假装是一个正经的自我介绍
（之前在一个500人群做的分享，现在加工一下，当成一个上的自我介绍吧……好吧，确实也是因为自己最近很忙：自己品牌的电竞酒店马上开业，考证，第二个研究生：法学也开始上课了……。）
大家好，我是邓斌。先简单介绍一下自己吧。 我是９１年的白羊座。一个决心要做成的事，就一定要做到的人。比如之前为了验证个科学减肥方法， 把自己吃胖30斤到了85KG，之后3个多月又减掉了35斤
我第一次在这么多人的群里分享自己的故事和感悟！非常紧张……我平时是个不怎么喜欢讲话的人，因为大家的时间都很宝贵，尤其在线上分享，大家的注意力更珍贵，所以非常紧张，怕耽误大家的时间。但身边的小伙伴鼓励说，你学完之后有做出一点儿小成绩（至少学费挣回来了嘛），也有走过很多弯路，没准你的分享能帮助到很多人，让别人能少走点弯路，这点打动了我，所以我今天就试试看，希望大家多给我一些鼓励，我不是什么老师，只是一个走过路过且愿意分享的人。
我今天的分享分为四大块：道术器用 ，道是思维，是价值观，是你觉得什么重要，什么更重要。术是方法论：做成这件事，我们该怎么做 ；器是工具：让我们事半功倍的工具；而用用是行动，是落地方案。
首先讲讲第一点，道，我是怎么形成这个思维的，那要讲讲我从哪里来了 。我有五兄妹，表弟表妹都排到２０多号去了。我是家里的老大 我从小是一个喜欢思考的安静的人，做过考试不及格的坏学生，也逆袭成为过考满分的考霸，也在澳洲留学阶段做过提前高分毕业的小学霸，很多同期的同学可能要多好几年才能毕业。我自认为不是读死书的人，因为我从小厌恶应试教育，上学时也爱跟调皮捣蛋有个性的哥们为伍，看了不少课外书，但是学习成绩一直都还可以。我的大学是亚太区应用金融专业最强的大学，我学的也是这个专业。我的研究生是新南威尔士，澳洲的８大，商科第一，全球商学院的前１０，我也是在里面学的金融和商科，且是高GPA毕业的。我为啥说这些，是我想以实际的例子说明，不管是国内的应试填鸭教育还是国外的相对素质或者说所谓的精英教育，学校里都没有一门课会教什么是财商，顶多是教你投资，理财和计算金融产品这类方法论，目的大概是为了让我们之后更好的成为螺丝钉吧，更能接受把赚到的钱交给专业人士去打理，市面上很多书也是这么引导的，这句话，大家应该都听过，把鸡蛋放在不同篮子里，但是系统性风险来了，如果你不是庄家，或者不跟庄家同一战线，哪个篮子是无辜，何况里面的鸡蛋呢？所以啊，面对本就不简单的金融产品 比如基金啊，股票，债券，信托，外汇，期货，保险，房产等等这些投资品类，我们一般人懒得去学或者觉得复杂了就不学了，所以也更导致了我们不会去碰（或者是很低频的交易，比如上一次买房是10年前），甚至对于财商的观念就变成了理财。变成了没钱了，就不能理财，等有本钱了，才去理财。其实，真实的游戏规则是：没有财商，我们才会一直没有钱，或者钱总是不够用。因为我们都不懂这个金钱世界的游戏规则，那么们又能怎么玩好这个游戏呢？说到这里，你们想，这游戏规则，学校会有动机教我们嘛？那再思考一下，那么学校有不教我们的动机呢？ 对了，这里要申明，我对学校教育的看法是教会我们如何自学，如何养成好的习惯和学习能力，如何critical thinking 辩证独立思考就好了，有一段很好的友谊，当然学历有其他用途。这里不展开，我本人之后也要去读社科院的金融博士。
既然学校不教正确的财商，富爸爸教了，还写书了，这本书也出版２０多年了，为什么贫富差距还这么大呢?？
这里 我们一起来想想原因 ，（１）富人看过了不会告诉你，虽然他们自己是这么做的，因为他们觉得是常识不需要告诉，或者出于保障核心竞争力（２）你们不在一个圈层，富人没机会告诉你， （３）你认识的富人不多 （4） 富人告诉你了，你也不相信，觉得哪有这么简单，（5）相信了，做了一下，遇见困难了，卡住了，就不做了 （6）坚持做了，没人商量，没人打气，自己又没有反省力，慢慢的就走偏了 （7）从小被教育成厌恶富人，觉得他们贪婪 嘴脸丑恶 是吃人肉馒头的 潜意识了抗拒富人 却又离不开货币 但有没有想过为什么会被这样教育，你接触到的真实的富人，是这样的吗？ （8）欢迎大家补充
好 我们不说远了，现在问小伙伴一个问题，为什么会加入到这个群（房产财商群）？ 是想赚钱，是想不那么辛苦的工作，甚至实现躺赚，是想买房，是想多点时间陪家人，陪朋友，（时间自由）是想看老板不爽的情况下有底气直接炒老板鱿鱼，是想改善家庭生活条件，甚至更贪心一点，是想让自己的小孩以后不那么辛苦，让自己以后整个家族的成为富N代～
拉回来，我为什么在中国，如果现在非要选一种投资，那就是房产！因为中国大城市的房价还能涨，还没有泡沫，因为房子不仅仅是一个个家庭的载体，更是银行最喜欢的金融产品，不然银行为什么敢贷给普通人最高３０年的贷款呢，以后甚至还会有接力贷？同时也可以把他理解为我们普通人最落地的金融产品的集合；因为发达国家在还是发展中国家时，也经历了这些，只是我们不去了解，教科书也不会科普这些。
那如果我们从这个角度去看房子呢～！ 房子是一线城市的股票，这个城市有发展潜力，就等于这个房子有长期稳定上涨的空间。每月交的房贷，不就是强制储蓄吗，且类似于基金定投，而这个投资回报率，好多城市可以超过１５％，（基金定投链接）而且是以复利在增长。房子关键时可以贷到款，是不是等于一个家庭的保险（其实配置完善的保险，根本花不了多少钱，只要我们懂保险底层的逻辑）。房子出租出去，可以创造稳定的现金流，，甚至不是自己的房子，学会我们这套方案，也能出租，而且租金也随通货膨胀而越来越高。房子可以传承给下一代，是不是就是一个家族信托了？
由于时间原因，关于房价一定还会涨的底层逻辑很多细节我不能展开来说，如果有对这块感兴趣的小伙伴，可以听北大徐远教授的线上音频课，或者看他的书籍。或者直接来到房爸爸的线下课，教会你怎么现在买得起一线城市的房子。
术：
上面解决了道的问题，现在我们来看术的层面，方法论：就是像富人一样思维，这样才可能成为富人。 如果我们要变富，首先我们要改变我们的思维，大多数人都是慢慢变富的，那些看上去一夜暴富的人，我们无法考究其家庭的前几代积累，不管是金钱还是资源，还是视野，或者是国人常讲的人脉。毕竟白手起家创富的的机会已经越来越少了，现在的机会是留给专业的投资者和不断学习的人的。同时在这一次，我会分享一下我父亲踩的大坑。
高手／富人都是长期主义者 ，知道如何利用复利去使得自己变富有，
复利三大关键，本金，回报率，时间！
算下复利增长模式：
预期中 商铺 ３００万买进了，过了快８年，怎么着也要涨到６００万吧，而那边市场价确实要这么多，尤其是带装修的。而那一片的市场价基本也这么高！看上去是一个还不错的投资对吧。
实际中 商铺 高端写字楼，花费3００万。2012年6月1号购买，30０万，单价11339元，7.5年了，452万，1.7万一平，涨幅43.7%，年均
涨幅5.8%。现在贷款只能打6折，贷出271万。每年贷款利率也高，６.９％，刚好差不多跟租金打平了。这还没算是钱的贬值。
但成交价是多少？大家猜一猜。我会在最后讲用的时候揭晓谜底。
器：工具：包租课，民宿课，社群运营课，谈判课，金融课，千万房产课，很多小伙伴拿到成果了，而且在不断践行中，因为要不断总结，输出，所以自己也成长的更快了，因为要掌握一个东西，学会他，最好的学习方法就是去教人，而且一个人可以走的很快，但一群人可以走的很远，我想这是这个群建立的初衷吧。毕竟房子那么多，一个人是买不完的。
昨天的小伙伴张莉就很细致的分享了怎么在行情不好时高于市场价２０万卖掉了自己的老家房子，我就不赘述了，把链接给大家发过来，她用的方法，都是线下课程会手把手教的，但她也践行的很好，因为她自己去干了，所以拿到结果了。
当然这些只是打造稳定现金流的某些方式，很多人有其他的被动收入方式，这很好。但通过包租，民宿能帮助到我们始终在房产的前线，获得实战经验中 非常非常重要的房感 ，别忘了，我们干包租这个可大可小的生意，是为了买房，我们打造现金流，是为了购置优质资产，然后传承下去。
用：实操落地
关于如何卖房，昨晚的小姐姐分享的音频已经很细致了，我们的方法 师出同门，就不赘述了。
我具体来讲讲我自己是怎么卖掉自己家的266.13平米的写字楼的：卖掉这套房子，第一步 我明白要解决的问题不是装修，不是中介，不是市场，而是我要彻底颠覆我父母对这套物业是资产还是负债的固有观念。昨天晚上万里在群里分享的关于富爸爸的理念，我在卖这套资产前，也跟我爸妈沟通了，而且亲自在他们面前用计算机算了一遍给他们看，让他们看到了 这个物业不是资产，而是负债，即使有增长，但只是浮盈，变不了现，而且随着时间推移，物业老化，又得去维修，不如早点脱坑去配置优质资产，早点拥抱复利的馈赠。 因为我父亲从商３０多年，跟他说清楚了资产和负债的区别后，再跟他讲他的很多朋友负债去配置负债，最后很惨，而很多朋友因为各种机缘，负债去配置了资产，现在都更幸福了。他们可能没总结这个规律，但是享受到了成果。然而我妈这边就沟通起来困难一点，因为她会抓住前期投入的成本不放手，后来我就仔仔细细跟她算了一下那个复利的模型还有分享了投住分离的理念，最终才答应的。 所以啊，想做一件事情，最大的阻力最开始的阻力可能就是来源于家人，幸好我的沟通水平能够跟他们沟通好，不然，没法行动，没法进行下一步。 但当父母支持了我的想法以及认可了这个财商理念后，我的信心更足了。
第二步：之前这套写字楼一直是交给我爸公司的伙伴去处理卖的事情的。３年了！，都没卖出去，这次我得亲自上，因为我家这个写字楼装修的很好，不需要额外再装修了，但我也是选好了角度，拍好了照片，这样能提高看房率。过了装修和拍照这一步，
就是第三步找合作的中介了：
我一家一家跑到中介，跟他们经理聊，为什么要找经理，因为经理上心了，他底下团队的人也就会上心，聊的时候 有一些要点： （１）展示自己的诚意，但别透露自己的低价，因为写字楼行情不好，中介是可以买家卖家都拿佣金的，他为了促成交易，会天然偏向买家那边，如果你告诉了他你的底价，那么在谈判过程中，就会引导到对我方不利的方向。 （２）提出一个看似很无礼的条件，去试探中介／房东的底线，让他们拒绝你一次，之后再提出一个不那么无礼的条件，对方就大概率会答应了。这点好像在心理学上有个专门的名词，我忘了，有知道的小伙伴，可以告诉我一下。 （３）加足够多的中介，我为了卖出这套写字楼，跑了几十家中介，约谈了他们的经理，加了快１００个写字楼销售的置业顾问微信，还都是面对面加的，让他们知道我的诚意和有我这么一个人。这个动作很关键，因为在我卖出去这套之后，我要卖别的写字楼，有很多中介就说，原来你是房东，早知道是你，就帮你多推一下了，我说，还有这样吗？ 没打过照明，就不推的吗？ 他们经理和业务人员都说，那是，没打过照面，见不着房东，最后谈成了，你跳过我们跟买家私下签怎么办？而且你房东不来，我们怎么知道这套物业是不是诚心出售，你能不能做决定。 肯定就推荐客户看其他关系更好的房东的物业了。我当时就心想，好在我当时对每个中介都有说过，中介费不会少你的，协助我卖到一定价格，而且会额外包红包给个人，且房东自己想跳过中介，我也不会的，因为我们都是长期合作关系。 （４）要具备一定的专业能力，懂得这个行业的一些内幕，这样中介就不敢耍我们了。 很感谢之前自己搞包租时，见了很多房东和房客，所以积累了一些经验值。 这次卖写字楼也是，很多置业经理聊着聊着就想把我引导到把这个写字楼给他们熟悉的人做包租，都劝我不要卖了，稳稳地吃租金就好，但都被我识破了，因为我自己有包租经验啊，所以说一些行话，空置期，装修期，回本周期就能让那些置业经理打消这个念头了。（５）要给自己卖这个写字楼找好一个说法，让别人知道你的诚意，决心，感觉自己错过了就没有了，尽量把这个说法形容的有声有色有情怀，我的说法是我要去深圳工作，结婚买房了，然后聊了以后的职业规划发展啊，让他知道，我是很有诚心卖，但是我并不那么着急，遇到好的买家才会卖。而且要给这个写字楼富于情怀，我老爸的发家史，这条街的发家史都可以来一遍。
（６） 要给买家算好帐，像我就清楚的算出了买家买这套写字楼的成本，以及租金回报，因为我们的装修维护的好，那边均价６０不到，我这边能租到７５一平米，每年租金回报率有７％。而且我这里还带２个车位，他们又是看重了车位使用权的人，但我们只是需要支配权，所以我站在买家角度，给他们算了一笔他们满意的帐。
（７）要给自己设置合理的止盈点，止损点，这也是加了足够多的中介可以逐步调整的，还是那句话，要相信相信的力量，很多时候，不是因为看见了才相信，而是因为相信了，坚持了，才能看见，思维和灵魂都到达不了的远方，肉身又怎么能到达呢？
来，揭晓谜底了。最终我是以３００万净得价，卖出这套写字楼的，这是那栋写字楼近三年来第一笔买卖。很多面积比我大，挂的比我便宜的写字楼挂了好几年，也没有出手。装修也是差不风格的，但我想他们房东挂着后就没有去找中介推进了，没有额外让利给中介，没有亲自去跟买家讲情怀。虽然是按８年前的原价卖的，但是也算一次很大的胜利。
这也足以证明，只有一线和强二线城市，之后才有房地产。我是在南昌，江西的省会，我们这边大多数写字楼，商铺，公寓都是有价无市，卖不出去的，流通性非常非常差！即使涨了，别着急，我们以事实说话，你卖卖看看！?！？，写字楼５成贷款，还难贷，买下来后，银行也不喜欢，也只能贷５成～６成，还得各种求人【现在是根本不贷写字楼了】，利率同期基准上浮５０～６０％很正常，即使租金可观，但牺牲了资本利得，捡了芝麻丢了西瓜！ 但不排除有投资写字楼致富的很多人，但是那比买房更专业了，不是我们一般人的战场。正因为不是我们一般人的战场，所以流通性差啊，你的交易对手都很强啊，可以获利的空间就更考验专业和经验了。举例子，你的谈判能力６０分，怎么去跟９０分的交易对手去谈啊？
因为写字楼太多了，我们又在不断建新区，但人口远远增长不够，城市吸引力也一般，营商环境真的不好。这也是我一开始花挺多时间讲道的原因，关于以后只有一线城市才有房地产的底层逻辑，可以系统学习下徐远博士的研究或者房爸爸线下课，至于如何买卖，更细致的操作，如何选到好的标的物，子安老师的线下课都会事无巨细手把手的教，我自己就是这么被教出来。
因为高手都是长期主义者，而我起步已经比很多人晚了，甚至是负数，因为我要先帮助我父亲出坑，如果他不买错这些写字楼，店铺，他的生意估计早就大了更多倍了。所以一个家族里，一个人曾经做错了决定，需要很多人很多时间一起去弥补。尤其是家里的支柱，所以我衷心建议，独立个人，一家之主或者两夫妻能一起来学习这些能落地的房产财商知识，这样受益的是整个大家族，小家庭。
难遭难遇，感恩一切，感恩爱分享的老师们，感谢一直爱学习的自己，一年前我在唯库网课上发现了子安买房笔记这个平台，之后就立马去线下上课了。这一年的成绩是：深圳落户了，开始打造现金流和流水了，给弟弟们也找到在深圳交社保公积金的靠谱渠道，帮家里多赚了500万，我还一直在路上。一个人的发展，真的离不开国家，城市，家庭，朋友的共同发展，我相信我们都是长期复利主义者。
【假装是一个正经的自我介绍】因为 慢慢来，比较快，慢以致远。 王阳明说过，居敬持志，为读书之本，循序致精，为读书之法，也是这个道理吧。
感谢大家花时间听我的分享 希望我们一同进步终身精进。
文中提到的音频，可以加我微信找我要，我的微信号:Dremy-23，也欢迎找我谈论“如何用房子赚够财富自由的钱”
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