这些过气的小区，立即出手，当心降价
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提问模版：
1）首付及总价：首付可以400
2）买房资格：二套
3）贷款资格：二套
4）买房需求：地段改善、城区学校（孩子2026入学）
5）居室需求：2
6）已看板块小区：东坝奥林匹克花园四期 ， 金隅悅和园 ， 马坡金宝花园
7) 通勤时间要求：一小时内到鸟巢
8）预计买房时间：2023
9）其它：
天通苑北三区二层111平满五两居一套 ， 剩余贷款88万 ， 蒲黄榆gogo新世代一居一套不满两年 ， 有借款100万 。
房姐回复：
【这些过气的小区，立即出手，当心降价】1.建议天通苑和gogo新世代的房子同时都卖掉 ， 先说天通苑吧 ， 全亚洲最大的社区 ， 16个区、645栋楼、相当于70个普通小区的规模 ， 常驻人口有60-70万左右 ， 据说住在天通苑的人会经常闹出一个笑话来“我找不到回家的路了” ， 原因是“迷路了”可想而知 ， 号称“亚洲第一大社区”的称号是如此神一般的存在；另外一个原因 ， 房价和租金都比较便宜 ， 所以吸引了大量外来务工人员 ， 合租房、隔断房、单间房、地下室、半地下等等 ， 而这部分居住群体大部分都是白天在市区上上班 ， 晚上回来睡觉 ， 所以天通苑也有另外一个称号“睡城” ， 住在天通苑的人每天最大的痛苦就是早晚高峰 ， 天通苑的几个地铁站每天早晚高峰都是堪比春运的排除场景 ， 场面十分壮观 。 自驾也是如此 ， 早晚高峰堵车能够让你开始“怀疑人生” ， 话说在望京上班的码农兄弟 ， 每天6之前就要开车出门 ， 否则就会被堵在早高峰的路上 。
当然 ， 天通苑在近几年改善的好很多了 ， 但也还是存在比较大的这个问题 ， 13号线AB段拆分之后 ， 会缓解一下交通压力 ， 但是因为整个天通苑社区已经接近20年的楼龄 ， 再加上这么多年物业管理和社区维护都很一般 ， 所以导致居住体验感都在下降 ， 教育资源也没有优势 ， 综合来看 ， 在这种条件之下 ， 还是建议尽早卖掉 ， 当下市场这是资产整合最好的选择 。
2.再说说gogo新世代 ， 方庄位于丰台东南三环方向 ， 理论上距离国贸比较近 ， 算是一个优势 ， 但是房价却一直不仅人如意 ， 除了个别的几个小区价格还可以 ， 比如璞瑅和紫芳园二区还不错 ， 其他都平平 ， 方庄基于行政区域隶属丰台 ， 90年代初中期 ， 被称为北京的“富人区” ， 因为那是北京第一个成气候开发的商品房区域 ， 曾经望京、金融街、万柳都是方庄的小弟 ， 但之后随着这几个新型板块的崛起 ， 方庄没有引进好的教育资源、也没有驻落新的产业 ， 随着富人群体逐一的搬迁 ， 所以曾经的辉煌也黯然失色 ， 没落后的方庄房价自然也就动力不足了 ， 导致整个方庄地区房价常年持平大盘 ， 尤其是17年之后 ， 甚至很多小区都跑输了大盘 。 所以建议gogo的房子出手 ， 而且目前一居室在这个地方也没有优势 ， 与其留恋不舍 ， 还不如选择放手 ， 除去贷款 ， 将剩余现金与天通苑的房子结合 ， 选择一个有市场预期的产品 。
3.新的选择目标 ， 根据你们对学区没有太高的需求 ， 再结合你们一个小时通勤到鸟巢的情况 ， 建议看朝青、新北苑、东坝 ， 重点看前两个吧 ， 前两个一来房子保值也不错 ， 第二个学校也说得过去 ， 只是朝青和新北苑总价会比东坝超一些 ， 这个就是多看多对比吧 。
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