房贷利率迎来3时代，创历史新低，此前购房的高位利率能降吗？
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【房贷利率迎来3时代，创历史新低，此前购房的高位利率能降吗？】现在的房地产情况其严峻程度不用多说 ， 大家都能感受得到 ， 从国家到地方紧锣密鼓出台利好措施可见一斑 ， 这种力度和决定也是空前的 ， 为了让购房者的成本降低 ， 房贷利率也是越来越低 。
或许每个人的角度不同 ， 对于房贷利率下降有不同的理解 ， 但我想说 ， 对于真正要买房的购房者来说 ， 确实是实实在在的 。
据数据显示 ， 目前多地首套房贷利率已经降到4%以下 ， 也就是说房贷利率已经迎来了“3时代” ， 这对购房者而言是多么久违的事情 ， 部分地区房贷利率已处于历史性低点 。 截至到目前 ， 已有全国20多个城市将首套房贷利率降至4%以下 。
11月16日 ， 央行发布报告指出 ， 2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3% ， 较上月下滑4个基点 ， 较上年末下滑133个基点 。 据了解 ， 房贷利率可能还会有继续下探空间 。
利率的向下调整 ， 特别是首套房贷利率下调 ， 会让一些潜在的购房者加快买房的步伐 ， 这是理论上的 ， 很好理解 。 如果从当前的房价以及房贷利率整体表现看 ， 无疑 ， 购房成本确实降到了历史性低点 。
不过 ， 房贷利率的影响城市也是分化的 ， 越是供给紧张的城市松绑的几率越小 ， 越是供给旺盛的城市反倒是松绑利率的几率越大 ， 这就造成政策拉动的边际效应会受到严重影响 。
所以 ， 还是要理性看待房贷利率下调对市场的作用 ， 客观上肯定会给大家信心 ， 也会激发市场潜力 。 这是不用怀疑的 。
但很多购房者更为关心的还有一个问题 ， 就是买了房的 ， 很多都是在房贷利率较高位上的车 ， 所以 ， 这么多政策利好能不能传导到他们身上呢？他们能不能享受到如此低的利率呢？毕竟很多人都是在5%甚至6%或以上买的房子 。
如果政策能对他们更友好 ， 那么他们对市场的信心带动也是不容小觑的 。 因为高位上车 ， 加上很多人收入大受影响 ， 简直是雪上加霜 ， 所以 ， 大家的信心要大家一起去维护 。 所以 ， 存量房贷利率下调呼声也很高 。
这么说吧 ， 对于选择固定利率的人来说 ， 房贷利率不会受到影响 ， 也就是说不会降 。 对于选择LPR的 ， 也分情况 。
LPR ， 就是贷款市场报价利率 ， 我们必须清楚 ， 购房者的实际房贷利率跟LPR并非一回事 。 央行会为商业银行设定一种贷款的基准利率 ， 然后会在基准利率基础上做一定幅度的浮动 ， 这才是最终的实际贷款利率 。
很早以前 ， 为了鼓励大家买房 ， 会有利率折扣 ， 后来又为了遏制房地产市场过热 ， 不仅折扣没了 ， 可能还会上浮 ， 这就导致房贷利率较高 ， 前几年 ， 不少人就是这样的状况 ， 赶在了高位 。
房贷利率=LPR+加点 ， 这个加点是银行自主确定的 。 如果选择了LPR ， 那么定价周期为一年 ， 且一般1月1日为重新定价日 ， 即一年的房贷利率不会变化 。 如果是1月份公布 ， 这一年基本上就赶不上了 ， 这批存量房贷客户的房贷利率暂时就不会有调整 ， 要等到下一年才能够享受到下调基点的好处 。
所以 ， 无论一年内调整几次 ， 对于这一年来说 ， 存量房贷利率不会受影响 。
按照央行官网信息 ， 今年以来 ， 5年期以上LPR三次调降 ， 共计下调35基点 。 这样的阶段性创新政策在过去是很少见的 ， 但主要是针对今年新购房的用户 ， 接下来存量市场也可以有类似的创新调整 ， 比如适当调降房贷利率与5年期LPR的点差 ， 也可减轻购房者的还贷负担 。
不过好在年底调整的预期还是很高的 ， 不少专家表示 ， LPR下降还是有空间的 。 12月5年期LPR报价下调的概率大幅度上升 。 一个是最近楼市表现不佳 ， 再一个就是四季度及明年初稳增长需求也很大 ， 通过下调房贷利率推动楼市企稳回暖的必要性和迫切性增加 。 存量房贷购房者可以在2023年享受到现有的政策福利 。
但大家更希望能像新增房贷购房者一样 ， 可以及时享受到这种福利 ， 所以 ， 最近 ， 有消息称“据银行内部消息 ， 针对存量首套房客户 ， 贷款利率即将普降 ， 郑州会是首批试点城市！”
一时间沸腾了 。 如果是真的 ， 那么高位站岗的人真是解套了 。 不过据中国人民银行郑州中心支行工作人员表示 ， “暂时没有收到相关通知 。 但已经放贷的客户 ， 房贷利率会随着LPR的变动来调整 。 ”
我个人认为不管是真是假 ， 这种需求还是很强烈的 。 还有就是也希望慎重使用这种消息 ， 否则得不偿失 ， 本来可能是好事 ， 被一些人肆意利用且夸张炒作 ， 很可能变成坏事 。 是真的也不要去忽悠购房者 ， 是假的要严惩 。
要不现在购房者不太信任 ， 就是因为被某些人滥用小道消息 。
不过话说回来 ， 统一下调房贷利率 ， 其实也是有迹可循的 。 2008年 ， 背景就不说了 ， 央行决定自2008年10月27日起 ， 将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求 ， 金融机构可在贷款利率和首付款比例上按条件给予支持 。
政策一经推出 ， 多家银行就陆续宣布了对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折让利 ， 这对存量房贷购房者来说是及时见效的 。
之所以迟迟未见这样的政策出台 ， 也不难理解 ， 现在更需要新增购房用户 ， 如果存量房贷利率下调 ， 势必会影响新购房用户 ， 而且还可能会加大不少存量房贷提前还的几率 ， 银行是不太乐意的 。
但今天这种情况 ， 也是大部分人经历了前所未有的困难 ， 想必政策也会因时制宜 ， 不排除会对存量房贷利率进行阶段性调整 ， 减轻购房者的负担 。
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