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实踩！深圳早期“地王”片区 深圳地王大厦

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深圳王迪大厦(踩上去！深圳早期的“王迪”地区)
这个城市更新项目在深圳早期最有价值的区域将会迎来怎样的发展？
出品/深圳乐居ID: szhouse
作者/Tsukiumi
今年上半年，备受瞩目的罗湖蔡屋围旧城改造项目终于迎来新进展 。很多媒体都在猜测罗湖能否凭借这次旧改重回C位 。
近日，有网友爆料称，蔡屋围城市更新项目开工 。
该项目于2013年首次列入深圳市城市更新单元计划第一批规划，更新方向拟为商业、文化、居住等功能 。
蔡屋围的城市更新项目已经走过了近8年 。然而，早在2019年11月，蔡屋围村旧改就被网友曝出已经开始进入拆迁阶段 。这个施工的消息离小区更新又近了一步？还是有“临时创业”？
蔡威地区曾是深圳的王迪地区，是深圳王迪大厦和京基100的所在地 。
乐君带你探索“罗湖含金量最高的旧改”，看看蔡屋围地区发展成今天的样子 。
进度快慢不一:深南东路以南，拆迁进行时 。
【实踩！深圳早期“地王”片区 深圳地王大厦】蔡屋围城市更新规划区项目位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村(青青、南村、新围)、杜菁酒店、环球酒店、大剧院、农业银行、城建集团、元彬社区等区域 。
以深南东路为界，片区进度有快有慢，深南东路以南快，深南东路以北相对落后 。
深东路以南有各种住宅小区和写字楼，如蔡屋围新石坊小区、蔡屋围新八九坊小区、金融中心大厦、名城花园、平安银行大厦、万象城、深圳书城等 。
进展最快的部分是在金融中心大楼周围，许多车辆和施工队已经在那里工作 。
还有一栋被围墙围起来的旧楼，但墙上已经写了“拆”字，预计近期会拆除 。
此外，11号线二期正在建设中 。
更新单元用地面积336760.5平方米，拆迁用地面积266729.5平方米，开发建设用地面积180404.0平方米(不含移交政府的商业用地6500平方米)，地上容积率255.67万平方米，地上容积率13.75，地下商业建筑17.71万平方米，地下公共配套建筑6000平方米 。
项目主体为深圳市京基房地产有限公司 。
京基集团在深圳布局了很多城市更新项目，比如水贝村、诸光村、上步浦围坝登片区、大梅沙村、京基木棉湾旧改等等 。
北京基金会在深圳设立(公布)的项目有十几个，主要分布在罗湖、南山、宝安、龙岗 。
1年没有大动作:深南东路以北，进度相对滞后 。
蔡威旧改深南东路以北 。周边商业、写字楼相对成熟，有王迪大厦、京基100、KKmall等配套 。
去年4月，乐居君居然踩在这里 。时隔近一年，依然没有大规模的建设运动 。
(2020年4月拍摄的照片)
(2021年7月拍摄的照片)
(2020年4月拍摄的照片)
(2021年7月拍摄的照片)
(2020年4月拍摄的照片)
(2021年7月拍摄的照片)
居军问城市重建办公室的工作人员什么时候拆迁 。对方说:“时间不清楚，但是已经开始了 。”
周边中介也说:“蔡屋围旧改造，这里没有房子出租 。想租房子，只有附近未开放小区的房子 。”
该地区的许多居民厌倦了旧改革近8年的等待时间 。在之前的采访中，一名疑似兼职中介的小区保安向乐居透露:“我手里有一套回迁房 。之前的主人已经卖了，但是等待时间太长，第二个主人又想转手 。”
虽然这里的旧改进度比较慢，但也不尽然 。围起来的部分开始增多，城中村有挖掘机施工的迹象 。然而，当乐居君实际勘探时，施工已经停止了一段时间 。
蔡屋围的旧改造过程也很艰难 。仅仅签合同就花了一年多的时间 。我们来看看蔡屋围城市更新统筹区项目旧改善程度列表:
2013年8月，蔡屋围城市更新统筹区正式成立，并被列入《深圳市2013年城市更新单元计划第一批计划》予以公布 。建议更新方向:商务、办公、居住、教育、医疗等功能 。
2017年4月，蔡屋围城市更新总体区规划(草案)公示 。
2018年5月，蔡屋围城市更新协调区首个更新项目——城建大厦启动破土仪 。
2019年5月，蔡屋围市私有房产续期签约仪式正式启动 。该仪式的启动意味着历时五年多的蔡屋围城市更新项目正式进入实施阶段 。
2019年11月，蔡屋围村旧改已经开始进入拆迁阶段 。
2020年3月25日，深圳市蔡屋围实业有限公司给南村、南村西业主的告知书(简称告知书)显示:
自2019年5月10日正式启动蔡屋围村城市更新私人业主签约工作以来，新围、蔡屋围、青青新村七房、七房、九房、十方签约热情普遍较高 。而南村的签约率只有78.57%，远远落后于新围7号、8号、9号、10号广场和青青新村 。
2021年6月21日，罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新规划区城市更新单元一期子项目A地块确定为京基作为实施主体 。
去年4月，该区域均价5.5万/平米，而附近很多房子挂牌价都很高 。比如京基100大厦二手房均价8.2万/平米，丽湖花园达到8.7万/平米 。
今年二手房指导价发布后，京基100大厦二手房均价8.06万/m2，丽湖花园8.5万/m2 。
可见，该区域二手楼盘价格与一年前市场上的挂牌价相差不大 。
按照最早的规划版本，杜菁酒店和环球酒店拆除后，将建设一座高760米、高608米的高层摩天地标写字楼 。
但最新优化方案显示，该地块建筑限高改为500米，建成后仍是罗湖标志性项目 。
蔡屋围未来的城市更新项目完成后，是否会为该地区带来新的活力？罗湖会再次繁荣吗？你怎么想呢?

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