房地产|张玉良二次“渡劫”，绿地美元债拟展期房地产|投稿

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文 | 征探财经，作者 | 凌云

2005年，经历过疯狂扩张的绿地控股（600606.SH）首度为“缺血”焦头烂额。当时绿地负责财务的总经理江林根后来曾在接受媒体采访时回忆称，那时候，常常睡觉都在想第二天钱要从哪里来。
那时候才49岁的绿地掌门人张玉良也一度后怕：“（缺口）再大一点，我们就撑不住了。”那一次，依靠着降价促销和借款融资，绿地顺利度过了危机。绿地还在这一年大刀阔斧地实施了组织架构改革，组建了房地产之外的“四大集团” 。
17年之后，外界似乎嗅到了绿地的第二次危机。宣布美元债延期的公告后，66岁的绿地控股董事长张玉良正带领董事会为公司现金流和资金统筹辛苦奔波。
6月17日，绿地控股发布了2021年股东大会的资料。按照约定，绿地控股将在6月28日下午举行2021年度的股东大会，审议公司2021年度董事会工作报告、2021年度报告及摘要等等议案。
而在不久前举行的2021年度业绩及现金分红线上说明会上，张玉良针对公司6月美元债拟展期一事回应称，这是公司从稳定核心产业、实现可持续发展的全局出发，主动应对，采取积极的债务管理举措。
为了保障债务顺利偿还，张玉良称公司将多管齐下，狠抓现金流及资金统筹。据其透露，未来2～3年，绿地可供出售的存量物业总货值约2000亿元，目前在海外市场已累计实现资金回笼超100亿元。
白发丛生的张玉良，在创办绿地30年后，能够顺利收官吗？
01 延期偿债5月27日，绿地控股在港交所发布公告，拟对“GRNLGR 6.75 06/25/22”进行若干修订以及豁免发起同意征集，以延长该公司2022年6月到期的美元高级票据的到期日。该笔票据的未偿本金金额为4.88亿美元。
公司提议上述票息为6.75%的美元债延期一年，计划6月25日先行支付10%未偿本金，剩余部分在2023年6月25日偿还。此外，公司提议为债券加入发行人赎回权，可以部分或全部赎回债券。
就在绿地控股上述公告发布的同一天，一份关于绿地控股美元债投资人电话会议的全文流出。
在电话会议中，绿地控股高管坦言，一季度公司有很多谈妥的交易，原计划在4～5月完成交割，现在因为疫情的影响，很多交易不能如期进行，交割的时间表也不能确定，到目前为止还是停滞状态。公司考虑再三，把资金反复盘算，不得不推出6月债券延展期的同意征询。
“如果6月25日到期的5亿美元债券不能获得成功展期的话，我们在手的现金是不足以偿还整笔债券的本金及应付的利息。”绿地高管表示。
作为具有国资背景的头部企业，绿地控股的上述展期公告一时间引发广泛关注。
5月30日，标普表示，将绿地控股长期发行人信用评级由“B-”下调至“CC”；未偿优先无抵押票据的发行评级由“CCC+”下调至“C”，展望负面。与此同时，2022年5月23日，标普将该公司的评级列入负面影响信用观察名单，现已全部移出。
负面展望反映出，当拟议交易完成时，标普可能会将绿地控股集团的发行人信用评级下调至“SD”（选择性违约）。
在标普看来，绿地控股的资产处置仍然受到了疫情的不利影响，而该公司能否获得用于偿还债务的现金则极不确定。标普认为，绿地控股集团支持其未来12个月即将到期的庞大离岸债务的可用现金有限。据标普估计，可用现金总额为24亿美元（折合164亿元人民币）。
同日，穆迪将绿地控股的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“Caa2” 。
【房地产|张玉良二次“渡劫”，绿地美元债拟展期】穆迪分析师丹Daniel Zhou表示：“评级下调反映了绿地控股集团在征求同意将2022年6月到期的离岸债券到期日展期后，流动性风险上升。”
02 业绩阵痛美元债展期计划作为一个信号，隐隐透露出绿地控股当前的经营状态。公告提及，由于总部位于上海，集团大部分业务都在中国境内。近期，由于上海新冠肺炎病例激增，各地仍有零星的新冠肺炎疫情，以及封锁、人群控制和旅行限制等大流行防控措施，都对集团的业务运营、财务业绩和短期流动性产生了不利影响。
截至公告日，集团的几个计划项目和合同已被搁置，集团在中国各地销售办事处约50%因当地与疫情相关的限制而暂停业务，所有这些都导致现金流入金额低于集团的预期。
而在上述流出的投资人电话会议中，绿地管理层指出，在疫情期间，公司在全国大概约50%的重点售楼处都处于关闭状态。这一内容与公告内容相吻合。
根据绿地控股之前发布的公告，2022年1月～3月，绿地控股新开工面积59.2万平方米，比去年同期减少89%；完成竣工备案面积166.1万平方米，同比减少38.6% 。
今年一季度，公司实现合同销售面积298.9万平方米，同期减少49.5%；实现合同销售金额307.97亿元，同期减少56.1% 。
在多元化业务方面，截至2022年3月末，绿地控股出租物业面积为399.5万平方米，出租率为81.9%；酒店客房数为1.25万间，入住率仅为47.8% 。
另据克而瑞地产研究，2022年1月～5月，绿地控股全口径销售金额为497.2亿元，而去年同期这一数据为1137.4亿元，同比下降56.29% 。
绿地控股业绩承压从去年的业绩表现也可窥得一二。2021年，绿地控股营业收入5442.86亿元，同比增长19.43%；公司扣非后净利润仅有56.55亿元，同比减少了60.62% 。
业绩承压之下，绿地控股董事会决议，2021年度不派发现金红利，不送红股。2021年度，公司拟以资本公积金向全体股东每10股转赠1股。
绿地控股表示：“当前，外部环境依然严峻复杂，在疫情等多重因素影响下，宏观经济下行压力加大，房地产及基建行业发展承压，市场总体流动性依然较为紧张。综合考虑宏观经济形势、行业发展状况及企业自身实际，公司拟通过留存未分配利润的方式，在资金方面留有一定余地，保障流动资金相对充裕。”
只是，疫情下的绿地已然是雪上加霜。
03 艰难“驶航”上述电话会议全文透露，2021年公司总共偿付了14亿美元的美元债及利息，以及15亿元的人民币债券和1.9亿美元的境外贷款。年初到现在公司按时兑付了6亿美元境外的美元债本息，偿还债务的主要来源是正常的销售回款，包括境外项目的回款以及公司持有的大宗资产的出售。
截至2021年末，绿地控股总资产1.47万亿元。其中的主要资产为存货，金额为7732亿元，占公司总资产的比例为52.63% 。货币资金较上年末减少208亿元，减幅20.08%，占公司总资产的比例仅为5.63% 。
与总资产相比，2021年末，绿地控股负债总额1.3万亿元，较上年末增长632亿元。其中的主要变动情况是：因房地产预销售房款增加原因“预收款项”、“合同负债”增加433亿元；因按工程进度计提工程款和应用票据支付使“应付账款及应付票据”较上年末增加875亿元，有息负债较上年末减少812亿元。
超过万亿的负债总额也决定着，张玉良必须首先保证这艘巨舰的正常运营，通过项目的正常销售实现回款。一旦总债务超过总资产，绿地控股将陷入负资产的尴尬状况。
不过，仅仅要维持项目的正常运转，就要付出不小的代价。绿地控股表示，自2022年7月1日起至2022年股东大会决议之日止，公司预计新增不超过1400亿元的担保余额。其中，公司预计为下属子公司、下属子公司预计相互之间提供总额不超过1300亿元的担保额度；公司及下属子公司预计为参股公司提供总额不超过100亿元的担保额度。
截至2021年12月末，绿地控股及子公司担保余额为1481.55亿元，占公司最近一期经审计归属于上市公司股东净资产的164.67%；其中公司及子公司之间的担保余额为1323.84亿元，占比147.14% 。
除此之外，截至目前，绿地控股还有逾期担保金额5000万元。由于互保方华源集团在2015年6月宣告破产，一审法院判决绿地集团在华源集团破产程序终结后十日内偿付长城资管在华源集团破产程序中未受清偿的相关债权。目前，华源集团破产程序尚在进行中。
除了担保金额，绿地控股表示，为了维持项目公司开发前期的正常运转，需要项目公司股东按出资比例提供短期借款。待项目开发后期，现金流归正后，项目公司股东通常会按出资比例临时调用项目公司富余资金。
2022年度，绿地控股预计向参股项目公司及公司控股项目的其他股东新增提供不超过100亿元的财务资助额度。
一边是超过万亿元的总负债，一边是需要源源不断输血的项目公司。2019年～2021年，绿地控股经营活动产生的现金流量净额分别为192.61亿元、447.2亿元及622.33亿元；投资活动产生的现金流量净额为-155.19亿元、-18.92亿元及35.52亿元；筹资活动产生的现金流量净额分别为50.34亿元、-349.18亿元及-902.92亿元。
种种因素决定着，绿地既不能再通过筹资增加额外的债务，还必须要保证项目的正常运转。项目销售和变卖资产，已然成为绿地控股目前为数不多的回款手段之一。不能回避的是，近几年来，关于绿地控股多个项目被曝停工的消息接连传出。压在张玉良身上的担子，越来越重了。
经历过地产界的大起大落，张玉良曾说：“做企业是需要赌的。”如今，在这波行业大洗牌中，越来越多的中小企业被迫退场，行业对于不同企业的“危”与“机”的区别也日益明显。这一次，“善赌”的张玉良还能有好运气吗？