买房怎么贷款最划算
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一、全款买还是贷款买 ， 贷款多少合适?
这个问题 ， 还是比较好回答的 ， 当然是贷款买啦 ， 用银行的钱 。自己的现金可以投资别的地方 。
建议：
贷款买 ， 能用公积金贷款买是较好的 ， 公积金政策近几年也是在不断的放宽 ， 买房 ， 租房都可以用 ， 对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万 。如果你房子总额多 ， 贷款还可以公积金和商业贷款混合贷 ， 更加人性化 。
公积金贷款现在的利率是4.05% ， 商业贷款也在6%上线 ， 用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣 。
贷款 ， 建议就按照较低要求付的首付款来贷就可以 。
二、如果贷款 ， 贷多长时间合适 ， 要提前还款吗?
举个例子 ， 首付30% ， 公积金和商业贷款混合贷款 。公积金：4.05%商业贷款：6.15% ， 公积金贷款120万 ， 商业贷款280万 ， 贷款400万 。
很多朋友看到30年 ， 等额本息的总利息是421.5万 ， 等额本金332.1万 ， 原来银行收了我们这么多利息 。
但是我们换位思考 ， 投资的利息只要大于6.15% ， 假如现在主流P2P平台10% ， 那么如果不还银行的钱 ， 而是投资收益大于10% ， 那我们的资金又多创造了3.85%的利息 ， 比我们现在的一年期定期存款都高 ， 你说合算不合算 。
建议：
按最长的时间贷款 ， 能贷30年 ， 就贷30年 ， 如果每年都可以找到高于6.15%的投资 ， 不用着急还银行贷款的 。
提前还款 ， 就看你想不想在用银行的钱投资?自由选择权在你们手上 。
三、等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息 。
等额本金还款方式比等额本息还款方式下 ， 同样的年限 ， 但是利息支出会高出很多 。所以 ， 如果选择了等额本息还款方式 ， 就感觉自己吃了很大的亏似得 。
但是 ， 真的是这样吗?
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式 ， 其利息的计算都是用你借用银行的本金余额 ， 乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月) ， 计算出自己当月应该偿还银行的利息的 。也就是说 ， 两种不同的还款方式 ， 利率水平其实是一样的 。之所以计算出的利息不同 ， 其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的 。借的本金多 ， 要还的利息就多;借的本金少 ， 要还的利息就少 。
举个例子：
如果借款100万 ， 20年还清 ， 年利率6.15% ， 则月利率为0.5125% 。
假设等额本金 ， 则月还款本金为：100万/240个月 ， 即每月为4167元;
(1)第1个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元 ， 则第1个月的实际还款额为4167 5125=9625元 。
(2)第2个月剩余本金为100万-4167=995833元 ， 则第2个月要还的利息为：995833*0.5125%=5103.64元 ， 则第2个月的实际还款额为4167 5103.64=9270.64元
以此类推 ， 等额本金下20年共还款约161.7万元 ， 共支付利息61.7万元 。
2. 如果是等额本息 ， 借款100万元 ， 20年还清 ， 年利率6.15% ， 月利率0.5125% ， 则每月还款额(含本、息)为7251.12元 。
(1) 第1个月计算出的利息同样为5125元 ， 第1个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;
(2) 第2个月计息的基础是上个月的本金余额 ， 即100万-2126.12=997873.8元 ， 则第2个月应还的利息是5114.10元 ， 即第2个月归还的本金为2137.01元
以此类推 ， 等额本息下 ， 20年共还款约174万元 ， 共支付利息74万元 。
通过上面的计算 ， 是不是可以看出：两种不同的还款方式 ， 都是公平的 。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题 。
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