企业所得税汇算清缴鉴证报告房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定，企业所得税退税文件依据 _睿知

一、房地产开发企业所得税汇算清缴怎么做？
(1)关于季度预付款。根据国税函[2008]299号文件，房地产开发企业按当年实际利润按季(或按月)缴纳企业所得税的，为开发建设的房屋、商品房等建筑物、附着物及配套设施开发产品。竣工前预售销售取得的预售收入，应按规定的预计利润率按季(或按月)计算，提前计入利润总额。产品开发完成并结清应纳税成本后，按实际利润进行调整。(2)开发产品完成时，应缴纳所得税。根据国税函〔2010〕201号文件，房地产开发企业建设开发的产品，无论工程质量是否通过验收，或者是否办理了竣工(竣工)备案手续和竣工决算手续。当企业开始办理开发产品的交付手续(包括入住手续)或已实际开始投入使用时，开发产品视为完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品的应纳税成本，计算企业当年应纳税所得额。信息：实施影响：新企业所得税法及其实施条例已于2008年1月1日起实施。与原税法相比，新税法在许多方面有突出的变化。中国国家税务总局所得税管理司有关负责人近日在接受采访人员采访时表示：“从长远来看，新个税法将对内外资企业产生六方面的积极影响。”第一，让内外资企业站在公平竞争的起跑线上。新个税法从税法、税率、税前扣除、税收优惠、征管五个方面统一了内外资企业所得税制度。各类企业所得税待遇相同，使内外资企业在公平的税制环境下平等竞争。二是有利于提高企业的投资能力。新个税法采用企业所得税制的基本模式，对不具有法人资格的企业设立的营业机构征税。这使得同一法人单位的收入和成本在归集后计算，降低了企业的成本，提高了企业的竞争力。新个税法采用25%的法定税率，在国际上处于中等偏低水平。有利于减轻企业税负，增加税后盈余，从而增加投资动力。新个税法提高了内资企业工资薪金、捐赠支出、广告费、业务推广费的扣除比例。来源：百度百科-企业所得税

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二、企业所得税汇算清缴有哪些注意事项
根据《企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》和《国家税务总局企业所得税汇算清缴管理办法》等法律规定，企业所得税汇算清缴应注意以下事项：(1)企业按年申报缴纳所得税，分月或分季预缴，纳税人于每月或季度终了后15日内进行年度终了汇算清缴。纳税年度结束后5个月内或者实际经营结束后60日内，向当地主管税务机关报送会计决算报表和所得税申报表，结清欠缴税款。预缴的税款超过应纳税额的，主管税务机关应当在下一年度予以退税或者抵扣应纳税额。需要注意的是：1 。按月或者按季预缴所得税的纳税人，应当在年度终了后15日内申报缴纳该纳税年度最后一个预缴期的税款，不得延期到汇算清缴时缴纳。2.纳税人已按规定预缴税款，因特殊原因不能在规定期限内进行年度企业所得税申报的，应在申报期限内提出书面延期申请，经主管税务机关批准后，在批准的期限内办理。3.纳税人因不可抗力无法在汇算清缴期内办理企业所得税年度纳税申报或者准备企业所得税年度纳税申报资料的，应当按照税收征管法及其实施细则的规定办理延期纳税申报；但是，应当在不可抗力消除后立即向主管税务机关报告。主管税务机关查明事实后，予以核定。4.如果纳税人在年中终止生产经营，如解散、破产、撤销等。且需要进行企业所得税清算的，应当在清算前向主管税务机关申报，并自实际经营终止之日起60日内进行汇算清缴，以结清应纳和应退的企业所得税；纳税人有依法终止纳税义务的其他情形的，应当自停止生产经营之日起60日内，向主管税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。5.纳税人在一个纳税年度中间发生合并、分立的，按照税收法律法规的规定，合并、分立后身份发生变化的，应当在税务登记变更前进行企业所得税申报，及时进行汇算清缴，结清税款；纳税人身份不变的，可以连续计算纳税年度。6.无论是在减免税期间，无论是盈利还是亏损，无论是查账征收还是核定定额征收企业所得税的纳税人，最终都要按照企业所得税法及其实施条例和《企业所得税汇算清缴管理办法》的有关规定进行汇算清缴。执行企业所得税核定定额的纳税人不进行汇算清缴。7.跨地区缴纳企业所得税的纳税人，由统一计算应纳税所得额和应纳所得税额的总机构在汇算清缴期间向当地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行汇算清缴。分支机构不进行汇算清缴，但分支机构的经营收支应先报送当地主管税务机关，再报总机构统一汇算清缴。总机构应将分支机构及其附属机构的经营收支纳入总机构的汇算清缴范围，并报送分支机构所在地主管税务机关。8.符合企业所得税优惠条件的纳税人，在进行企业所得税年度纳税申报前，应向主管税务机关办理备案手续。符合条件的小型微利企业在办理2014年度及以后年度企业所得税汇算清缴时，应在010-3000中填写“104从业人员”和“105总资产(万元)”栏目，完成备案手续
（二）汇算清缴流程1、填写纳税申报表纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额，如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表，完整、及时报送相关资料，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。根据《国家税务总局关于发布的公告》（2014年第63号）规定，国家税务总局修订后的《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，2014年版）》自2015年1月1日施行。2、主动纠正申报错误纳税人办理了年度纳税申报后，如果发现申报出现了错误，根据《企业所得税汇算清缴管理办法》等法律的相关规定：纳税人办理年度所得税申报后，在汇缴期内税务机关检查之前自行检查发现申报不实的，可以重新填报《企业所得税年度纳税申报表》向税务机关主动申报纠正错误，税务机关据此调整其全年应纳所得税额及应补、应退税额。3、结清税款纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的，应在汇算清缴期内结清应补缴的企业所得税税款；预缴税款超过应纳税款的，主管税务机关应及时按有关规定办理退税，或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。4、办理延期缴纳税款申请根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》的相关规定，纳税人因有下列特殊困难：（1）水、火、风、雷、海潮、地震等人力不可抗拒的自然灾害，或者可供纳税的现金、支票以及其他财产等遭遇偷盗、抢劫等意外事故，导致纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的。纳税人应提供灾情报告或者公安机关出具的事故证明；（2）因国家调整经济政策的直接影响，或者短期货款拖欠，当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的。纳税人应提供有关政策调整的依据或提供货款拖欠情况证明和货款拖欠方不能按期付款的证明材料。从而不能按期缴纳税款的，纳税人应当在缴纳税款期限届满前向主管税务机关提出申请，并报送下列材料：申请延期缴纳税款报告、当期货币资金余额情况及所有银行存款账户的对账单、资产负债表、应付职工工资和社会保险费等税务机关要求提供的支出预算等。经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局，或者计划单列市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但最长不得超过三个月。税务机关在自收到申请延期缴纳税款报告之日起20日内作出批准或者不予批准的决定；若不被批准，从缴纳税款期限届满之日起纳税人被加收滞纳金。
三、房地产开发企业的税务处理有什么需要注意的？您好，很高兴为您解答！房地产企业税务处理违规总结1．采取预售方式销售开发产品，未按核定利润率计算利润额并入所得额计算缴纳企业所得税。2．开发的产品已经销售，不开具房屋销售结算发票，收入挂记预收账款，不按权责发生制原则计算应纳税所得额缴纳所得税。3．银行按揭房款、产权置换、房地置换、土地出让、安置用房、商品房自用、抵债等销售行为，不按权责发生制原则确认收入纳税。以上销售行为，个别企业长期挂在往来账上或根本不在账上反映，尤其是银行按揭和实行分期付款的销售行为，纳税人不按照合同规定及时结转收入，造成当期少缴税款。4．成本核算不规范，乱列成本费用。房地产项目开发周期长，成本费用配比、归集和结转核算复杂，容易造成成本核算混乱。企业通过虚列多列成本，扣除成本费用时未遵循权责发生制原则、相关性原则和配比原则，期间费用与成本，建造成本与销售成本，直接成本与间接成本划分不清，任意摊销，虚列多列各类成本，造成不真实的盈亏，以达到不缴或少缴企业所得税的目的。具体表现形式主要有以下几种：（1）利用行业特点调减成本。房地产公司利用开发周期长、成本划分难的行业特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“前期共同费用”账户，结转经营成本时不按权责发生制原则和配比原则进行，而是根据收入情况，利用“前期共同费用”账户随意调整，达到调减利润、偷逃税款的目的。（2）股东个人负担的借款利息支出，记入企业的财务费用支出，有的企业把应由股东个人的支出记入企业的管理费用，达到调减利润、偷逃税款的目的。（3）业务招待费严重超支，多提折旧，多列财务费用等增加成本。（4）企业捐赠、赞助、广告、福利、奖励等费用超标，不按规定记入成本。（5）代收款项、价外费用不合并纳税。将煤气开户费、可视对讲费、有线电视开户费、更名费、拖交房款押金、罚息收入、违约保证金、定金等收入直接记入往来账户，未计收入申报纳税。（6）外资开发商利用自身享受的税收优惠政策，与内资企业合作进行开发，对补偿给内资企业的不动产不作收入，不如实申报纳税。（7）以代建房名义不按规定纳税。部分房地产开发公司对不属代建性质的项目，以签订虚假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建费收入纳税而不按销售不动产行为全额纳税。希望我的回答能够帮助您，谢谢！

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四、房地产企业所得税清算对期间费用有什么比例限制1，根据四川德阳地区的最新税法规定：房地产企业所得税清算，要求期间费用控制在12.5%至14%的范围内。2，同时注意：会计制度规定，房地产企业用于各类保险基金和统筹基金所发生的费用，不受比例限制，按实际发生。
五、房地产开发公司多个项目所得税清算问题根据企业所得税法第二章第五条的规定：企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。房地产公司有多个项目也不例外，针对企业所得税这一项税收是根据企业一个纳税年度的收入减扣除项目后的余额为依据计算的。但房地产公司应分开核算所开发项目的收入及扣除金额，以便准备的清算其他例如土地增值税等的税收，至于在企业所得税税种的清算上，全国均采用统一的清算模式，汇算清缴的时间为纳税年度次年3.1日至5.31日。在该期间内，请与主管税务机关联系领取相关纸质、电子介质或者网络下载相关表格及资料。按企业会计记载的情况填写相关栏目计算应纳税所得额及应纳所得税额。
六、关于企业所得税的汇算清缴，难道不是一定要由事务所来做吗？单独公司的主办会计有资格做吗？汇算清缴是每个企业都要做的，一般企业会计都会做的。但是审计报告不是每个企业都要的。事务所是出中介报告的，一般企业会计拿到报告都会自已进行汇算清缴的，当然要委托事务所也可以。企业所得税汇算清缴所需资料：1、营业执照副本、（国地税）税务登记证、组织机构代码证、外汇登记证（外企适用）复印件（盖章）2、本年度（1-12月）资产负债表、利润表、现金流量表（盖章）3、上年度审计报告（年审适用）、上年度所得税汇算清缴鉴证报告4、地税综合申报表（1-12月）、增值税纳税申报表（1-12月）复印件（盖章）5、元月份各税电子回单（盖章）6、企业所得税季度预缴纳税申报表（4个季度）复印件（盖章）7、总账、明细账（包括费用明细账）、记账凭证8、现金盘点表、银行对账单及余额调节表（盖章）9、固定资产盘点表、固定资产及折旧计提明细表（盖章）10、享受优惠政策的税务机关文件及相关证明文件的复印件扩展资料：企业所得税汇算清缴注意事项：1、实行按月或按季预缴所得税的纳税人，其纳税年度最后一个预缴期的税款应于年度终了后15日内申报和预缴，不得推延至汇算清缴时一并缴纳。2、若纳税人已按规定预缴税款，因特殊原因不能在规定期限办理年度企业所得税申报的，则应在申报期限内提出书面延期申请，经主管税务机关核准后，在核准的期限内办理。3、若纳税人因不可抗力而不能按期办理纳税申报的，可以延期办理；但是，应当在不可抗力情形消除后立即向主管税务机关报告。主管税务机关经查明事实后，予以核准。4、纳税人在纳税年度中间破产或终止生产经营活动的，应自停止生产经营活动之日起30日内向主管税务机关办理企业所得税申报，60日内办理企业所得税汇算清缴，并依法计算清算期间的企业所得税，结清应缴税款。5、纳税人在纳税年度中间发生合并、分立的，依据税收法规的规定合并、分立后其纳税人地位发生变化的，应在办理变更税务登记之前办理企业所得税申报，及时进行汇算清缴，并结清税款；其纳税人的地位不变的，纳税年度可以连续计算。参考资料来源：百度百科-企业所得税汇算清缴
【企业所得税汇算清缴鉴证报告房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定，企业所得税退税文件依据】