与“户口迁移”相关的房屋买卖合同民事案件裁判规则|与“户口迁移”相关的房屋买卖合同民事案件裁判规则 ——以辽宁省为例
自2013年起，辽宁省“户口迁移”相关的纠纷及诉讼案件显著增加，本文拟以辽宁省“户口迁移”相关诉讼案件数据统计为基础，就“户口迁移”相关的房屋买卖合同纠纷案件，对辽宁省地区人民法院的审判规则进行总结和梳理。
一、辽宁省与“户口迁移”相关诉讼案件基本概况
本文通过“无讼案例”以“户口迁出”为关键词，地域设定为“辽宁省”，共检索到553篇相关案例。自2013年起，案件数量呈明显上升趋势。2012年案件数量为1件，2013年案件数量已增长到10件，2014年案件数量急剧增长到84件，2015年案件数量为112件，2016年案件数量为124件，2017年案件数量为159件，截至本文完稿之日，2018年已审结案件数量为55件。从案件类型来看，以民事案件为主。其中，民事案件占比92.41%，共511件，在房屋买卖合同纠纷案由项下，共检索到56篇案例。
二、辽宁省与“户口迁移”相关的房屋买卖合同民事案件裁判规则
上文所述检索到的56篇案例中，以买房人要求卖房人迁出户口、支付逾期迁户违约金的诉求案件为主。主要争议焦点问题集中在房屋买卖合同效力、案外人逾期迁户的责任承担、逾期迁户违约金、要求迁出户口的诉讼请求是否属于法院受案范围等。
（一）关于房屋买卖合同效力
该问题争议不大，如无法定的合同无效情形，法院一般均认可迁户及违约责任相关合同约定的效力。
如原告郭晓东、付博诉被告马淑珍房屋买卖合同纠纷一案，双方当事人在合同中约定，被告应于原告取得房产证后10日将房屋所有户口迁出，被告不按约定时间办理户口迁出，应支付原告违约金40000元。审理法院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且合同的内容不违反相关法律规定及强制性规定，故该合同合法、有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。
（二）关于案外人逾期迁户的责任承担
卖房人自身未按照合同约定而逾期迁户，法院一般均按照合同约定处理，由卖房人承担违约责任。而卖房人对于案外人逾期迁户行为是否承担违约责任，需综合考虑，比如卖房人对于案外人遗留户口是否知情，双方对于案外人迁户问题是否有明确的约定等。
如原告魏靖诉被告韩宇明、沈阳市皇姑区金麒麟房产置业中介所房屋买卖合同纠纷一案，审理法院认为，被告韩宇明已经将自己的户口迁出，履行了配合义务，原告提出的被告违约的主张没有事实和法律依据本院不予支持。关于房屋上遗留户口问题，应当属于公安机关户籍管理的范畴，但因双方之前对于该问题达成了口头协议，根据该协议被告韩宇明自愿以其交付给中介的押金剩余款作为赔偿款给付原告，该约定属于被告韩宇明对自己权利的处分，本院予以支持。
再如原告张某、张某某与被告于某、薄某某、第三人大连某某某房屋经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，审理法院认为，原告是在知道案涉房屋中有案外人户籍的情况下自愿与被告签订《合同变更协议》，否则，在原告已经办理户籍迁出手续的情况下，双方没有必要再签订《合同变更协议》并且再由原告支付50000元作为户口保证金在第三人处保管。原告未提供证据证明存在因重大误解订立、订立合同时显失公平以及被告以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使原告在违背真实意思的情况下订立合同的情形。原告以双方约定的违约金过高、原告不情愿签订《合同变更协议》以及该协议约定了原告无法履行的义务为由，要求撤销该《合同变更协议》不符合法律规定。
【与“户口迁移”相关的房屋买卖合同民事案件裁判规则|与“户口迁移”相关的房屋买卖合同民事案件裁判规则 ——以辽宁省为例】（三）关于逾期迁户违约金
1.需经双方当事人明确约定
如上诉人何凤与被上诉人刘砚房屋买卖合同纠纷二审一案，审理法院认为因双方合同没有就户口迁出问题约定违约金或赔偿损失，故何凤拒绝支付一万元尾款缺乏事实及法律依据。
2.法院可酌情调整违约金
如原告郭晓东、付博诉被告马淑珍房屋买卖合同纠纷一案，审理法院认为：“本案原、被告虽然在合同中约定：被告应在原告房产证下发后十日内将房屋所有户口迁出，如被告未按约定时间办理户口迁出应支付原告违约金40,000元，但被告未按约定时间迁出户口并未给原告造成实际经济损失，亦未影响二原告户口落户。此外，鉴于被告违约系因手术后身体处于恢复期导致行动不便、被告已于身体好转后积极履行合同义务将户口迁出等因素，可以看出被告系过失违约，故对于被告抗辩违约金过高请求法院予以调整的意见予以采信。综合考虑被告违约行为未给原告造成损失、合同的实际履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确定被告赔偿原告违约金3000元。”
（四）关于要求迁出户口的诉讼请求是否属于法院受案范围
法院对于该问题观点一致，均认为户口迁移涉及行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关的行政行为，户口登记工作属各级公安机关户籍管理职权，不属于人民法院受案范围。对于该项诉请，当事人可向办理户口迁出事宜的机关申请主张。
结语
结合上述法院的裁判规则，笔者建议买卖双方在签订房屋买卖合同之前，应对交易房屋及户口事宜进行充分了解，可以到房屋所在地派出所或社区等核实房屋的户口登记情况，提前向派出所咨询户口迁入迁出等相关规定、政策以及手续，将卖方及案外人户口迁出及违约责任等问题，在合同中予以明确约定，以保证房屋买卖顺利进行，避免产生不必要的纠纷。
作者：北京盈科（沈阳）律师事务所张胜男律师（18840062665微信同）
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