投资公寓的20个缺点 投资公寓怎么样

作者:张傲
公寓买了以后就变成写字楼了?!
近日,深圳一女子向媒体爆料称,自己花了450万买了一套公寓产品 。签完合同她才发现产权是写字楼!
“我买之前一直跟销售强调我只要一套公寓,销售明确告诉我是一套公寓,然后我交了定金 。”
据该女子回忆,开发商将每套房改造成两室一厅的格局,有独立的厨房和卫生间,可以拎包入住 。和普通住宅公寓没什么区别,所以当时没有怀疑 。
但是签完合同后,她突然发现合同第三条写明用途是“办公”,这让她觉得很可怕,因为在这个区域,写字楼和公寓的价格相差一倍以上!
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据了解,这名女子购买的“公寓产品”位于福田区华强广场附近 。该区域写字楼均价为每平方米2-4万元,而她购买的用于办公的房产单价高达8.8万元 。
这就意味着,如果以后要出售转手,8.8万元的价格很可能会打折 。
事实上,写字楼和公寓的装修已经涉嫌违规 。深圳早就对商业办公产品和公寓的装修做出了明确的规定 。
2017年,深圳市规划国土委发布《关于进一步加强商务办公类R&D房屋建筑设计管理的通知》,严格限制商务办公、R&D房屋转公寓、偷换面积、改建等行为 。
今年7月9日,深圳市规划和资源局发布《关于进一步增加住宅用地供应的若干措施》 。意见稿提到:
在保证总体用地结构平衡的前提下,逐步提高住宅和公共设施用地规模和比例,允许商品住宅改为住宅,商品住宅比例达到30% 。不仅是商业用地,旧的商业部分也可以改为住宅性质 。
但这一政策的前提是:项目建设前,应提前变更土地性质 。如果没有改变,写字楼就不能改造成公寓出售,这是违法的 。
然而,这种写字楼地产伪装成“公寓产品”的违法行为在全国各地时有发生 。百度搜索相关的案例很多,涉案业主维权难度相当大 。
为什么会这样?不同的公寓产品有什么区别?在如今的楼市形势下,还能投资公寓产品吗?
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其实造成这种情况的根本原因是大众对“公寓产品”不同概念的混淆,使得一些无良开发商鱼目混珠,以此牟取暴利 。
要防止这类问题再次发生,首先要搞清楚公寓的定义是什么 。
从字面上看,公寓是指:公共公寓,是集体住宅的一种 。在欧美国家,除了独栋住宅,公寓楼和排屋都可以称为公寓 。
然而,在中国,公寓的定义是不同的 。一般是指户型比例小的房子 。根据土地和产权性质,在物业管理、水电收费、结算、税费等方面与普通住宅不同 。
有些地方对公寓的定义还考虑了房屋的采光条件 。比如成都在2005年就对“公寓”做了明确的定义 。功能房间(主卧室、次卧室、客厅等 。)冬至那天只能叫公寓,不能叫房子 。
目前,市场上的公寓产品根据土地性质和具体用途可分为五种类型:
(1)住宅公寓(单身公寓)
公寓其实是房子,70年的小户型(30-60㎡) 。深圳早期房地产市场宽松的时候,住宅公寓产品成为刚需首选,首付三成,房贷30年 。目前市场上只有二手房 。
(2)商务公寓
商业公寓用地性质为综合商业用地,50年产权/70年产权 。商务公寓早期设计的目的是解决商务人士的短期居住需求,可以居住,可以工作 。是一种最贴近居住的公寓产品 。
(3)商业公寓
其实是商业写字楼 。当写字楼供应量过大时,为了快速变现写字楼改建的公寓,土地的产权一般为商业综合用地,产权40年,层高3.6米以下,可以做成小公寓 。一般可作为办公室或会所使用,可以个人名义购买 。
(4)酒店式公寓
酒店式公寓,一般作为酒店的配套或附属产品,拥有40年产权,主要户型以50平米以下为主 。都是按照商务酒店的标准装修的,一般都是出租但不出售,也没有产权经营 。
(5)工业公寓
工业公寓一般是M0工业用地,产权比商业/办公公寓长,大多50年 。房子用于工业研究,只能以企业名义购买,每年还要交房产税,所以价格会相对低一些 。
工业公寓分两种,一种是配套宿舍,层高正常,有阳台,有燃气通道;另一种工业办公改公寓,一般4.5米高,可以做成复式 。
需要注意的是,这五种公寓中,商业公寓和工业公寓是最容易出现非法改建的 。所以在选购公寓产品时,一定要搞清楚产品是否属于这两类 。如果有,也要仔细辨别是否有非法涂改等 。,以免造成不必要的经济损失 。
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最后一个问题,公寓还能买吗?
首先,公寓是可以买的,但是要看具体情况 。
首先,之前有很多观点认为不能买公寓,因为当时的房子无论是供应还是购买都比较宽松,相比公寓的优势 。
但近年来,随着楼市调控越来越严格,上车越来越难 。很多人没有房票,没有资格买房 。而且一二线城市的上车成本很高,很多刚工作的年轻人根本负担不起 。
在这种背景下,公寓的优势就显现出来了:
购房不限贷,且不占用住宅贷款数量,以最少的资金占用优势地段资产 。
比如第二套住房,只能贷款30%,但是无论买多少套公寓,最高都可以贷款50%,可以使用1:2的杠杆,这对于提高投资回报率是非常有利的条件 。
另外,从投资回报的角度来看,公寓的投资回报主要依靠租金,租金可以长期稳定的产生现金流,是近年来非常热的概念“睡眠后资产” 。从这个角度来说,公寓是一个很好的资产配置品种 。
不过也是基于这个特点,并不是所有的公寓产品都能买到,也不是所有人都适合它 。
从人群的角度来看,有两类人可以买公寓:
1.没有房票买不到限购商品房的家庭,资产不多但非常需要住房的家庭,有真实需求的单身贵族;
选择的类别:小户型loft公寓,不考虑投资属性,只为了让你的生活更舒适 。
2.房票用完,资金充裕,想配置家庭资产的,最好资产在5000万以上 。如果没有其他更好的投资回报渠道,购买公寓进行长期资产配置是不错的选择 。
但是选择的时候要注意买高级别城市的商务公寓 。其中最有价值的是北京、上海、深圳,但北京的公寓也有限制,个人也拿不到贷款 。一般人是买不到的,所以只有深圳和上海可以选择 。
因为这些城市经济活跃,限购限贷力度大,住房矛盾突出,尤其是深圳,住房非常紧缺 。
如果这个公寓的产品在这两个城市,而且本身产品质量高,配套很好,特别是位于地铁口或者建在综合体上的那种,其实是可以买的 。
但需要注意的是,这套公寓的价格是周边二手房价格的一半,像这样的公寓值得长期投资以对抗通胀 。
其次是广州和一些强二线城市的公寓产品 。当然也要看地段,产品质量,配套设施 。
【投资公寓的20个缺点 投资公寓怎么样】至于二线城市到三线城市的普通公寓产品,尽量不要碰 。

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