有相应的装修、要力求有新的创意,体现出与众不同的风格、店内环境一定要保持清洁。(详见有关章节)
4、选择开店的方位
4.1选择现在被商家看好的店址,不如选择不久的将来会由冷变热,而当前尚未被看好的店址。这样的门店位置费用低,潜在的商业价值大。因此,应特别留心城市建设的发展带来的变化。
4.2选择靠近大公司、大店铺的街道一边。这一侧出入者能够成为我们的顾客,另一方面是因为来过的顾客便于向别人介绍,比较容易指引她人光顾。
4.3选择靠近人口会增加的地方。住宅区的发展,新机构的设立,会给门店增添顾客,使今后的发展更具潜力。
4.4选择经营方向相辅相成的门市作邻居如:超市附近、家居商场附近。
4.5选择门店位置时,还应重视门店所在建筑提供的设施是否符合经营要求。
【超市|【超市选址】开店选址必备手册】4.6在同一条街道两侧选择门市位置,以客流量多、能见度高、交通不易堵塞的位置为佳。
5、预测销售额的因素和方法
5.1因素
①市场容量及竞争情况
②交通
③3公里内人口数量及人口基本素质
④店面情况
⑤未来城市规划
5.2因素分析方法
①家电市场容量及竞争情况
调查大商场家电部门及超市专卖店基本情况(企业性质、员工数、年销售额) ,预计年家电销售额,将调查情况列表。(见表一)
②交通
第一步:购买城市地图,计算主要交通道路,如环线加放射路线结构地交通,可计算该城市共有几条环线、几条放射线,环线和放射线交叉口是较好地店面位置,将交通状况整理列表。(见表二)
第二步:按交通状况表,对每一条道路和路口经过步行
观察客流状况,对周边无住户路段排除,确定重点调查路口和路段,调查客流量和公交线路状况,依客流量大小进行排列。(见表三)
第三步:确定主商圈。如: 郑州是三环路、洛阳为中环路。
③目标店方圆3公里内居民调查
根据主商圈寻找可出租的店址,主要有新建底商,不景气商场、超市等可主动找主要负责人面谈,面积在3000-5000平米,作为目标店址,对目标店址应调查周边3公里之内顾客群( (见表四、表五)。
④店面情况(见表六)
6、应该注意的问题
6.1注意租赁房屋
租赁之前,应先了解房屋的基本条件及价格,查看房屋的产权状况,实地考察,看是否适合我们经营,房屋有无破损,楼面的受力以及水电等情况,了解房租情况.
6.2注意城镇的发展规划
有些城镇人口稠密区的商业繁华区都在不断增多和扩大,都挤在城市某一块地方是不可能的,必须四面扩张,但扩张不是相等平齐的,而是有条件和有先有后的,选择场地就要注意到这一点,用长远的、发展的眼光对待这一问题。
6.3抓紧时机
要选择的场地只要基础好,有发展前途,看准了下决心定下来,环境和条件差一点,能够边经营边建设,逐步改进环境,创造好的条件。如果犹犹豫豫,当决不决,就会错过商机。
7、租金计算
7.1计算原则
先准确调研出该城市的年社会消费品零售总额St,推算出商场超市的年零售总额Sh。以该市商场超市年零售额的40%为目标占有率乘以7%的综合毛利率Pt计算出大概的年毛利额Py。以年毛利额的20%作为这个城市的总租金额,分2到3年实施,第一年用总租金额40%的额度为宜,第二年依经营情况推进。
7.2计算公式
第一年租金=Sh×40%×7%×20%×40%
8、城市发展部调研员工作内容
1、城市基本状况调查
1）本市全年常住人口数
2）本市辖区人口数
3）城市总面积
4）人口密度(人口密度＝总人口数÷总面积)
5）全市年人均收入(以公布资料为主,详见附表一并请注明以上数据来源)
2、零售市场基本状况调查
1）全市大型超市状况(详见附表二)
2）全市大型百货商场状况(详见附表三并请注明以上数据来源)
3、超市市场基本状况调查
1）大型连锁企业基本情况
地理位置、场地面积、租金状况、硬件环境、外观照片
经营内容、服务特色、客流情况、经营额度
广告内容、宣传特色
运输状况、仓储状况
办公状况、人员总数及其它说明
每个公司建立一份档案,按门店分类,将店面详细情况归档。
(详见附表四)
2）其它业态超市经营基本情况(百货商场、超市等)
地理位置、场地面积、硬件环境、外观照片、
经营内容、服务特色、客流情况、经营额度
广告内容、宣传特色、
运输状况、仓储状况、
办公状况、人员总数及其它说明
每个商场建立一份档案,将商场或专营店详细情况归档。
(详见附表四)
4、预选店址
店面选址原则:
1）目标店半径3公里区域内约40万居民、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。
2）交通方便,乘客上车、下车最多的车站,或者在几个主要车站的附近,能够在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。
3）店面临主干道,门店设在三叉路的正面,拐角的位置也是很理想的。
4）有充分的停车位, 30至100辆。
5）所处位置在当地有较高知名度。
6）确定目标店时,应争取更多的户外广告位置。
7）确定目标店时,应考虑适当面积的库房,一般以200-300m2为宜。
(详见附表五,另附照片一套,目标店所处位置地形图一套.)
注:
1、调研员认真填写各项数据后上报该城市发展部主管。
2、上文中所提各类表单。
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