房地产开发企业增值税一般计税方法营改增后房地产缴纳哪些税收如何测算，营改增对地方税的影响 _睿知

一、营改增后房地产业主要税种及计算方法
营改增后房地产行业的主要税种如下：1 。增值税：(1)2016年5月1日营改增后，根据2016年财税36号附件一第十五条的规定，一般不动产纳税人执行11%的一般计税方法增值税税率(2018年5月1日以后调整为10%) 。销售额=(总价及价外费用-当期允许抵扣的地价)(1 10%)销项税额=含税销售价格(1 10%)10%=销售额10%应交增值税。5%应交增值税税率=含税销售价格 (15%)5%=销售额5%2、附加税(1)城建税=应交增值税 7% (2)教育费附加=应交增值税 3% (3)地方附加=应交增值税 2% 3、所得税=收入额收入额。预缴土地增值税=销售额2.5%(部分地区为2%或3%) 。以上是与销售直接相关的税种和计算，其他还有房产税、车船税、土地使用税、耕地占用税、土地契税。

文章插图
【房地产开发企业增值税一般计税方法营改增后房地产缴纳哪些税收如何测算，营改增对地方税的影响】二、营改增后房地产开发企业要交哪些税？
一、拿地环节开发商品房等经营性用地，招拍挂拿地主要涉及契税和印花税。1.契税应纳税额=土地成交价格适用税率(3%-5%) ，在广州是3% 。2.印花税应纳税额=应税凭证记载的金额适用税率=土地使用权转让合同金额 5% 。依据：《广东省契税实施办法》、《印花税暂行条例》二。取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证后，方可开始建设开发环节。2.1.土地使用税应纳税额=实际占用土地面积适用税额。注：广州规定取得预售证后不缴纳土地使用税，但转为自用或出租的商品房除外。注意其他地区的当地法规。2.常见的有印花税的合同如下：印花税=建筑工程勘察设计合同额 0.5%建筑安装工程合同额 0.3%贷款合同额 0.05% 。3.1.增值税分预征税和实际发票结算两个环节缴纳。注：简易计税适用于《建筑工程施工许可证》中注明开工日期在2016年4月30日之前的房地产项目或施工合同中注明开工日期在2016年4月30日之前的建设项目。2.以城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和清算时实际缴纳的增值税为计税依据，乘以适用税率计算缴纳城建税(7%或5%或1%) 。广州城建税是(7%) ，教育费附加(3%) ，地方教育附加(2%) 。3.土地增值税(预缴款)预缴款=(预缴款-增值税预缴款)预缴率。垫付率：住宅2% ，非住宅3%或4% 。4.印花税=商品房销售合同金额 5% 。5.企业所得税的销售未完工开发产品收入，按照预计毛税率(一般为15%)计算预计毛利。产品开发完成后，应及时结清以前销售的实际毛利，将实际毛利与预计毛利的差额并入当年应纳税所得额。依据：财税〔2016〕36号、中华人民共和国国家税务总局公告第70号、广州市地方税务局公告第5号、国税发〔2009〕31号、财税〔2006〕162号、中华人民共和国国家税务总局公告第18号、2016年四。房产税什么时候交？每年的房产税分两期缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，本着纳税人自愿的原则，经申请，纳税人可以在每年4月的征收期内，一次性征收其全年应纳税额。关键词：土地增值税清算应在土地增值税清算环节的所有项目全部完成并出售，或满足其他清算条件时进行。应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数-预缴税金增值税简易计税：清算收入=销售收入含税/(15%)增值税一般计税：清算收入=(销售收入含税允许扣除地价11%)/(111%)增值额=清算收入-(土地出让金和契税房地产开发成本) 120%-房地产开发成本-印花税-城建税及教育费附加备注：开发成本中的利息支出，如能按项目计算分摊并提供金融机构证明，可据实扣除，但不能超过按同期同类银行贷款利率计算的金额。其他开发费用为土地出让金、契税和开发成本之和。不能提供证明的，在土地出让金、契税、开发成本之和的10%以内扣除开发成本。将营业税征收范围扩大到增值税，具体如下：1 .征收范围营业税改增值税的征收范围主要涉及交通运输业和部分现代服务业
二。将营业税改为增值税税率1 。改革后，将原来的营业税改为增值税，增值税增加6%(现代服务业)和11%(交通运输业)两个低税率。营业税改征增值税主要覆盖交通运输和部分现代服务业。运输包括陆运、水运、空运和管道运输。现代服务业包括：研发；d及技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。根据上海试点的经验，改革后企业税负有所减轻。营业税是以全部收入为基础缴纳的。改为增值税后，可以抵扣一些成本费用，实际上可以减轻税负。试点行业总体税负不会增加。
加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，无论在上海还是其他地区，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。12万户试点企业中，对3.5万户一般纳税人而言，由于引入增值税抵扣，与原营业税全额征收相比，税负会有所减少甚至大幅降低;对8.5万户小规模纳税人而言，营业税改增值税后，实行3%的征收率，较原先营业税率要低2个百分点。改革的确存在个别企业税负增加的情况。2、营业税改征增值税后税率是多少新增两档按照试点行业营业税实际税负测算，陆路运输、水路运输、航空运输等交通运输业转换的增值税税率水平基本在11%-15%之间，研发和技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、鉴证咨询服务等现代服务业基本在6%-10%之间。为使试点行业总体税负不增加，改革试点选择了11%和6%两档低税率，分别适用于交通运输业和部分现代服务业。3、广告代理业在营业税改增值税范围内，税率为：6%. 广告服务，指的是利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式作为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者是通告、声明等委托事项进行宣传以及提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。参考资料来源：百度百科—营改增
三、2016年营改增后卖房增值税怎么算，如何计税2016年营改增后卖房增值税计税：一、国税总局发文明确，个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同， 2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。二、营改增落地后，二手房交易卖方需要缴纳增值税，不再继续缴纳营业税。增值税税率与营业税相同，但是计算方式不同，这就决定了增值税税额比营业税税额低。三、2016年营改增后卖房增值税计算方法：增值税=【含税销售额÷(1+税率)】x税率。附加税=增值税x 税率。扩展资料2016年营改增后卖房增值税计税举例：以100万房产交易额为例1、征收营业税时：①营业税=100万x5%=50000元②附加税=50000x(7%+3%+2%)=6000元③营业税及其附加税共56000元。2、变成增值税后：①增值税=100万÷(1+5%)x 5%=47619元②附加=47619x(7%+3%+2%)=5714元③增值税及其附加税共53333元。3、综合：营改增后， 100万的房产税费能减少2667元。参考资料来源：百度百科-营业税改增值税参考资料来源：百度百科-二手房交易税费

文章插图
四、营改增后房地产开发企业要交哪些税主要涉及契税、印花税、土地使用税、增值税、土地增值税和企业所得税。一、取得土地环节开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。1、契税应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额×5?二、建设开发环节取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。1、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积×适用税额2、印花税常见的合同如下：印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5?＋建筑安装工程承包合同金额×0.3?＋借款合同金额×0.05?三、销售环节取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。1、增值税增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。扩展资料：《中华人民共和国企业所得税法》关于应纳税额的条款新企业所得税法第三章应纳税额第二十二条企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。第二十三条企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额；超过抵免限额的部分，可以在以后五个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：（一）居民企业来源于中国境外的应税所得；（二）非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。第二十四条居民企业从其直接或者间接控制的外国企业分得的来源于中国境外的股息、红利等权益性投资收益，外国企业在境外实际缴纳的所得税税额中属于该项所得负担的部分，可以作为该居民企业的可抵免境外所得税税额，在本法第二十三条规定的抵免限额内抵免。参考资料来源：百度百科-应纳税额
五、营改增后房地产企业要缴纳的税有哪些一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。扩展资料：企业所得税的税率为25%的比例税率。原“企业所得税暂行条例”规定，企业所得税税率是33% ，另有两档优惠税率，全年应纳税所得额3－10万元的，税率为27% ，应纳税所得额3万元以下的，税率为18%；特区和高新技术开发区的高新技术企业的税率为15% 。外资企业所得税税率为30% ，另有3%的地方所得税。新所得税法规定法定税率为25% ，内资企业和外资企业一致，国家需要重点扶持的高新技术企业为15% ，小型微利企业为20% ，非居民企业为20% 。企业应纳所得税额=当期应纳税所得额*适用税率应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额企业所得税的税率即据以计算企业所得税应纳税额的法定比率。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定， 2008年新的；规定一般企业所得税的税率为25% 。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家财税务总局下发的《关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》（财税[2011]117号），通知明确，自2012年1月1日至2015年12月31日，对年应纳税所得额低于6万元（含6万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。参考资料来源：百度百科-企业所得税
六、营改增后商业地产交易税费是怎样计算的财政部、国家税务总局2016年3月24日对外公布的营改增全面推开细则显示，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税；　公告自2016年5月1日起施行。商业地产交易时产生的税费太高，阻止了很多资本介入商业地产。根据规定，在商业地产交易时，除了买方需要缴纳的3%契税外，卖方缴纳税费一般有两种方式征收。如果按照成交总价征收，则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、20%的土地增值税等，合计为成交价的45.6%；如果按照差额征收，则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、30%-50%的土地增值税等，合计为差额价的55.6%-75.6% 。个人名义购买以个人名义购买商用物业和以企业名义购买商用物业，所产生的税种和税率有相应差别：以个人名义购买，物业持有期间不产生税费，企业购买则需要缴纳土地使用税及房产税；个人名义购买后，再次出售时，提供发票按差额征收相关税费，不提供发票按全额征收相关税费；其中，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收：（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50% ，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100% ，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 。公司名义购买以公司名义购买，可作为公司固定资产核算，每年可以计提折旧，持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税，但公司可以少缴纳企业所得税，两边税负可以形成对冲，企业在持有环节税负较低。如果房产不进行二次交易、过户，税负成本较相对较低，适合自用型企业；例如：公司持有2000万物业自用，每年需要缴纳房产税2000*70%*1.2%=16.8万；若采用直线法折旧，折旧年限为20年，每年可以折旧2000/20=100万；那么该公司企业所得税=（收入-扣除项目）*25% ，每年100万的折旧额算在扣除项目中，那么该公司每年可以少缴纳企业所得税100*25%=25万；此外，以企业名义购买商用物业，当企业出现亏损或破产清算，公司名下房产要将用于偿还债务；如果购买物业的企业股东为多个，后期则可能涉及股东之间的份额划分。