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所有人收藏！总价100万应该怎么选？

所有人收藏！总价100万应该怎么选？

建议1：请把这篇文章收藏起来 ， 放在文件夹吃灰去吧 。
建议2：文末有100万推荐小区的详细名单 ， 加起来啊 。

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这会是一个系列 。
100万预算 。
200万预算 。
300万预算 。
400万预算 。
400万+预算 。
以后全部会有 ， 今天先说100万预算的房子 。
你一定有个误区 ， 郑州单价这么低 ， 郑州人也一定非常有钱 ， 买房都是动辄预算200万以上 ， 改善都是140以上的四房 ， 5年就置换一套房子 ， 云云 。
是这样吗？根本不是 。
参考贝壳的数据（很多朋友说要看成交数据 ， 我知道 ， 但是挂牌数据最大的好处是 ， 你能看清每一个版块、小区、房源更真实 ， 一旦成交则看不到） ， 在售房源约8.7万套 ， 其中总价100万以内就有3.5万套 ， 占比高达40% ， 总价150万以内有6.1万套 ， 占比高达70% 。
贝壳的数据不代表全部 ， 郑州实际二手库存应该在15-20万套 ， 但是已经很能说明一些问题了 。
穷人多 。
刚需多 。
大量的房子单价、总价都很低 。
那么 ， 谁在买100万的房子？
1、纯刚需 。
2、投资客 。
3、小资 。
OK ， 画像非常清楚了 ， 那么接下来就是一一分析了 。
纯刚需在乎什么？
50%价格 ， 30%配套 ， 20%通勤 ， 其余忽略不计 。
投资客在乎什么？
要么学区好 ， 要么品质好 ， 要么地段好 。 三者合一的房源不多且贵 。
小资在乎什么？
50%品质 ， 30%地段 ， 20%通勤 ， 户型小而精 。
怎么选？

2

我举一个案例：
金水区满足总价120万以内的房源有5000多套 ， 分布的小区也是五花八门 ， 房龄老的新的 ， 物业好的坏的 ， 位置靠不靠三环 ， 品质好的差的 ， 是不是双气 ， 有没有电梯 ， 非常非常散 。
瀚宇新城 ， 50-90平 ， 一房三房 ，
正弘丽汀公寓 ， 新 ， 公寓 ， 位置太好了 ，
天水水晶城 ， 单价低、位置好、户型差、双气、物业一般 ，
金印阳光城 ， 位置好 ， 人车不分流 ， 双气 ， 30-100平都能买到 ，
九锦台 ， 17年才交房 ， 买80平两房没问题 ， 物业差 ，
维也纳森林/汉飞金沙国际 ， 10年出头 ， 靠高架 ，
花半里 ， 地铁口 ， 小社区 ， 单价低 ， 物业一般 ，
康桥朗城 ， 70平 ， 物业还可以 ， 地铁口 ，
普罗旺世青年城 ， 物业不错 ， 刚需 ， 梯户比高 ，
阳光新城 ， 70平 ， 中州大道 ， 10年出头房龄 ，
鑫苑世家 ， 小户型 ， 金水CBD商圈 ，
建业枫林上院 ， 金水北 ， 物业可以 ， 地铁口 ， 绿化可以 ，
嘉辰时代公寓 ， 单身女性的最爱 ， 靠近金水CBD ，
正弘数码公寓 ， 双学区 ， 金水CBD ，
纯刚需都可以看 ， 想要品质好的可以看康桥朗城、普罗旺世青年城 ， 想看公寓的嘉辰时代公寓、正弘丽汀公寓也不错 ， 配套都是顶级的 ， 想要交通的阳光新城有高架 ， 正弘数码公寓/鑫苑世家有学区 ， 都能满足各种各样的需求 。

3

比如刚需 。
100万以内的房子 ， 首付30万 ， 月供3400 。 这是极限 。
刚需最看重什么？
装修？户型？品质？配套？学区？物业？面积？
错 ， 是通勤 。
对 ， 很多专家都建议年轻人第一套房 ， 一定要买学区房、品质房 ， 屁 ， 我就告诉你 ， 100万买个金水区的学区也就40平 ， 结婚、生娃、看娃怎么办？
再有 ， 品质 ， 总价100万的房子你要什么品质 ， 精奢的背后必然要牺牲面积 ， 面积越小住着越不舒服 ， 非常难受 。
比如正弘数码公寓 。
很多人说除了梯户比高、单价高 ， 但是户型小啊 ， 最小20多平都有 ， 我买一个40多平的单间不行吗？总价也就是100万以内 。
一层20多户 ， 你上下班先体验一下再说 。
再说了 ， 数码公寓才多少户？
贝壳在售房源也就50套 ， 加上其他渠道乘以1.5也就70多套 ， 才70多套啊 ， 可是整个郑州的刚需加起来至少上万 ， 总有人买不到 。
如果不能兼顾 ， 放弃学区 。
如果不能兼顾 ， 放弃品质 。
刚需要什么？通勤 。
对于刚需来说 ， 通勤真的非常非常重要 。
20多岁刚毕业 ， 最经常干的事情是什么？是加班996 ， 是逛街买衣服 ， 是周末打游戏放松 ， 尤其是上班 ， 所以这个时候最好务必离公司近一点、离配套近一点 ， 千万不要把大把大把的时间浪费在通勤上 。
请把通勤时间浪费在睡觉上 。
好好睡一觉 ， 不必挤车 ， 不着急买车 ， 可以坐地铁坐公交 ， 这是你提升能力、快速挣钱的大好时机 ， 赶紧挣钱 ， 而不是把时间浪费在找房子上 ， 没用 。
100万买房子很难 ， 200万买房子就不难了 。
再说了 ， 只要通勤好 ， 必然意味着有地铁、主城区、配套不错 ， 很多要求基本上都满足了 ， 这么好的基本面 ， 房价很稳的 。

4

比如投资 。
投资讲究的一定是收益 。
收益的背后 ， 一定是地段+品质+商务+学区的重要要素 ， 不可能全部都具备 ， 而是具备其中2-3个就已经很不错了 。
比如东区的小户型 ，
比如省实验附近的小户型 ，
比如地铁口附近的小房子 ，
都是非常不错的选择 。
如果投资 ， 必然要考虑其中的几点 ， 一是未来未来房子能不能涨？这是我们投资收益最大的一部分 ， 还有一部分是租金怎么样 ， 尤其是断租率怎么样 。
很多房东只看租金 ， 不看断租率 ， 我觉得这一点一定要重视起来 。
为什么？
1、郑州租房市场很不好 ， 断租越来越常见 。
2、单价越高的小区 ， 断租的损失就越大 。
我们看一下断租和不断租的区别：
正常年份：月租金3000 ， 年租金36000 。
断租1个月 ， 月租金3000 ， 年租金33000 。
断租2个月 ， 月租金3000 ， 年租金30000 。
不断租降租金 ， 月租金2700 ， 年租金32400 。
不断租降租金 ， 月租金2500 ， 年租金30000 。
尤其是北龙湖 ， 很多房源的月租金都在1万以上 ， 稍微断租2个月 ， 2万+的租金没了 ， 现在大家都没钱了 ， 有钱人也没了 ， 很多钱能省就省 ， 很多人要么不去北龙湖租房 ， 要么租金的心理预期在不断下跌 ， 之前租金1万2的房源 ， 按照2个月的预计断租期 ， 把租金调整到1万也未尝不可 ， 至少保证租金是稳定的 ， 同时你也可以省出很多时间 ， 不需要天天为租金的事情费心费力 。
说到底 ， 很多事情还是钱多钱少的问题 。

5

比如小资 。
正弘丽汀公寓 ， 香吗？
万科誉 ， 香吗？
海马小户型 ， 香吗？
嘉辰时代公寓 ， 香吗？
我觉得很香 。
小资不是没钱 ， 其实有钱 ， 只不过在自己预算内想买一个总价非常适合的房子 。
100万=单价2万·50平 。
100万=单价3万·33平 。
100万=单价1.6万·62平 。
这些都是选择 ， 就看你怎么选了 。
比如海马公园 ， 这是很多小资愿意选择这个小区的原因：
品质中等 ， 能接受 。
有小户型 。
东区 ， 上班方便 。
界面更商务范 。

在这里 ， 完全能选择一个一房或者改完小两房的格局 ， 在东区也是比较常见的 ， 比如：
海马公园 ，
奥兰花园 ，
绿地卢浮公馆 ，
鑫苑世纪东城 ，
鑫苑鑫城 ，
正商东方港湾 ，
都是小户型 ， 都还是不错的 。


6

最后如何选择：
1、一定要非常清楚自己的需求 。 刚需？投资？小资？
2、刚需不配品质 ， 刚需不配学区 ， 话糙理不糙 。 但凡你想考虑其中的任意一点 ， 都需要牺牲非常多的要素 ， 没必要 。
3、投资只需要选择地段、商务、学区等几个核心要素就行了 ， 其余完全没必要 。
4、小资就是爽 ， 在有限的预算内买到最适合的房子 ， 品质和地段一定是第一位的 ， 其余都可以忽略不计 。
5、不管什么人 ， 挣钱永远是第一位的 。 与其挑挑拣拣 ， 各种维权 ， 完全不如多挣钱买一个预算更高的小区 ， 这样才是最简单的渠道 。
6、千万不要买老房子 。 我知道有些老房子住起来很舒服 ， 人少、容积率低 ， 但是大部分的老房子品质非常一般 ， 人车不分流 ， 基本没有物业 ， 环境也非常糟糕 ， 这不是升值的问题 ， 自住都非常非常差 。
7、很多小资很喜欢公寓 ， 如果你也喜欢 ， 能接受公寓不升值 ， 那么优质公寓也完全可以 ， 比如金水的正弘丽汀公寓 ， 东区的万科誉 ， 都是不错的 。
【所有人收藏！总价100万应该怎么选？】

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