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财税201636号附件三 财税201636号文件( 二 )

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依据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税C201636号附件1)第四十四条的规定视同销售征收增值税按照下列顺序确定销售额:①按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定 。②按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定 。③按照组成计税价格确定 。组成计税价格的公式为:组成计税价格-成本x(1+成本利润率)，

本案中，A公司该住宅项目中没有建造与廉租房相同类型的开发产品，也没有其他纳税人开发类似廉租房的平均销售价格作参考，因此应按组成计税价格确定无偿移交廉租房增值税的计税依据 。L市所在省确定的“销售不动产”成本利润率为20%，A公司无偿移交廉租房应申报缴纳增值税3531.9万[3300x90000÷(1+11%)x(1+20%)x11%] 。

(2)契税的处理
根据《中华人民共和国契税法》的规定，A公司以出让的方式取得国有土地使用权应缴纳契税 。《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部税务总局公告2021年第23号)第二条第五项规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款 。《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税(2016]43号)第一条规定:“计征契税的成交价格不含增值税 。”

本案中，A公司通过竞价方式取得国有土地使用权，其支付的全部经济利益是以现金支付的9亿元，根据《中华人民共和国契税法》规定，A公司应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税2700万元(900 000 000x3%) 。
如果符合前面讲的视同销售征收增值税的情况，则A公司应于该项目竣工结算廉租房建造支出具体金额确定之日起10日内，申报廉租房建设支出2.97亿元(33 00X90 000)对应的契税802.7万元[297 000 000÷(1+11%)3%] 。

财税201636号附件三 财税201636号文件

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（3)土地增值税的处理
不征土地增值税 。根据财税字(1995]48号文件第四条的规定，A公司项目内建造租房无偿移交给地方政府的行为属于财税字(1995]48 号文件中“赠与”行为的第二种,因此不属于土地增值税的征税范围，更不应该确认收人，不征收土地增值税 。同时，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006187号)第四条的规定司项目内造无偿移交给地方政府的廉租房的成本费用可以在土地增值税前扣除
如果A公司将廉租房建造完毕移交政府部门是以廉租房抵偿部分土地价款，则应视同销售确认 *** 房地产收入的同时，按相同金额确认“取得土地使用权所支付的价款”，并依法扣除
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发(2006]187号)第三条第一项规定,房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务 。发生所有权转移时应视同销售房地产，其收人按下列 *** 和顺序确认:①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 。②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 。本案中，基于此规定，由于A公司该住宅项目中没有建造与廉租房相同类型的开发产品，假设廉租房评估价值为3亿元 。同时增加“取得土地使用权所支付的价款”金额3亿元 。
根据《国家税务总局关于印发(土地增值税清算管理规程)的通知)(国税发C200991号，以下简称国税发(200991号)第二十一条的规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，纳税人实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除 。因此，A公司在向政府部门移交廉租房时，须取得政府部门出具的土地出让金或地价款支付凭据，方能将以廉租房抵偿的“取得土地使用权所支付的价款”确认并扣除 。

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