关于2023年连云港楼市，我的一些看法
又到了一年一度的楼市展望 。
关于2023年连云港楼市 ， 我个人觉得没啥大行情 ， 但不会比2022年更差 。 成交量来看 ， 或许比2022年多些 。
至于楼市分化局部微涨等 ， 暂时看不到相关迹象 。 因为大家过去两年收入能力没有追上上一波优质板块房价涨幅 ， 2023年再复制2021年部分优质次新的分化行情 ， 不太容易 。
宏观方面 ， 疫情放开了 ， 各行业得到纠偏 ， 有关部门又不断出来表态 ， 有些人可能对今年的政策预期比较高 。 但我个人觉得 ， 至少在上半年 ， 市场主要以内生力量、自我复苏 ， 所谓的政策扶持基本靠“喊话式” ， 以表态为主 。 一方面 ， 是因为政府没钱 。 另一方面 ， 则是要救的行业实在太多 ， 救不过来了 。 但复苏归复苏 ， 和大牛市还是有区别的 。
尤其地产这个行业 ， 本身就是个矛盾体 。 一方面你希望他对它好 ， 但公众又不希望对它好 。 动态清零 ， 可以一夜转向 。 房住不炒 ， 个人觉得很难 ， 毕竟这是民之所向吧 。 至于购房信心 ， 我倒没有太担心 。 市场 ， 自身就是博弈状态 。 人人都有信心 ， 那就是泡沫了 。
当然 ， 这也不是看空地产 。 即便没有强刺激 ， 只要不折腾就足够了 。 市场 ， 有它自己的韧性 ， 行业有其发展的内在逻辑 ， 那只手只要静静待着 ， 就很好了 ， 这大概就是无为而治的精髓吧 。
微观层面 ， 政府为了把地卖出去 ， 去年不得不低价甩卖压箱底的优质地块 。 除了政府兜底 ， 市区去年共成交了十宗地块 ， 海州区5宗 ， 赣榆5宗 。 这个土地数量 ， 对于当下的楼市 ， 供应是绰绰有余的 。 尤其是海州区 ， 对比往年 ， 去年算是超额土地供应了 。
对于今年的土地市场 ， 我个人觉得不会有特别大的回暖 。 首先 ， 大房企仍然以休养生息为主 ， 暂时不会到三四线城市拿地 。 本土小房企 ， 上场一家便少一家 。 尤其是 ， 政府不像去年那般急迫 ， 没有继续低价甩卖土地的动力了 。
具体来看各板块 。 每年三四月是苍梧板块成交高峰期 。 第一季度 ， 苍梧房价整体较为坚挺 ， 但后续也没有继续上涨的动力 。 因为收入增幅和对学区的刚性需求 ， 不足以支撑 。 从个人角度 ， 我不看好继续投资老破小/大学区房 。 首先是人口出生率问题 ， 其次是学区回报率问题 ， 有些家长会慢慢意识到 ， 就算上了985 ， 考公才是出路 。
至于万达板块 ， 我并不是不看好 。 只不过就目前来看 ， 它还需要一定的时间去消化空间 ， 进而达到新的平衡状态 。 政府为了卖地 ， 去年万达板块一下子拿出了三块地 。 一边是即将陆续交付的新房 ， 另一边是充足的潜在新房供应 ， 整个万达板块是不缺房子的 。
凤凰新城 ， 我比较好奇和关注翡翠朗庭的去化 。 经过前年和去年的消耗 ， 苍梧板块改善客户 ， 还能剩下多少呢 。
花果山大道东 ， 不评价了吧 。 这个板块畸形的地价 ， 是特殊时期的产物 。 只能讲 ， 国企蛮不容易的 。 市中心板块 ， 天然居地块真的挺好 ， 因为周边没有可替代的楼盘了 。
【关于2023年连云港楼市，我的一些看法】海州城西和猴嘴板块 ， 继续卷 。 本来这两个板块 ， 过去两年房价也没涨多少 ， 今年继续下跌空间也有限了 。 我个人觉得 ， 海州城西买的是价差 ， 猴嘴买的是配套 。 两个板块 ， 卷的因素不一样 ， 评判标准也不一样 。
发现没 ， 有一个板块今年比较幸运 ， 那就是海州区政府板块 。 从去年下半年开始 ， 到今年 ， 整个海州区政府板块是没有新增供应的 。 去年海州区政府板块 ， 二手房流动性相对较好 ， 今年依然 。
连云区 ， 云山板块继续卷 。 而且有万润星河国际这个巨无霸+陈年老地块存在 ， 周边楼盘相对较难 。
赣榆 ， 待入市的新盘主要集中在老城和义塘片区 。 今年 ， 赣榆城区各方向都不缺房子 ， 新盘压力相对较大 。 而且 ， 赣榆能往中心 ， 就去中心 。 新老城结合部 ， 当然首推易居新地块 。
此外 ， 我对今年改善市场有一定的担忧 。 去年 ， 土地端几乎以改善类用地为主 ， 刚需用地几乎零供应 。 面对相对有限的改善客群 ， 今年的改善楼盘毫无疑问 ， 会面临比较大的竞争 。
还有就是 ， 手里有二三十万闲钱的小伙伴们 ， 还是放过自己吧 ， 别想着去投资 。
少折腾是赢 ， 少亏也是赢 。 不要太在意绝对数字的变化 ， 而是努力争取相对位置的稳定 。 别人亏10% ， 你亏5% ， 你就赢了 。
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