土增税应清算与可清算如何加强土地增值税清算，如何做好土地增值税清算 _睿知

一、怎样开展土地增值税清算管理工作
(一)纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：1 .所有房地产开发项目均已竣工销售；2.整体移交房地产开发项目未竣工决算；3.土地使用权直接转让。(2)同时，符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人结清土地增值税：1 .已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到85%以上，或者剩余可售建筑面积已经出租或者占用；已取得销售(预售)许可三年，但未完成销售；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应当在注销登记前进行土地增值税清算；各省(直辖市)税务机关规定的其他情形。流程：1 。当项目符合清算条件时，向税务局申请清算。2.先做个计算。3.找个税务师事务所帮忙出验证报告和申报表。刚开始这里的税务所工作人员会按照比较严格的标准给卷子。如果有充分的准备，经过几轮沟通，他们会同意让税务机构出报告。最好找两家以上的税务机构进行验证。4.核实后去税务局，上交相关资料。5.税务局会组织清算小组，会有几个人。当他们的工作人员都在这里开始审核的时候，沟通的地方会很多。6.审计之后，他们认可申报的数据或他们清除的数据。7.会通知你纳税，会发通知。如果你在15天内交了税，就结束了。

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二、如何加强房地产企业的土地增值税纳税筹划
1.房地产企业的经营特点及土地增值税筹划的意义。税收筹划是指企业在纳税行为发生之前，对自身的经营活动和投资等涉税事项进行事先安排，以达到减税或延期纳税的目的，从而实现企业税后利益最大化的一系列活动。税收筹划有多种形式。本文中的税收筹划主要是指企业利用不完善的税法进行的非违法税收筹划和利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有以下经营特点：(1)开发产品的单一性和不可移动性；(2)开发建设周期长，投资额大，经营风险高；(3)开发和经营业务的复杂性。业务内容复杂，涉及面广，经济联系多，开发经营必须有规划。土地增值税是按照规定的四级超额累进税率征收的一种税，以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为征税对象。增值是指纳税人转让不动产取得的收入减去项目金额后的余额。扣除项目包括取得土地使用权支付的款项、开发土地的费用等。近年来，为控制地价过高、投资过热、房价飙升等问题，国家相继出台房地产行业宏观调控政策，房地产开发企业的经营环境发生了很大变化。如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的税收成本，增加经营利润，实现利润最大化，对房地产开发企业来说更具有重要的现实意义。因此，房地产企业对土地增值税进行合理合法的筹划迫在眉睫。二。房地产企业土地增值税的筹划现状土地增值税自出台以来，虽然总量不大，但增长速度很快。从1994年到2006年，全国土地增值税平均增长率为91.27% 。2006年至2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。虽然增长速度很快，但是相对于房价的涨幅和房产销售收入，在征税过程中仍然存在巨大的漏洞。清算的障碍很多，很多地方政府为了政绩和利益，清算的意愿和执行都有问题。此外，土地增值税征管难度大，税收成本高。过去建筑物的土地增值税的历史追缴情况尚不清楚，导致土地增值税征管效果不理想。从房地产企业的角度来看，随着房地产行业的快速发展，配套的税收法律法规也越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产行业的纳税行为，使得很多原本合法的筹划方案变得不合法，进一步压缩了纳税筹划的空间。1.过去，大多数房地产企业通过成立项目公司来运营，并在房地产中进行投资或合资，以避免土地增值税。但2006年3月《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)明确规定，房地产开发企业投资或联营房地产，也应缴纳相应的土地增值税。2.过去很多房地产企业把开发的一部分房地产变成自用或者商业地产，把这部分房地产的产权放到自己名下，从而免征土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)的规定，将商品房转为自用应视为销售，计算缴纳土地增值税和企业所得税。3.在过去，借款费用的资本化可以用于附加扣除，以减少土地增值的金额。但是，根据《土地增值税清算管理规程》的规定(国税发〔2009〕91号)
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定“一方出土地，另一方出资金，双方合作建房的，建成后将房屋按比例划拨自用，暂免征收土地增值税；建成后转让的，征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用这一政策。
税筹划。2．利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，此项收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。（二）利用销售收入进行纳税筹划 1．分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售价格，降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可将装修作为单独业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。例如：某房地产公司出售一栋总售价为1000 万元的商品房，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400 万元，增值额为600 万元。土地增值率为：600/400×100％=150％。应当缴纳土地增值税：600×50％－400×15％=240（万元）。如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700 万元，允许扣除的成本为300 万元；房屋装修合同，装修费用300 万元，允许扣除的成本为100 万元。则土地增值率为：400/300×100％=133％（其中装修费用属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税：400×50％－300×15％=155（万元）。2．合理定价筹划法。税法规定：纳税人建造、出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20％，应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划。例如，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900 万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200 万元，开发成本为900 万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％，教育费附加为3％，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。第一，公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264 万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5％X （1＋7％＋3％）＝5.5％X，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％ X），解得X ＝1.2848A），此时获利306.2 万元（1837.264 －1430 －1837.264 ×5.5％）。当价格定在1800-1837.264 万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2 万元。第二，公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853 万元（1430×0.0971）（设提高价格Y 单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X 为增值率为20％时的售价，可以解得Y＞0.0971A）。即总房价至少要超过1976.117 万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。所以，当同行业的房价在1800～1900 万元之间时，公司应选择1837.264 万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117 万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中，1830 万元的售价能获利299.35 万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840 万元的售价只能获利216.16 万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），虽然售价提高了10 万元，利润却减少了83.19 万元。3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％，最高税率为60％，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。例如，某房地产开发企业同时开发A、B 两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A 房产取得收入300 万元，允许扣除金额为200 万元；销售B 房产取得收入400 万元，允许扣除项目金额为100 万元。第一，分开核算时：A 房产的增值率= （300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30 （万元）；B 房产的增值率= （400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175 万元。第二，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。（三）利用扣除项目进行纳税筹划 1．利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）），一并计算扣除。以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。例如，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元，开发成本1000 万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100 万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70 万元时，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100 万元时，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100 万元扣除，否则只能按80 万元扣除；当允许扣除的利息支出为70 万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10 万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则———借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。2．充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策（一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理 1．要进一步完善房地产税制，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。2．要健全房地产评估机构，完善房地产评估规程，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法，落实土地增值税预征管理措施，理顺征收管理秩序。（二）加大土地增值税清算工作力度1．各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。2．尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。（三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观 1．应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。2．应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面。
三、土地增值税清算中要注意的事项是什么？土地增值税：土地、房屋及建筑物清算时应注意事项

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四、土地增值税清算实务操作（如何进行土地增值税清好多地区从2008年就开始清算了。特别是增值比较大的，税务要及时清算，而那些增值小的，甚至不需缴纳土地增值税的项目，企业要求清算税务都不给清算，因为清算后要退税。
五、当前土地增值税政策存在问题及完善近年来房地产市场经过高速发展后，2008年房地产市场又进入高峰期后的调整状态，土地增值税对于开发商而言，无疑是增加了很多压力，因此有些开发商就有了要求国家调整土地增值税的需求，同时，也由于房地产市场发展环境发生变化对税务机关加强土地增值税管理提出更高的要求。就目前而言，调整和完善土地增值税政策，要做到既维护税收公平原则又促进房地产市场的良性发展，就是一个不可回避的问题。一、当前土地增值税政策存在的问题（一）土地增值税的管理模式比较模糊。从目前的土地增值税管理现状来看，涉及到土地增值税预征管理、土地增值税清算、土地增值税核定征收、稽查管理等环节。但是，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》都没有对土地增值税预征和土地增值税清算作出详细规定，而是散见于财政部、国家税务总局的税收规范性文件，具体办法则授权由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定；土地增值税核定征收所采取的方式也只是由税收规范性文件规定。因此，各级税务机关对土地增值税管理模式的理解与把握也不尽相同，土地增值税政策执行起来也存在差异。（二）实务操作计算土地增值额存在难度。由于前后政策的规定不尽一致，造成了纳税人清算和税务机关计算土地增值税的千差万别。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第二款规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。以上三个文件规定有两方面的不同，一是区分房地产的方法和范围不同，前两者是将普通住宅和其他商品房相区别，其他商品房可以包括非普通住宅、商铺等商用房，后者是将普通住宅和非普通住宅相区别，如果同一房地产项目同时包括普通住宅、非普通住宅、商铺等商用房时，适用政策规定的难题就出现了；用词不同，前两者是“核算增值额”，后者是“计算增值额”，“ 核算”可以理解为会计核算，但是事实上会计上是不需要核算土地增值税的增值额的，也没办法通过会计科目核算出来，“计算增值额”可以理解为无论会计上如何核算，都要分开计算土地增值税增值额，那普通标准住宅如何适用条例第八条（一）项的免税规定前后的政策规定就不一了。（三）土地增值税核定征收的方法不尽完善。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条第一款规定：税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。在实际的税收管理工作中，预征土地增值税=房地产销售或预售收入×预征率，可以说是从价预征，那么，核定征收土地增值税=房地产销售或预售收入×核定征收率，从价核定征收。上文第四条第二款规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。计算公式：土地增值税增值额=房地产销售收入-支付土地使用权价款-土地开发成本-配套设施费用-有关税金-加计扣除费用土地开发成本=土地征用及拆迁补偿费+公共配套设施费+［（前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+开发间接费用）（税务机关核定金额）］通过以上计算公式可看出，是税务机关通过核定部分扣除项目金额来计算土地增值税增值额的，纳税人无权通过这种方法来计算土地增值税增值额，应属于核定征收一种。不应当归为清算的方法。从以上两种核定方法来看，应当作出相应的统一。（四）对土地增值税管理相关名词缺少解释。目前的土地增值税政策，没有系统地对与土地增值税管理有关名词进行法律解释，造成了各级税务机关在实际工作中的理解不一。比如，“预征土地增值税”，现行政策没有对预征的方法、预征率设计、预征的计税依据、预征管理等作出相应的阐述或解释；“土地增值税清算”，现行政策没有对清算的性质、清算的法律责任等作出阐述或解释；“产权转移”，现行政策没有对涉及土地增值税管理相关产权转移的成立条件作出明确规定，目前有两种方法，一是签订产权转移合同确认销售收入实现，一是以办理产权证书正式确认交易的成立。以上问题，都需要法律解释作出统一规定或明确。二、完善土地增值税政策的若干建议（一）规范土地增值税征管模式。由于该税以土地增值额为计税基础，而房地产的增值额必须在房地产转让以后才能确定，从理论上讲，必须等房地产转让或销售以后才能征税。但是，往往由于工程规模大、时间跨度长等原因，给计算土地增值税和征收土地增值税造成了很大的困难。在税收政策上统一和规范土地增值税管理模式，不仅可以强化土地增值税及时征收入库，还可以营造公平合理税收环境，提高效率。可以将土地增值税征收方法明确为“按项计算，按期预缴，自行清算，多退少补” 。按项计算，是指土地增值税按照国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位，不以分期项目为清算单位，减少人为因素来确定土地增值税清算单位。按期预缴，是指土地增值税纳税人取得开发项目预售或销售收入按照一定的预征率按月或按季向主管税务机关申报预缴土地增值税，对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金，不再由有关税务机关选择决定是否采取土地增值税预征的方式。自行清算，是指土地增值税纳税人在开发项目完工结算后自己进行或委托中介机构进行土地增值税清算，并在规定的期限内向主管税务机关报送清算报告。多退少补，是指土地增值税纳税人将经清算得到的应纳土地增值税数额与已预缴的土地增值税数额相比较，向主管税务机关多退少补税款，但是，经税务机关检查确认后仍然多缴税款的纳税人可申请退税或抵缴以后年度税款，如少缴税款的，应承担相应的法律责任。（二）细化土地增值税计算方法。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此，在实际工作中，纳税人在土地增值税清算以及税务机关在税收检查时，大都将普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值额。下面以一实例来说明。例：某地税机关2008年度对某房地产企业进行税务检查，就某项目的应纳土地增值税计算如下：序号计算项目已售普通住宅项目已售非普通住宅项目别墅、商铺项目已售非普通住宅别墅商铺项目合计123456=4+57=3+6一收入总额238614218.36 167018379.34 97813253.40 264831632.74 503445851.10 二=(一)+…+(六)准予扣除项目金额238925596.20 171129717.37 74845339.04 245975056.41 484900652.61 其中:(一)取得土地成本17525618.86 12772877.77 7828405.70 20601283.47 38126902.33(二)开发成本153982257.34 110228420.40 44952749.80 155181170.20 309163427.53(三)期间费用8575393.81 6150064.91 2639057.77 8789122.68 17364516.49(四)财务费用11655583.17 8359102.17 3586978.98 11946081.16 23601664.32(五)加计扣除34301575.24 24600259.63 10556231.10 35156490.73 69458065.97(六)税金12885167.79 9018992.48 5281915.68 14300908.17 27186075.96 三=一-二增值额-311377.84 -4111338.03 22967914.36 18856576.33 18545198.49 四=三/二增值率0.31 0.08 五预缴数1263878.64 1286229.22 1900531.19 3186760.42 4450639.06 1、如果按照普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值税应纳土地增值税=18856576.33×30%=5656972.9元补交土地增值税=5656972.9-4450639.06=1206333.84元 2、如果按照整个项目来计算土地增值税，则应纳土地增值税=18545198.49×30%=5563559.55元应补交土地增值税=5563559.55-4450639.06=1102920.49元两种计算方法导致的应纳税额的差异 =1206333.84-1102920.49 =103413.35元从上一实例来看，按照普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值税，普通住宅的土地增值额为负数，税收优惠政策在此案中事实上没有实质意义，应缴纳的土地增值税比不享受税收优惠政策还要多。针对这一情况，在实际操作中，税务机关多采用分开计算的方法，而纳税人也有用放弃享受税收优惠的权利来计算土地增值税的意愿。因此，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，需要作相应调整。如果纳税人对普通住房的销售收入、开发成本、开发费用能够核算准确，但土地增值额为负数的，应当允许纳税人将统一项目的普通住宅和其他类型的房产合并计算应纳土地增值税。（三）完善土地增值税清算规定。1、土地增值税清算单位的确定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对同一项目分期开发的，按分期项目确定清算单位，在实际工作中难以操作且缺乏合理性。原因有：（1）如果房地产市场发生不利于开发商的变化，开发商往往会采取缓建、分期开发的形式降低市场风险。由于在同一项目分期开发是由开发商自行决定，因此分期项目的规模很难准确确定，若以此为清算单位容易产生分歧且缺乏法定依据；（2）分期开发由于基础设施不能配套完成，不利于购买人工作、居住、生活，前期开发的房价比后期的房价往往要低，造成不同开发期间的土地增值率不一致；（3）开发项目的基础设施中的道路设施、绿化设施、供水供电设施等大都集中在整个项目后期完成，前期开发成本没有包括这部分费用支出；（4）虽然同一项目分期开发，但是会计核算还是连续的，在清算时尤其是在后期清算时很难将开发成本进行分期区分。由于采取预征方式预征了土地增值税，从理论上讲，国家将纳税人并未产生的土地增值税预征入库，已经提前占有了纳税人的大量资金，应当以经审批的房地产开发项目为清算单位，待规定的条件成熟时由纳税人自行清算。对于开发产品的立项规划，是从整个土地项目来考虑的，开发产品的规划种类，如普通住宅、别墅、商业设施，是作为一个整体来规划的，产品类别之间相互影响，而人为地以分期清算土地增值税，从而将开发土地人为划分若干区域，违背了开发建设的经济规律。若以分期项目为清算单位，既加重了纳税人工作负担，在实际工作中又难以操作。2、土地增值税清算的性质确定。土地增值税清算是赋予从事房地产开发的纳税人的补充申报缴纳土地增值税的权利。纳税人在预缴土地增值税及清算条件成立后一定期限内，根据清算项目的房地产开发实际经营情况计算应纳土地增值税并进行申报。如纳税人未进行清算或清算未反映真实经营情况，主管税务机关可以根据实际情况依据《中华人民共和国税收征收管理法》六十二条，或六十三条，或六十四条追究纳税人法律责任。纳税人自行清算或委托中介机构代理清算，仅是纳税人履行了申报义务，即使经过清算多退少补了土地增值税，并不说明纳税人此项纳税义务彻底完结，主管税务机关仍然可依法对纳税人进行税务检查，对纳税人涉及该项纳税义务违法行为进行补税或者是追究行政或刑事责任。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定了三种主管税务机关可限期纳税人进行土地增值税清算的情形分别为：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。此种政策规定存在以下弊端：（1）限期清算未规定合理的时限，与“90天内办理清算手续”的清算时限不一样，有失法律公平；（2）第一种情形与“房地产开发项目全部竣工、完成销售后90天内办理清算手续”的规定有冲突，因为房地产销售时间大多数是比较长的，如已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上税务机关即限期清算，那么这一种清算条件则无法成立，还有，当比例达到85%以上限期进行清算，那么当开发项目全部竣工、完成销售后又要进行清算，重复清算显而易见，“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形也存在这种情况；（3）注销税务登记管理税务机关本身就具有结清应纳税款的责任。出于以上原因，建议取消限期清算的相关规定，合理设计或适当调高土地增值税预征率，这样，既保证了税款的及时入库，又避免重复操作。3、规避土地增值税清算的方式。（1）、以实际占有的方式规避清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产” 。但是，如果不发生所有权转移，就可不视同销售房地产。因此，房地产开发企业完全可以通过不办理产权转让手续，或是以无租使用为代价，仅将房地产的实际占有使用权用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，这样，就规避了上述“视同销售”的规定。对此，应当按照实质课税原则，将权利发生转移的部分视同销售，而不以整个房地产所有权的转移为条件。（2）以融资租赁方式规避清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条还规定，“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用” 。房地产开发企业通过融资租赁方式转让房地产而房地产产权又未完全转移，房地产开发企业就这部分房产按现行规定可以不进行清算。对此，应当按照实质课税原则，对以以融资租赁方式出租房产的，应当征收土地增值税。（四）统一土地增值税核定征收。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条只规定了“税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”这一种核定征收方法，我们认为过于单一。需要核定征收的管理情形大致有以下三种：一是销售收入确定，而扣除项目全部或部分不能确定；二是销售收入不能确定，而扣除项目能够确定；三是销售收入和扣除项目均不能确定。目前的核定征收方法比较适合第三种情形，也相对合理。第一种情形可以通过核定扣除项目来据以计算土地增值税，这种方法在上文有规定，但是是作为纳税人清算时使用的方法之一，我们认为不妥，税务机关参与了核定扣除项目数额，应当作为核定征收方法之一。同理，第二种情形在上文中作为“非直接销售和自用房地产的收入确定”，如果开发项目房产纳税人全部用来对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产收益不确定，就应当用核定销售收入的方法来计算土地增值税。这种情形纳税人在清算时，应当按照取得对价或资产的公允价值来确认收入，而不应当由税务机关来参与确认收入。
六、如何解决土地增值税清算难点问题2006年12月28日,国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号,以下简称187号文),要求从2007年2月1日起,对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收工具之一,对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资冲动有重要作用。土地增值税调整过程复杂,特别是关于收入和扣除项目的确认,容易产生混淆。
【土增税应清算与可清算如何加强土地增值税清算，如何做好土地增值税清算】