投资商铺 。不是以城市层级决定的 。而是由投资回报率决定的 。和任何投资一样 。投资商铺也是以赚钱为根本目的 。实现本金增值最大化为宗旨 。商铺投资的底线是能跑赢通胀 。回报率超过7%的商铺才有投资价值 。否则如果不能跑赢通胀 。甚至连银行普通存款的利率都达不到 。就没有投资价值 。也就是说 。如果购买的商铺回报率能达到7%（最低也要超过6%）这个及格线 。无论在什么城市都是值得投资的 。
县城作为末端城市 。人口长期呈外流态势 。经济受限于各种因素始终发展不起来 。城市居民收入普遍偏低 。整体商业环境是各层级城市中表现最差的 。这是是商铺投资的软肋所在 。这种状况将会长期存在 。不易扭转 。不是条友所说 。而是客观事实 。反应在租金回报率上 。大多数县城即便是位置最好的商铺 。回报率也很难超过5% 。因此购买县城的商铺一定要谨慎 。
如果没有其他更合适的投资项目 。购买县城的商铺需要注意以下几个点：
1、位置一定要选好 。买商铺是一种长线投资 。好的位置就是商铺的生命线 。决定商铺未来几十年的商业价值 。选优质位置就是选人流 。比如城市核心区域的商业街、大型学校、重点医院、重要交通枢纽地段、集中办公区、入住率高的大型社区等等 。
2、通行一定要便利 。便于顾客进店购物消费 。是商铺选址的重点 。交通主干道两侧的商铺、门前被划了轿车泊位的商铺、带攀登阶梯的商铺、室内地面整体下沉的商铺、门前被高大植被遮挡的商铺 。以及商场内铺等 。不建议购买 。
【县级城市的商铺可以买吗？网上都说县城人流量减少,县城商铺投资无望,条友们怎么看？】3、尽量不使用贷款 。商业地产的额度是总价的50% 。虽说贷款量不多 。但是利率却很高 。使用大量贷款 。会拉低回报率 。延长回本时间 。用起来很不划算 。如确需使用贷款 。要么量不大 。要么底线是月租金覆盖月供 。同时还要满足回报率要求 。
4、不买新区商铺 。一些县城目前正处于大开发阶段 。本身人口就在不断减少 。新建的开发区大多撂棍子打不着人 。整条街长期租不出去的商铺随处可见 。形成人气至少需要5年以上 。商铺40年的土地经营权 。去掉如此长的空置期 。投资注定要亏本 。
5、不买返祖铺 。返祖铺不仅售价高 。为了加速资金回笼 。开发商许诺的回报率往往高于市场很多个点 。但是天上不会掉馅饼 。前一二年的返点本身就是投资者多出的钱 。而市场整体租金价位摆在那了 。后面开发商背弃承诺、工程烂尾、中途跑路等 。就是大概率发生的事情了 。
其他观点：
说实话 。现在商业房产 。特别是县城的商业房产不太能买 。
一是总体看 。涨幅很低 。我很少以前买了一个小商业 。还是在二线城市 。但是涨幅很慢 。远比不上房价 。
其次 。县城的商铺现在空置率挺高的 。
现在商铺出租 。单纯卖货的已经很难租下去了 。一般都是做餐饮、做服务这类 。受到美团、外卖等等的影响 。目前也很难做 。所以店租到处都在降 。而且很多街区都是商家合伙一起要求业主降店租 。
自古以来 。购买商铺都是一项非常保险的投资 。主要是为了长期受益 。所谓一铺养三代 。对于生意人来说 。有个店铺 。放出去收租 。后半辈子基本不愁 。但是要有较好的投资受益 。是很难得 。
其他观点：
县级的商铺多如牛毛 。似乎风水轮流转 。你撤场 。他接手；你亏本 。他顶上 。恶性循环 。赚大钱的小 。微利的有 。亏本的多 。我在职期间（1995年）在河边开过小店 。白天儿子打理 。晚上多是本人守夜 。因为有大排档 。生意也不错 。每晚挨到一两点 。白天去上班 。从未迟到早退 。小店开了几年 。赚了点小钱 。弥补了家用 。后县城大改造 。搬到大街开店 。却因超市开张 。生意大受影响 。而屋租翻番 。除了几千本藏书来租书 。卖书赚点处 。其它生意微利 。虽然早上五点多开门 。晚上两点关门（我已内退转下岗） 。生意越做越难 。至2004年6月 。因孙出世而退出小店 。虽然 。现在开店有政策优惠 。又因电商 。快递的兴起 。小县城的商铺生意已是日渐黄昏 。人昏铺愁了…… 。
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