土地增值税成本扣除项目土地增值税扣除项目有哪些，加计扣除有哪些项目 _睿知

一、土地增值税加计扣除项目有哪些？
我国土地增值税实施细则规定，允许从事房地产开发的企业在缴纳土地增值税时，从取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和中扣除20% 。由于房地产开发成本众多，核算麻烦，房地产开发企业在进行土地增值税清算时要特别注意，尤其是在加计20%抵扣时。一、取得土地使用权(一)根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国发[1995]110号)的规定，在计算增值额时，应区分以下几种情况：1 .未经开发取得并转让土地或房地产使用权的，在计算增值额时，只允许扣除已支付的土地价款和相关款项。显然，在这种情况下，没有附加扣除的规定。2.取得土地使用权后投入资本且耕地转让的，在计算增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的土地价款、支付的相关费用、开发土地的成本加20%的开发成本和转让时缴纳的税费。这种情况虽然可以扣除，但在计算出让土地使用权的扣除项目时，只扣除开发成本，不扣除土地成本价。(二)取得土地使用权时缴纳的契税为《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号) 。第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权而缴纳的契税，视同“按照国家统一规定缴纳的有关费用” ，计入“取得土地使用权支付的价款”予以扣除。根据上述规定，房地产开发企业取得土地使用权所缴纳的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额” ，作为扣除20%的基数。(三)土地闲置费《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第四条规定，房地产开发企业逾期开发支付的土地闲置费不得扣除。所以土地增值税不能抵扣。(四)取得土地使用权时政府以各种形式减免或返还的金额在计算土地增值税时，取得土地使用权所支付的土地价款为纳税人实际支付的土地出让金减去取得土地时政府以各种形式支付给纳税人的经济利益。根据《房地产企业财务会计制度》的规定，上述支出在“开发成本”中列示，收到的上述资金应在开发成本中扣除。土地增值税汇算清缴时，应将上述实际缴纳的政府征收费用从“开发成本”转入“财政部规定的其他抵扣” ，不享受20%抵扣的优惠。二。房屋装修(一)装修费《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)根据第四条第(四)项的规定，房地产开发企业销售装修房屋的装修费，可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的抵扣项目。既然装修费用可以计入开发成本，就应该允许扣除土地增值税。(2)精装修费用与房屋密不可分的，一旦分离，对房屋结构和功能造成损害的，允许扣除土地增值税。但电视机、壁挂式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，不得扣除。(三)旧房改造费用财税[2006]21号文件规定，纳税人转让旧房及建筑物，未取得评估价，但能提供购买发票的，经地税部门确认后，可从购买年度至转让年度，每年增加5%扣除《条例》第六条第(一)、(三)项规定的金额。由于房屋的装修是评估其交易应税价值的因素之一，在计算土地增值税抵扣时，房屋的装修成本和费用也应计入该房屋的“购建成本” ，对应《条例实施细则》的第七条第(二)项。因此，财税规定的“每年5%”的基数[
国税发[2006]187号文件规定，房地产开发企业销售精装修房屋，装修费用可以作为“开发成本”扣除。考虑到政策的公平性，旧房的装修费用从取得装修发票之时起，每年应扣除“5%” 。三。代收费用实际支付的代收费用可以扣除，但不得作为附加扣除的基数。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)第二十五条规定，纳税人在出售房屋期间按照县级以上人民政府的规定收取的费用，应当区别不同情况分别处理。(一)代收费用包含在房价款中向买受人收取的，代收费用作为房地产转让所得征税。实际支付的代收费用可以在计算扣除额时扣除，但不允许作为附加扣除的基数。(2)代收费用在房价之外单独收取，不计入房地产价格的，不作为房地产转让收入，在计算增加值时不允许扣除代收费用。四。营销设施费用销售部门、主楼建造的样板房等营销设施发生的费用可以扣除。根据中华人民共和国国家税务总局纳税服务司2010年8月23日《房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？》的批复，房地产企业单独建造的售楼部、样板房的营销设施费应区别不同情况处理：(1)房地产企业在开发区域内或主体外建造临时建筑作为售楼部、样板房的，其发生的设计、施工、装修等费用应计入房地产销售费用，予以扣除。售楼部和样板房内的资产，如空调、电视机等，不得计入销售费用。(2)房地产企业在主体建设临时售楼部或样板房的，在设计、施工、装修等方面发生的费用。完成后有偿转让的，应计算收入并扣除。(3)房地产企业利用规划配套设施对售楼部、样板房进行设计、施工、装修所发生的费用，建成后产权归全体业主所有的，可以扣除成本费用；建成后交给政府和公用事业单位用于非营利性公用事业的，可以扣除其成本和费用；完工后有偿转让的，应计算收入，扣除成本费用。
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二、土地增值税的扣除项目金额包括哪些土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。
三、土地增值税扣除项目包括哪些土地增值税的扣除项目包括以下几点：1、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除；2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定；3、与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；4、销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除；5、多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额；6、质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除；7、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；8、契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除；9、拆迁安置费的扣除。【法律法规】《中华人民共和国税收征收管理法》第二十二条增值税专用发票由国务院税务主管部门指定的企业印制，其他发票，按照国务院税务主管部门的规定，分别由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局指定企业印制。未经前款规定的税务机关指定，不得印制发票。

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四、征收土地增值税时，其中增值额的扣除项目包括哪些？计算增值额的扣除项目，具体为：（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征收及拆迁补偿费，包括土地征收费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按一、二项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按一、二项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（6）根据第五项规定，对从事房地产开发的纳税人可按一、二项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
五、土地增值税计算增值额时准予扣除的项目包括哪些？【土地增值税成本扣除项目土地增值税扣除项目有哪些，加计扣除有哪些项目】土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。扣除项目金额，主要包括：①取得土地使用权所支付的金额。②房地产开发成本.③房地产开发费用④旧房及建筑物的评估价格.⑤与转让房地产有关的税金.⑥对从事房地产开发的纳税人可按前述①. ②项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
六、关于土地增值税扣除项目房地产开发费用的扣除项目：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。扩展资料：计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：（一）对于新建房地产转让1、取得土地使用权所支付的金额，具体包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。（主要是契税）2、房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，具体包括：（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用等3、房地产开发费用，不按实际发生扣除，计算扣除，具体规定：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额和加息、罚息不能作为开发费用扣除。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内4、与转让房地产有关的税金（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）（2）非房地产开发企业：扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）。5、财政部规定的其他扣除项目（只有适用房地产开发企业）加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%参考资料：百度百科-土地增值税