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投稿|陈卓林的“本命劫”：雅居乐债务压顶，却蹊跷增持威马？( 三 )


拥有5000万平方米土地储备的雅居乐，已然有些沉重 。
拿地过程中，雅居乐对于杠杆的运用也到了极致 。除了许教授喜欢玩永续债之外，雅居乐也在业界背上了一个“永续债之王”名号 。
要在高手如林的地产界，获得一个什么王，难度还是很大的，这得真刀真枪的玩命干 。
2017年前，雅居乐永续债的规模还只是55.3亿元，而后其不断加大永续债融资力度，2018年末、2019年末、2020年末，公司永续债分别为83.3亿元、135.7亿元、136.4亿元 。
永续债的好处是，在会计处理中计入企业的股东权益而非负债 。这说明雅居乐实际债务更高 。
只是，永续债高企下，雅居乐的利润也在被吞噬 。这一点可以在财报看到，“永久资本证券持有人”分走了雅居乐一部分利润 。2017年—2020年该部分分走的利润分别为4.7亿元、6.8亿元、8.5亿元、10.8亿元，逐年上升 。而2021年上半年则为5.08亿元 。
近年来，雅居乐地产业务还加大了合作开发形式 。通过合作开发，房企凭借较少的资金占用往往撬动了更高的净利润规模，提升ROE(净资产收益率）水平；另一方面，房企合作开发过程中，通过引入项目合作方的资金减轻外部融资压力，从而优化显性债务指标 。换句话说，合作开发有利于地产企业美化报表 。
雅居乐以债务养规模的模式下，确实销售额也不断攀登 。2018年，雅居乐以1026.7亿元的销售额，首次迈入千亿阵营 。2019年、2020年销售额分别增至 1179.7亿元、1381.9亿元，保持千亿级别地位 。
高举高打，迈入千亿级房企，一些问题也显露出来 。
2017年中期至2020年，雅居乐的营收增速分别为10.6%、8.8%、7.3%、33.2%；净利润增速同比分别为122.3%、23.3%、10.5%、32.7% 。营收及利润增速，除2020年例外上升，其余几年呈现逐年下滑趋势，而那几年刚好是房地产的红利期 。
而2021年上半年这两组数据分别为15.1%、2.1% 。甚至2021年上半年的毛利率只有28%，相较2020年同期的34%有了大幅度的下滑 。
更值得关注的是，2021年上半年收入中，其他收益净额高达42.53亿元，同比增加50.2% 。然而，这主要得益于上半年卖了附属公司得到41.37亿元 。
更严重的是，2021年以来雅居乐传出“开启大规模裁员，其中包括管培生及商管集团高管”的消息 。
2021年11月，雅居乐发文倡导投资条线员工支撑营销，下沉到项目案场轮岗 。美其名曰：加深对市场的认知，提高市场敏锐度 。
近日，雅居乐集团内部发布了一则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》 。原房管集团和原地产集团代建管理中心合并成立房管公司，负责地产集团代建业务；原城市更新集团融合入原地产集团并成立城市更新公司，负责地产集团城市更新业务；原商业集团与原地产集团产城发展中心合并成立文旅公司和商业管理公司，负责地产集团文商旅业务 。
屋漏偏逢连夜雨 。暂停施工的武汉雅居乐国际花园项目施工方连发多则公告讨伐雅居乐 。其中一则公告显示：年关将至，大量人员工资及材料设备款项亟需支付，但雅居乐欠工程款8000万余元，雅居乐也明确表示无法保障年前工程款能如数支付到位 。
然而，在去年10月25日，雅居乐还发布公告称，本公司已向投资者保证其有足够资金偿还到期债务，并在本公告中再次确认该声明 。如今看来很是打脸 。
雅居乐确实很缺钱了 。
截至2021年6月30日，该公司总借款为 979.00亿元 。银行借款及其他借款、优先票据以及境内公司债券、商业物业资产支持证券及资产支持证券分别为678.40亿元、175.89亿元及124.71亿元 。

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