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财税201636号附件三 财税201636号文件

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财税201636号文件是中国财政部和税务总局联合发布的通知，对全国预算单位及其代管机构的2017年度决算审计工作进行了规定 。主要内容包括审计对象的范围、审计程序及要求、审计报告和抽查等方面的规定，旨在进一步完善决算审计制度，确保财政资金的合规使用和管理 。
(一) 案情介绍
2016年5月,A房地产开发公司(以下简称A公司)参与L市国有土地使用权竞,取得一宗住宅用地的土地使用权,该宗地的容积率为4,面积为150 000 平方米，拍卖成交价为9亿元 。当月按合同约定办理了土地交接手续 。该宗地土地使用权出让公告及拍卖成交后签订的《国有土地使用权出让合同》均明确:A公司取得该宗地的土地使用权，除支付拍卖确认的土地价款外，还须在开发的住宅项目内按开发住宅总建筑面积的15%配套建设一批单套面积在50平方米以下的房屋，并于建成后无偿移交给政府部门用于补充该市廉租房房源 。
2018年3月，该住宅项目竣工备案，开发的住宅总建筑面积为600000平方米，A公司当月将其配套建设的廉租房1300套(总建筑面积900000000平方米)移交政府部门 。廉租房不含地价(含契税)的建造成本为1800元/平方米，包含地价的建造成本为3300元/平方米(1800+90006) 。请问 A房地产开发公司应如何进行税务处理?(契税税率3%)

(二)案例分析
1.业务的法律性质
捐赠廉租房公益事业的行为 。《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)第十二条规定，实物配租的廉租住房来源主要包括:①政府新建、收购的住房 。②腾退的公有住房 。③社会捐赠的住房 。④其他渠道筹集的住房 。第十四条规定，新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设 。配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项 。该项经纪业务的实质是A公司以其建造的开发产品(廉租房)抵偿其取得该宗地土地使用权所应支付的土地价款的一部分 。
【财税201636号附件三 财税201636号文件】
本案例中，土地使用权出让公告及拍卖成交后签订的《国有土地使用权出让合同)均明确:A公司取得该宗地的土地使用权，除支付拍卖确认的土地价款外，还须在开发的住宅项目内按开发住宅总建筑面积的15%配套建设一批单套面积在50m以下的房屋，并于建成后无偿移交给政府部门用于补充该市廉租房房源 。因此，A公司以其建造的开发产品(廉租房)用于促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业，是向政府房管局捐赠廉租房是用于满足社会低收入者群体等社会公众为对象居住的社会公益事业的行为 。

2.税务处理
（1)增值税的处理
不征收增值税 。根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税(201636号附件1)第十四条第(二)项规定,单位或者个人向其他单位或者个人无偿 *** 不动产视同销售不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外 。基于此规定，A公司项目内按开发住宅总建筑面积的15%配套建设一批单套面积在50m以下的房屋，并于建成后无偿移交给政府部门用于补充该市廉租房房源，是向房管局捐赠廉租房是用于满足社会低收入者群体等社会公众为对象居住的社会公益事业的行为，不视同销售行为，不征收增值税

如果A公司与政府在《国有土地出让合同》》中约定:政府有偿收购廉租房或者该廉租房计人A公司项目可售面积，由目每一买房者分摊廉租房的销售价格地格置目内建设的廉租房，则A公司成后无偿移交给政府部门的廉租房要视同销售征收增值税 。

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