买房怎么贷款最划算
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一、全款买还是贷款买，贷款多少合适?
这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱 。自己的现金可以投资别的地方 。
建议：
贷款买，能用公积金贷款买是较好的，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万 。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，更加人性化 。
公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣 。
贷款，建议就按照较低要求付的首付款来贷就可以 。
二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗?
举个例子，首付30%，公积金和商业贷款混合贷款 。公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万 。
很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，原来银行收了我们这么多利息 。
但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算 。
建议：
按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的 。
提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资?自由选择权在你们手上 。
三、等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息 。
等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多 。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得 。
但是，真的是这样吗?
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月应该偿还银行的利息的 。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的 。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的 。借的本金多，要还的利息就多;借的本金少，要还的利息就少 。
举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125% 。
假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元;
(1)第1个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第1个月的实际还款额为4167 5125=9625元 。
(2)第2个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第2个月要还的利息为：995833*0.5125%=5103.64元，则第2个月的实际还款额为4167 5103.64=9270.64元
以此类推，等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元 。
2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额(含本、息)为7251.12元 。
(1) 第1个月计算出的利息同样为5125元，第1个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;
(2) 第2个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第2个月应还的利息是5114.10元，即第2个月归还的本金为2137.01元
以此类推，等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元 。
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的 。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题 。
等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了 。
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