酒店|高端公寓市场挤进“野蛮人”，5大派系新一轮恶战到来( 三 )
随着各地加快发展保障性租赁住房，一些原本选择白领公寓的主力客群，未来也会转身投入有国家背书，且物美价廉的保障性房源 。而且，据《房地产蓝皮书2021》，2020年全国重点城市，包括北上广深等一线城市和南京、成都、西安、天津等二线城市，租赁城郊环比下降10.5%，各城市租金同比均有下滑，整个租金水平已经降至近5年来最低值 。如此一来，依靠租金差生存的白领公寓企业盈利难度很大，一些竞争力低下的中小玩家生存境遇将愈发艰难 。
02.发展所趋
对于从疫情和行业震荡中存活下来的创业系品牌而言，必须尽快谋求新的出路，与市场涌现的新机遇加速 。
以乐乎公寓与北京建信共同打造的真武项目为例，从合作方和项目属性来看，藏着乐乎公寓对于未来发展的重要设想 。一方面，作为建行旗下的子公司，建信住房主要立足开拓中高端住房租赁市场，因此无论是物业资源或是产品打造都会偏向中高端市场 。于乐乎而言，与其合作能够获得一些物业资源的利好 。另一方面，真武项目属于城市更新的项目，类似这样的服务式公寓项目被行业视为是对城市更新的“柔性改造” 。同时，这个项目全权委托乐乎公寓管理 。换言之，乐乎公寓未来能够成为集前期开发设计，到后期日常运营打造，甚至是资产管理等的一体化租赁公寓管理平台 。这样的多元化能力，对于面对城市有机更新的新命题的创业系品牌而言，将会成为政企合作的新契机 。
03.市场导向
对于整个长租公寓行业而言，服务式公寓是更高阶的挑战范畴 。一般品牌并不会将服务式公寓作为切入市场的选择，创业系更是如此 。当然，诸如恒隆府以及瑰悦公寓这类拥有强势资源背景的品牌除外 。之所以选择入场，与市场清晰可见的发展红利不无关系 。
一方面是人们的置业观在现实的权衡和消费理念变更的情况下开始松动 。乐乎公寓创始人罗意曾表示，他在北京常年租房，原因主要有两个，其一是北京房价不低，且罗意在成都有一套房子，如果要在北京买房，八成的首付于其而言是个不低的门槛 。其二是房价增长有限的情况下，买房的投资收益比不上其他渠道 。
另一方面是愈发多元的客群和坚挺的市场 。空间秘探在《长租市场变天，高端服务式公寓“猛虎下山”！》曾提及，诸多经济主体发展利好让国际企业在中国设立区域总部意愿不减，推动于服务式公寓的租金和入住率双双向好 。同时，据相关机构统计，目前服务式公寓中，中国籍客户占比达到了74%，外籍租户占比约26%，国内富裕及高净值人群越来越青睐于服务式公寓 。
服务式公寓，谁都能分得一杯羹？正如上文所提，服务式公寓是一个高手云集的细分市场 。显然，并不是所有的玩家都能笑到最后 。2019年，成立了7年的本土服务式公寓品牌源涞国际因为资金链断裂，最终创始人被刑事拘留 。2020年，港股上市房企永泰地产旗下的上海逸兰金桥服务公寓102套房源一次性被挂牌拍卖，原因是永泰可能觉得资产继续持有升值空间有限，所以就此抛售 。
对于在物业和资金方面不占优势的创业系而言，做出决定之前需要思考以下3个问题 。
01.是否具备“高端基因”？
产品，是考量服务式公寓是否高端的直观标准 。从创业系品牌现有的部分产品而言，很难与高端二字联想在一起 。因此，创业系品牌首先需要判断，自己是否拥有打磨高端住宿产品的基因 。
以瑰悦公寓为例，将宋代极简美学融入产品设计中的产品就有了区别于其他品牌的艺术内核，并成为了中国首个东方美学服务式公寓品牌 。例如，软装选用宋代天青水洗釉、八大山人字画等中华美学元素，对空间进行点缀 。
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