房价的下跌才刚刚开始？未来房价走向会有惊喜
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【房价的下跌才刚刚开始？未来房价走向会有惊喜】
5年前在大街上随便抓一个人 ， 问房价会不会下跌 ， 相信绝大部分人给到的回答都是 ， 反正不可能会出现下跌的 ， 说下跌的不是脑袋有问题就是傻叉 。 房价只涨不跌成为了老百姓的共识 ， 1998年房地产迎来改革后 ， 商品房时代来临 ， 当时全国平均房价不足2000元每平米 ， 市场价最高峰的时候来到了万元每平米 ， 过去的20多年时间中 ， 房价涨幅560% 。
平均房价的涨幅大家都并不会感觉到惊讶 ， 因为上涨了这么多倍 ， 真正感觉到惊惊讶的是 ， 个别城市房价涨幅惊呆了众人的下巴 ， 也让不少人在房地产上实现了财富自由 。
2021年平均销售价格为10218元每方米 ， 贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17388元每平米 ， 4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个 。
中指研究院也公开数据显示 ， 4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万 ， 5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万 。 根据诸葛找房数据显示全国百城房价收入比为12.9 ， 深圳48.1、北京46.8、上海45.8、三亚、厦门都突破了30 ， 特别是核心区域的学区房 ， 价格更是高不可攀的 。
2021年深圳率先出台二手房参考指导价 ，深圳多个楼盘的价格在原有挂盘的基础上打了8折 ， 那时候老百姓认为深圳这样的城市房价怎么可能打8折销售呢？刚开始的时候大家都顶着顶着伴随着时间的推移 ， 二手房的挂牌量越来越多 ， 价格自然而然就顶不住了 ， 根据数据显示深圳的二手房成交价与最高峰对比已经回落了超过15%部分急需资金周转的业主 ， 低于20%销售房产 。
深圳的房价理论上来说应该是最坚挺的 ， 现在都已经出现拐点了 ， 那么三四线城市还能顶得住吗？毫不夸张的说 ， 现在的房价下跌只不过是刚刚开始 ， 在不久的将来 ， 真的会应验马云所说的那一句话“房价如葱”
每件商品在发展的过程中都是有周期性的 ， 国内的商品房市场过去一直都处于上涨的最重要因素 ， 是因为市场有这样的需求量 。 98年的时候 ， 城镇化率才33.6% ， 2022年城镇化率已经65%往后再难提升 ， 但不要忽略的是98年到20年左右 ， 平均每年有超过2000万人进到城市里面生活 ， 这些人都对住房有需求 ， 所以大家一直都感觉到挺缺乏房子的 ， 又或者说有部分人体验到炒房的乐趣 ， 手握多套房产 。
任何一件商品出现了供大于求 ， 市场的价格自然的就会出现拐点 ， 最简单的这两年口罩、核酸检测、某些药品等 ， 都是同样的道理 。
不知道大家还是否记得2014年的去库存政策 ， 也正是因为当时的库存量太高了 ， 所以要开启政策来卖房子 ， 现在的库存也这么高 ， 但是开放政策销量还是不尽如意啊！
如今的房地产库存在持续地攀升
易居研究院数据显示 ， 全国百城新房待销售面积达到了6.2亿平方米 ， 广义库存量更是达到了38.1亿平方米 ， 根据2022年前10个月的销售数据来看 ， 即便不再拿地建新房子 ， 去库存周期也整整达到了三年以上 。 有两座城市印象是最深刻的 ， 广西防城港、广东肇庆去库存周期达到了10年 ， 这么多房子卖给谁 ， 未来三四线城市的房子也并不那么吃香 ， 老百姓对于养老房、旅行房、返乡置业等各方面都慢慢的失去了兴趣 ， 除非是在自己工作的城市才考虑下手买一套房 。
二手房的挂牌量也不低 ， 全国40个重点城市 ， 二手房挂牌量已经突破了350万套 ， 折算下来这40个城市平均每个城市已经达到了8.5万套以上 ， 事实是天津、北京、济南、青岛、武汉、成都、郑州、广州、深圳、佛山等多个城市二手房挂牌量已经突破了10万套 ， 其中重庆的二手房仅中心城区都已经突破了20万套 ， 重点城市都有这么多二手房挂牌出来销售 ， 都是出现的恶性竞争 ， 为了回笼资金 ， 降价幅度完全都是 ， 根据自己的资金流动情况所确定 。
难道大城市的房产就处于供大于求吗？大城市其实还是处于供不应求的状态 ， 为什么有这么多房子 ， 挂盘出来没人买最主要的原因是大城市的房价太贵了 ， 很多想要买房的老百姓跟本买不起 ， 只能坐等降价10%、20%甚至是30% ， 又或者说现在价格正在下行期 ， 谁又愿意去做接盘侠呢？
老百姓对于住房的需求量也在下降 。
根据央行公开的数据显示 ， 目前我国城镇居民住房拥有率已经达到了96.5% ， 户均1.5套 ， 拥有两套住房的家庭占比31% ， 拥有三套及以上住房的家庭占比10.5% ， 也从侧面证明了拥有两套住房的家庭还真不少啊！
正常家庭能住得完这么多房产吗？一个家庭两套房子已经足够了 ， 那么三套及以上住房的绝大部分都是炒房罢了 ， 虽然说这只不过是城镇居民 ， 非城镇居民他们还要买房 ， 但是城镇化进程已经非常的缓慢了 ， 所以对于住房的需求也没有以前那么大 ， 能把目前的房产消化完毕 ， 都已经不错了 。
用最简单的话理解 ， 就是未来接盘的人变得越来越少 ， 即便建再多的房产也没有用 ， 如今市场这么多房产 ， 价格只有恶性竞争才有优势 。
未来将会有越来越多的城市鹤岗化 ， 也就是价格比较低廉 ， 普通大众都能买得起房 。
一个城市高房价再次有高房价的道理 ， 有多少人愿意去鹤岗那边买饭呢？相信少之又少啊 ， 大家都更希望去大城市发展 ， 而大城市的房价都不便宜 ， 目前在众多城市中 ， 长沙的房价是最划算的 。
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