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在近期贝壳 “星光经纪人”评选中，北京链家11位*代表从近2.4万名北京链家经纪人中脱颖而出，荣膺代表*荣誉的“五星经纪人”称号 。五星经纪人是怎样卖房的?在他们的成功背后，蕴含着怎样的心得或者秘诀?来自北京链家京西事业部五棵松大区的李娟正是这11人中之一 。
李娟 ， 5年精英社成员，2年入围九位数俱乐部，连续多年百万经纪人，荣誉榜单常驻嘉宾，是一个将自身打造成“平台” ， 且擅于资源多元转化的链家精英 。李娟从来不缺客户 ， 并曾创下“签约1单，转介绍9个”的记录，也有一个客户服务7、8次的经验 。
在李娟看来，成功无非两点：过硬的专业技能、真诚的服务态度 。
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同样是在朋友圈发房子 ， 为什么李娟那么受欢迎?
李娟，深耕行业12年，荣誉奖项几乎拿遍 。然而，她的某些操作却有点“迷”，比如频繁在朋友圈发动态 。坦白说 ， 刷屏并不讨喜，有被拉黑和屏蔽的风险 。但在李娟看来 ， 这反倒是客户分层的*，更利于瞄准*客户，“真正有买房需求的客户 ， 对优质房源的渴求度更高” 。
事实证明，李娟的想法是对的，客户咨询不间断，还会向好友推荐 。
“关键在于房源的优质程度 ， 以及信息的陈述 。”李娟认为 ， “我们对美的东西有欣赏欲，优质房源也同理 。”因此李娟筛选房源的标准只有一个：够优质!
在李娟看来，房源推荐不局限在责任盘，既能表明业务服务领域广，还能凸显自身专业价值 。
此外，文案和配图也是门学问 。文案除了描述核心卖点外 ， 区位、地标性建筑、周边地铁等信息也必不可少 。为了帮助客户快速定位，李娟还会配上地图截图 。
如果是因为凶杀之类造成的事故房，李娟也如实描述 ， 毫不避讳 。有人建议不要写，但她相信瑕不掩瑜，诚信才是服务的基础 。果然，有客户主动上门咨询，并且成交了 。
李娟将朋友圈当作平台经营，搜罗全北京优质房源，客户可以任意浏览，增加粘性，还能因此聚焦客户需求，充分利用私域流量，“流量”越高 ， 转化效果越好 。
李娟总结：真正有买房需求的客户，对优质房源的关注度高，他们的需求是模糊的 。精选全北京房源，既能节省筛选房源的时间 ， 也能刺激客户的购买欲，因为大家对好的东西都是没有抵抗力的 。
客户上户后，怎么抓住资源做转化?
客户来源无非两种，一种是Link、朋友圈等官方渠道，另一种则是“资源再生” 。无论是哪种，抓住资源，才有机会转化，赢得信任，才能抓住商机 。隔着屏幕，谁也不认识谁，想要证明自己值得信赖，佐以数据是*的* 。
李娟所在的五棵松大区有学区属性，每次Link、朋友圈上户，了解到有学区需求后，李娟会立马分享自己整理的学区素材 。出生人口数据、市场行情及小区*成交情况数据 ， 也会及时呈现 。
李娟格外重视数据的时效性和全面性 ， 因为她曾“栽倒”过 。起初，系统成交数据是她的全部来源 。直到有客户发出来的数据比她提供的更全面 。她觉得很惭愧，并反思顾问价值何在?痛定思痛，自此之后她会结合火石房源纸数据 ， 以及整合行业成交情况，并加以分析，供客户横向纵向对比 。这些数据都是**全，客户关注但又无法及时获取的 。针对特殊成交情况，李娟也会加以说明分析 ， 让客户有更理性的判断 。
客户初始需求，很容易在线下看房以及被现实所打败 。因此，李娟会准备多套方案，以数据为支撑，结合客观情况、主观需求，加以分析 ， 供客户参考 。
很多单子顺利签约后，关系并没有就此终结，而是升级为朋友 。客户认可她的专业度，尊重她的顾问身份，朋友有需求还会主动介绍给李娟 。因此她从不用为客户发愁，老客户转介绍与新客开发的比例为6：4，从中不难看出李娟的资源转化能力之强 。
对此，李娟的心得是：房产经纪行业竞争激烈，初次印象很大程度决定客户是否选择你，数据呈现和分析，是赢得信任的有力武器，站在客户角度，客观分析比任何感情牌都有效 。
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