文章插图
数据
从2018年5月1日-12月31日的二手房走势来看，二手房日均成交量（不含周末节假日），从515调控前达到日均近700套的峰值，一月之间跌至月均不足400套，成交量下跌40%，成交量骤降；
6月-8月成交量低位运行，处于萎靡不振的状态，为接下来继续走弱埋下伏笔；
9月和10月二手房成交量进一步下跌，但是幅度明显收窄，得到控制，说明盲目抛售二手房的人减少、恐慌的心理逐步得以遏制；
10月-11月日均销量增加约50套，而12月比较11月更上一层楼，日均销量再涨约20套 。元旦、春节受到节假日影响，销量还会有小幅波动 。从调控前后的成交量变化，可以看出市场的信心在修复、业主的心态逐步变好，恐慌情绪逐步散去；
进一步来看成交量趋势，要看到大成都的二手房成交总量走势 。
由上图可以看出，515之后二手房交易萎靡，呈现量价齐跌，持续下滑时间长达7个月，到了近期逐步销量略有回升，这种回升依然不代表成交量上涨，只代表企稳的前期信号，成交量有支撑，目前成交量是可以交代得过去的 。
从上图的红色趋势线来看，分周的二手房成交量已经走出一个缓缓的U型，而U的右侧还薄弱，需要更强力、更长时间的销量夯实，反转信号没有，但是企稳信号是清晰可见 。
上图为主城区的二手房销量，主城区止跌信号更加明显，分周来看，偶尔出现较大量的成交数据，其它成交也是比较稳定的，趋势线的缓U形状比大成都更具确定性 。
数据需要环环相扣，主城区数据如果能契合链家数据，更能分辨逐步企稳的真实性 。如下图：
成都主城区二手房成交量与链家成交数据对比
从上图可以得以确认主城区成交量走势，6月份之后，几乎是同样的趋势，其中同样明显趋势是2018年10月、11月、12月成交量都是稳步上涨，清晰表明主城区的信心走强 。
从板块来看，强势板块往往是房价上涨时的“急先锋”，下跌时抗跌、跌幅相对小，也会率先企稳 。这在各类城市都有好的例证，比如杭州的钱江新城、武汉的汉口江滩，这里不展开 。而成都强势的F4板块，特别是金融城板块、大源板块等二手房将在春节前后率先企稳，其他板块将随着销量进一步坐实，在年中得以企稳 。
第二步曲---回温
“稳预期”既是经济工作会议提到的重点，而2018年底住建部工作会议也把“稳预期”作为重点 。预期需要信心，信心包括两方面，一方面是卖房者不再惊慌失措，另一方面购房者不再指望跌出地板价 。二者进一步确认，二手房销量企稳之后，必然带来适度的回温 。
远郊区县二手房从5月1日到12月31日成交数量的走势，可以看出，目前没有企稳，远郊区县二手房企稳还需要一个过程，成交量抬头之势极度虚弱 。
此处，有必要回顾一下贰爷的观点：环蓉灰犀牛首次公开！环大都市圈房产投资6大法则，警惕"环蓉"投资"灰犀牛"（中） 。
结合上述数据分析，我们可以得出第二个重要预测：
今年春节前后，F4的部分强势板块将率先企稳，金融城板块、大源板块、攀成钢板块、甚至二手房还不足够优质的新川板块都将率先企稳，其他二手房也将在2019年年中时候逐步企稳，接下来随着成交量进一步上涨，接下来便是年中之后的回温 。
回温必谈需求，需求端会有怎样的变化？
房票大量释放，购房需求回温
仅2018年一季度，通过“人才新政”落户成都的青年人才就已超过5万人，并且仍以每天800余人的增量保持着强劲的势头 。每一年人才落户高达20万人，人才落户从2017年7月开始执行，到2017.11.28 满四个月 实现落户 9.5万人，如果这些人同步购买社保，那么在2019年7月人才落户新政满两年，保守估计落户人口达到35-40万人，这就是实实在在的35-40万张新房票，如果按照20%的购房需求，仅仅本科以上学历的“新成都人”就有7-8万套房的需求 。
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