12月的楼市，千军万马来相见，房企们再也不怕了？
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【12月的楼市，千军万马来相见，房企们再也不怕了？】2022年的疫情好像变得更严重了 ， 怎么回事呢？到处都是封、封、封 ， 整体的经济呈现了大幅度的回落 。 房地产也呈现出了弱势的状态 ， 不管哪方面的数据都并不是特别的亮点 ， 2022年全国老百姓也形成了共识 ， 认为房价就是会下跌的 。
2022年1月至10月房地产销售面积111179万平方米同比下降22.3% ， 与去年同期对比减少了1/4的销量；销售金额108832亿元 ， 同比下降26.7% ， 住宅销售额度更是下降了28.2% 。
1998年房地产改革以来 ， 市场一直都处于利好的状态 ， 房价也并没有出现这么长时间的回落 ， 怎么突然间市场就不行了 ， 真的只是疫情的关系吗？显然并不是2020年刚开年的时候 ， 市场出现了疯狂的上涨 ， 包括2020年上半年都出现了疯狂抢房的局面 ， 怎么突然最近这一年半市场就呈现出这个模样？
原因很简单 ， 一方面是全球经济都处于低迷期 ， 另外一方面是疫情的后遗症逐步呈现出来 ， 这导致整个市场都不行了 。
有专家是这样说的 ， 如果没有疫情的影响房地产还可以再玩几年 ， 毕竟击鼓传花的游戏还是有人玩的不亦乐乎的 ， 大家都疯狂的买房、买房、买房 ， 如今经济不好的情况下 ， 买房这个游戏似乎就被终止了 ， 2022年开始房价出现夏天 ， 2023年的房价还是会持续的出现下跌 ， 这并不是我说的 ， 而是绝大部分人的想法都是这样 。
2022年的楼市政策与2021年的楼市政策完全是相反的 ， 2021年的楼市政策是限制房价上涨 ， 出台了651次政策 ， 简直就是见缝插针 ， 滴水不漏 ， 所以2021年的楼市新房价格首次出现下跌 。 2022年的楼市政策全部都是利好房地产的 ， 毕竟房地产下去了 ， 对于经济的影响太大了 。
2022年的利好房地产模式分三个方面 。
国家层面 ， 降准、降息、降利率、金融16条、第2支箭、第3支箭、保交函等政策 。
地方政府 ， 降低落户门槛 ， 生育二胎购房打折、税费优惠、购房补贴 ， 人才引进补贴、降低购房利率 。
开发商 ， 7折销售、送精装修、送停车费、送物业管理费、送家私电器、零首付、低首付等 。
这些楼市政策比2008年、2014年都要好上不少 ， 为什么楼市还是这般模样呢？过去房价一直上涨 ， 让很多老百姓都忽略了 ， 房地产其实存在很多隐患 。 市场经历了一年多的降温 ， 房地产的毛病也逐步的暴露出来了 ， 房地产企业普遍负债率过高、利用高周转模式来盈利、建筑质量越来越差等 。
过去开发商根本不缺钱 ， 都是几百亿的去拿地 ， 几百亿的投资项目 ， 现在几个亿都拿不出来吗？要知道房地产企业平均负债率达到了82% ， 众多龙头企业在2022年都已经撑不下去了 。
2022年前三季度楼市确实出了很多利好房地产的政策 ， 但是这些政策只不过是减轻了购房者的成本 ， 对于购房者来说 ， 减少那么一点点成本并不算什么 ， 最重要的是腰斩 ， 所以还是观望房价能不能持续性的下跌 ， 而且有个刻在骨子里的观念就是国人买房一直在跌的 。
第3季度之后 ， 房地产的政策改变了 ， 原有的思路要从根本上解决问题就是帮助房地产企业渡过难关 ， 让市场有了信心之后 ， 大家才愿意去买房 。
11月11日房地产发布了“金融16条”内容很简单 ， 开发贷对于国企和民营企业一视同仁 ， 半年时间内到期的开发贷和信托可以延展一年 ， 保交楼的债务新老划断的是不良 ， 可以出现免责 。
11月24日大礼包来了 ， 1.275万亿元 ， 这大礼包享受的房地产企业有17家 ， 包含了中海、保利、华侨城、万科、金地绿城、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉、合生创展、大华等 。 这些企业中6家是央企 ， 三家是国企 ， 剩下的都是优质的民营企业 。
国有六大行 ， 对于这些企业都有着不同程度的授信额度 ， 万科3000亿、碧桂园1500亿这些企业拿到资金之后 ， 周转问题暂时性可以解决了 。
第3支箭 ， 允许房地产企业在股市拿钱 ， 过去几年市场并不是没有钱 ， 而是不允许房地产企业在股市里面拿钱出来花 ， 包括耳熟能详的恒大一直都想在A股上市 ， 结果一直都上市不了 ， 如今熬到了这个寒冬很大 ， 能不能活过来 。
这些政策给整个房地产市场带来了信心 ， 站在购房者的角度 ， 价格相对便宜的情况下 ， 不怕交不了楼 。
为什么一定要保住房地产市场原因很简单 ， 房地产对于经济的贡献实在是太大了 。
土地财政 ， 2021年土地财政是历史最高位 ， 达到了8.7万亿元 ， 占到了国家财政收入的42% 。 2022年前三季度土地出让金仅有38507亿元 ， 同比下降28.3% ， 众多专家预测 ， 2022年的土地出让金 。 比2021年将会下降2.6万亿元 。
除此之外不要忽略一个关键的要素 ， 房地产是经济发展的龙头 ， 涉及的行业超过120个包含了建筑材料、装修材料、化工 ， 纺织、家私、电器、陶瓷等众多行业 ， 如果房地产经济能起来了 ， 这些产业的经济相对来说也会跟着慢慢的复苏 。
除了这个问题以外 ， 还有另外更关键的问题是 ， 房地产如果持续的往下走市场有可能面临“崩盘” 。
根据易居研究院对全国百城房地产调研数据显示 ， 目前新房贷销售面积6.2亿平方米 ， 广义库存量37.7亿平方米 ， 这么多房子销售不出去 ， 全部钱都堆压在钢筋混泥土上 ， 往后烂尾的将会变得越来越多 ， 所以必须要给市场恢复信心 ， 必须拉动经济回暖 ， 再慢慢削弱房地产 。
难道房企们就不怕了吗？
国内的房地产企业有9万多家 ， 如今重点输血的房地产企业也才10多家 ， 加上优质可上市的房地产企业 ， 也就4位数以内 ， 剩下的房地产企业 ， 哪里来资金解决这个问题呢？
显然是解决不了的 ， 烂尾还得继续 ， 但是对于这些浪美的房子 ， 有实力的房地产企业还是会选择收购并购 ， 毕竟不让浪费出现是保证老百姓买房的第1关键要素 。
扯开话题 ， 房地产未来在哪里！
房地产的未来必然的是在一线城市的核心区域 ， 非核心区域的房产未来也不会特别的抢手 ， 伴随着越来越多地保障性住房、公租房、共有产权房市场将会变得越来越成熟 。
三四线城市未来的房地产支撑力在哪里？我们根本不知道 ， 因为人口在持续流出、经济也发展不起来 。
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