土地增值税属于什么税种土地增值税的开发费用有哪些，房地产开发土地增值税 _睿知

一、土地增值税清算时开发成本有哪些
开发土地、新建房屋及配套设施的成本(简称房地产开发成本)是纳税人房地产开发项目的实际成本，包括：1 。征地拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动安置费、与地上地下附着物拆迁补偿有关的净费用、安置房费用(土地闲置费不能扣除) 。2.项目前期费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”等费用。3.建筑安装费用是指以外购方式支付给承包商的建筑安装费用，以自营方式发生的建筑安装费用。4.基础设施支出，包括开发住宅区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、卫生、绿化等工程发生的支出。5.公共配套设施费，包括开发小区内公共配套设施发生的不能有偿转让的费用。6.开发间接费用是指直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。延伸资料土地增值税实行四级累进税率。土地增值税其实就是反房地产暴利税，是指房地产企业等单位和个人对国有土地使用权有偿转让和房屋销售过程中取得的收入，扣除开发成本和其他费用后，向国家缴纳的一种税。目前，我国土地增值税实行四级累进税率。对土地增值率高的，增值率低的多收，没有增值率的不征收。比如增值额大于20%但不超过50%，税率为30% 。超过200%的，税率为60% 。来源：百度百科-土地增值税

文章插图
二、土地增值税中允许扣除的房地产开发费用是什么？
房地产开发费用未据实扣除。房地产开发费用的扣除：(1)可分摊并可证明财务费用中的利息支出，可按转让的房地产项目分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在取得土地使用权支付的价款和房地产开发成本之和的5%以内扣除。允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息(支付的土地使用权价款)规定的比例(小于5%) (2)财务费用中的利息费用不能分摊或无法证明。不能按转让的房地产项目分摊或不能由金融机构证明的，在按规定计算的金额的10%以内扣除房地产开发费用(不区分利息费用和其他费用) 。允许的房地产开发费用=(取得土地使用权支付的金额)x规定的比例(10%以内)
三、土地增值税开发间接费用包括哪些
间接开发费用是指直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

文章插图
【土地增值税属于什么税种土地增值税的开发费用有哪些，房地产开发土地增值税】四、土地增值税的扣除项目有哪些？
一是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定：“计算增值额的扣除项目： (一)取得土地使用权支付的价款；(二)土地开发的成本和费用；(三)新建房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房屋、建筑物的评估价格；(四)与房地产转让有关的税收；(五)财政部规定的其他扣除项目。”其次，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(1995)6号文第七条规定：“条例第六条所列扣除项目为： (一)取得土地使用权支付的价款，是指纳税人为取得土地使用权支付的土地价款以及按照国家统一规定支付的有关费用。(二)开发土地和新建房屋及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)，是指纳税人房地产开发项目的实际成本(以下简称房地产开发成本)，包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用。征地拆迁补偿，包括征地费、耕地占用税、劳动安置费、地上地下附着物拆迁补偿净支出、安置房支出等。项目前期费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”等费用。建设工程造价是指以外包方式支付给承包人的建设工程造价，以及以自营方式发生的建筑安装工程造价。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、卫生、绿化等工程发生的支出。公共设施费，包括开发小区内公共设施发生的不能有偿转让的费用。间接开发费用是指直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)土地开发及新建建筑物和配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，可按转让的房地产项目分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在本条第(一)项和第(二)项计算金额之和的5%以内扣除。不能按照转让的房地产项目计算分摊利息费用或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照本条第(一)、(二)项计算。
)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”第三，根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。” 第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。” 第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”
五、土地增值税取得土地使用权所支付的金额包含哪些土地增值税取得土地使用权所支付的金额包括两方面内容，一是纳税人为取得土地使用权支付的地价款，包括出让方式取得的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地出让金；以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。二是纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关税费，如登记、过户手续费和契税。法律分析如果流量远远低于保证精确度的最小流量，将导致无输出（如涡街流量计）或输出信号被当作小信号予以切除（如差压式流量计），这对供方来说都是不利的，有失公正。为了防止效益的流失，对于一套具体的热能计量设备，供需双方往往根据流量测量范围和能够达到的范围度，约定某一流量值为“约定下限流量”，而且约定若实际流量小于该约定值，按照下限收费流量收费。县级以上人民政府计量行政部门可以根据需要设置计量检定机构，或者授权其他单位的计量检定机构，执行强制检定和其他检定、测试任务。执行前款规定的检定、测试任务的人员，必须经考核合格。这一功能通常在流量显示仪表中实现。县级以上地方人民政府计量行政部门根据本地区的需要，建立社会公用计量标准器具，经上级人民政府计量行政部门主持考核合格后使用。企业、事业单位根据需要，可以建立本单位使用的计量标准器具，其各项最高计量标准器具经有关人民政府计量行政部门主持考核合格后使用。计量检定工作应当按照经济合理的原则，就地就近进行。计量检定必须按照国家计量检定系统表进行。国家计量检定系统表由国务院计量行政部门制定。法律依据《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
六、土地增值税的扣除项目金额包括哪些土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。