北京买房（在北京哪些区域更容易找到“笋盘”（））
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问题：水大你之前说过制造笋盘，什么是「人为制造笋盘」？
房子不是一件商品，而是无数件商品的集合。
无数种价格因素中，有客观无法改变的，也有主观可以改变的，或者因为操作方式而改变的。
这些可以在主观上改变的因素，就存在一定的操作空间，通过合理的一些技巧来进行操作，买家可以获得一些额外的优势。
比如：
卖家500全款，你变成500按揭；
卖家周期2个月，你谈成6个月；
房子税费100万，你谈成和上家结婚过户。
人为制造笋盘，背后所引申的，是另一个原理：
价格不是一维的。
水大的笋盘笔记：
说说我遇到的几种笋盘情况
说实话，能遇到笋盘，本质上就是自己撞大运了。
另外笋盘在行情上扬阶段几乎不存在，只有在冷淡期运气好偶尔会碰到。
还要重要说明的一点就是：笋盘能被你抢到是建立在你大量踩盘看房、有御用中介为你盯着第一线房子出售信息的前提条件下的。
第一种笋盘：业主卖房全家移民
我家楼下的一套120多平老房子，业主十几年来一直在新加坡。去年7月份委托其一亲戚说要把这房子卖了。全家移民，彻底不回来了。
当时我家周边均价在8万7左右，后来这套房7万2成交的。
后来跟承接买卖这套房的中介21世纪经纪经理聊，得知：这套房在得知要卖时，21世纪内部客户经理第一时间联系各自的意向客户。5分钟之内3个客户直接拿50万订金来抢。最后按订金交付时间先后顺序卖给了第一个把订金交到店面的买主。
这类业主对国内房价行情不是很关注，由于要求尽快处理掉，在时间和付款方式上（全款）能满足的话，折扣会很大。
第二种笋盘：子女卖房分老人财产
这种房子一般是老人之前的单位分房，老人过世后，子女们年纪也大了。子女们也有自己的子女，怕时间越长，财产也不好分。遂商定把老人的房子直接卖掉，均分钱。
这种情况一般要求全款，房价会比同等房子打个85折左右。要是有一些子女急用钱的情况，价格还能谈。
第三种笋盘：又破又脏乱的群租房
这类房的业主，基本不怎么管理房子。由于各种原因要把房子卖掉。对比同小区的在售房子，自家的无论装修还是配套都差很多。所以这类业主在挂牌时就会自己把房价相对同等房挂牌价要低一些。以卖出为目的。
这种房子的业主，一般是比较朴实的原始业主。没有被房产中介指导过，（比如指导业主清空房子、给房子粉刷、添置一些生活物件等）在后期谈价格时，也要好谈很多。其心理价位容易被突破。
第四种笋盘：凶宅
这类房确实很难卖出去。
一般有个说法，凶宅打五折。
【北京买房（在北京哪些区域更容易找到“笋盘”（））】
凶宅也分很多种：煤气中毒、跳楼自杀、他杀、灭门等
我观察的灭门类的凶宅基本是可以当博物馆了。而煤气中毒、自杀类的凶宅如果房子地段优质、价格合适，还是有成交的。
另外，对于凶宅的看法，仁者见仁智者见智。
借用一部日剧《卖房子的女人》里的做法：将凶宅卖给认可它的人，就是对资源的有效调配。
（注：该剧里房产经纪女主角将他杀类凶宅以2折的价格卖给医院的护士，护士说：我每天见到各色尸体，已经见惯不惯了。而我能以这么低的价格买到这么好的房子，上班又近，简直太幸运了！）
提问：水原老师，江浙的一些小县城，假设主流次新2万/平，有人急卖1.5万/平，那么在小县城可以算笋盘。但是这个价格比西部省会还高，所以放在全国来看，又是高估的？该怎么理解，谢谢。
回答：你对笋盘的概念出现误解
笋盘是价格＜价值
县城价值5000，那么县城平均房价20000，你看上6000的，都不是笋盘，只能说存在套利空间，如果可以转手的话。
青藏高原上的湖泊再深，也比洞庭湖要高。
提问：这个笋何解？
回答：所谓笋盘，在专业多军眼里，至少是市场价的7折。
市场价500万，假设每年上涨20%。
普通人五年翻番
职业多军只用700万就翻番，三年半
雪球是越滚越大的。
关键在于，如何判断市场价？
譬如上海内环8万，中环5万，一眼望去，房价规律可循。
然而北京东三环6万，五环外的通州回龙观5万。
北京是一个价格混乱的市场，但你要认清价值。
最直接的办法是：
1.实地看房100套，感觉自然出来了
2.看历史成交价
3.遵循买房基本原则
普通人找到7折概率极低，渠道不同，能力不足。
8.5折即可为笋。
问题：北京哪些地方容易出笋盘？
回答：混乱的北京， 遍地是笋
北京是一个宏观强劲，微观无序的市场。北京的网友和我抱怨最多的一个话题就是：北
京太难买。
在上海滩风起云涌的大神，到了北京，就成了谨小慎微的黑道小弟。
原因合起来就一句话：价值混乱，笋盘难找。
放眼望去，东三环6万，东五环也6万，简直是乱搞。但我觉得，恰恰是这样一个混乱市场，给了笋盘更多的机会，因为混乱，所以挑选的难度和复杂度都增加，一般人仿照类似上海的经验，
很难顺利找到笋盘，或者在找到之前就感到疲惫放弃，这恰恰给了我这样的人更多的笋盘机
会。
我认为，机会取决于两点：
1.价值判断
2.数据敏感
北京虽然微观无序，但我认为，这种无序，指的是区别于上海的环线价格。
北京的价格，是核心放射状的。什么是核心?我认为核心需要具备以下三点：
1.高薪产业--互联网，金融，IT，咨询，文
化...
2.消费满足―-高级购物中心，高端餐饮
3.商旅会面―- 五星酒店，高级写字楼
高收入，高消费和高净值的服务业，三者组成一个销金窟，把整个城市的财富收进囊中。
放眼望去，整个北京具备以上三点的，几乎只有这几个地儿：
1.朝阳门-国贸-大望路(几乎全能)
2.三里屯 (产业比较单一，消费比例较高)
3.三元桥-亮马桥 (金融为主，娱乐一般去三
里屯)
以上三个，都在东三环沿线
4.金融街(央企和金融为主，产业缺乏活力高级酒店不多)
5.望京 (高级酒店少，好在三元桥可替代)可接受三元桥辐射
6.中关村(高级酒店少，得去十公里外的北辰)
以上几处，我认为国贸和望京发展潜力最大。
几个伪核心：
1.北辰，只有酒店和会议中心，没产业
2.西二旗，只有IT民工，没消费，没商务，消遣就去五道口和穷学生挤挤
3.东单王府井西单，除了商场，没产业
几个还未长成的区域：
1.常营
2.亦庄...
找到了核心区域，就找到了有价值的区域，这里的价值，我大致分为三种：
1.核心区域中心区，比如CBD内的房子；
2.核心区域交通辐射地段，比如东四环沿线，
比如望京周边；
3.核心区域连接的居住区，比如天通苑，宋家
庄，一号线六号线沿线。
我的找笋原则，就是在以上三种区域中寻找。
然后，我找到了4万的东四环，4万的望京周边，4万的南三环...
可是，找到的笋盘越多，越心疼
你问我为啥?
看得到，手里没那么多钱买。
如何才能啃笋盘？
肯笋盘分为三点。
1.有找到笋盘的能力
2.有匹配这个笋盘的能力
3.两者叠加就是啃下笋盘的概率
笋盘通常并不是一般人能啃下的，需要眼力见儿或者需要有财力。
一套8折笋盘，但是必须全款，一周内，你没有筹款能力，发现了但匹配不上。
一套顶层复式，6.5折，你觉得卖不出去不敢买。
一套200平7折，你觉得无人接盘，依然放弃…
笋盘不难有，难在你是否有能力啃下。
