牵一发动全身！西青的定价权由它接棒！
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和市区不同 ， 环城的楼盘还是以刚需刚改为主 。
虽然西青被称作新市区 ， 区域均价能维持2万+ ， 像水西云庐一个月能卖四五十套 。
但也是属于少数派 。
【牵一发动全身！西青的定价权由它接棒！】只能说西青能吸引改善体质 ， 但还做不到改善盘享有定价权的阶段 。
环城 ， 什么样的楼盘有定价权？
有两个特点：追求流速、体量大 。
才能辐射影响附近楼盘的房价 。
西青区符合这个标准的原来是金地藝墅家 。
从2018年开始 ， 金地藝墅家在西青属于绝对大盘位置 ， 现在已经卖到六期 ， 进入尾声阶段 。
影响力自然弱了一些 。
这时接棒的就是万科翡翠大道 。
这个盘体量也很大 ， 足足有70万方 ， 目前只是南苑北苑的一期 ， 精装 ， 南苑一期现房 ， 北苑一期准现 。
流速很快 ， 在西青成交也一直是前几名 。
万科翡翠大道自带组团模式 ， 除了住宅也带来配套 。
万科自持4万平米商业综合体 ， 2万平米商业街 。
分成南北两个地块 ， 北地块主打小户型、低总价产品 。
北地块鸟瞰图
南地块面积稍大 ， 125和150平米洋房为主 。
南地块鸟瞰图
这样一个楼盘就能满足多种需求 ， 包容性更强 。
除此之外 ， 万科翡翠大道还是明显的“挑两头” 。
它地处西青区地铁三号线杨伍庄站 ， 一头儿是南站 ， 一头儿是宾水西 。
万科翡翠大道是70万方的大盘 ， 供应量确实大 。
虽然不能在短期内卖完 ， 也要追求流速 。
一旦流速不够 ， 就会采用以价换量的方式 。
这样看来 ， 翡翠大道价格的弹性空间很大 ， 它调整价格 ， 其他盘将会受影响 。
半个月前 ， 万科翡翠大道 ， 就爆出1.45万/平米的特惠价 。
就单看价格 ， 已经比南站还便宜了 。
78平米总价110-125万 ， 81平米总价115-130万 ， 96平米总价138-153万 。
这让周边的“兄弟”有点儿坐不住了 。
金地藝墅家隔了几天就来凑热闹 。
80平米总价120.8万起；89平米总价131万起；103平米总价175万起……
特惠的是六期 ， 明年交房 。
平均下来 ， 89平米的单价最合适 ， 1.47万/平米 。
南站现在什么情况呢？
受口罩影响较为明显 ， 流速并不快 。
招商公园1872 ， 97平米的楼层可选 ， 140万起 ， 合单价1.44万/平米 。
金融街南站金悦府标准层81平米130万起 ， 97平米158万起 ， 单价1.6万/平米起 。
南站的这两兄弟都已是现房在售了 。
一向稳定的宾水西 ， 现在好像也有点儿“自顾不暇” 。
美的旭辉翰悦府最新特惠 ， 二期准现洋房115平米 ， 单价1.7万/平米起 ， 送车位 。
爱情缤纷里最低总价128万起 。
保利和光尘樾还算稳定 ， 最新加推的8# ， 均价维持在2.1万/平米上下 。
果然 ， 掌握定价权的楼盘价格动了 ， 其他楼盘也会按捺不住 。
有点儿牵一发动全身的意思 。
说到底 ， 一个区域内掌握定价权的楼盘 ， 也掌握着“变价权” 。
买房人先要理清区域的特点 ， 看看自己的需求在本区域是不是主流需求 。
然后 ， 找到掌握定价权的楼盘 ， 持续关注 。
如果它价格有变 ， 距离区域内其他楼盘变价就不远了 。
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