REITs终于来了！优先支持哪些地区和行业（普通人有哪些投资机会？）
4月底，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，证监会同步发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》。
文章图片
消息一出，群情激昂。
这标志着业内期盼已久的公募REITs终于正式起步，也标志着我国金融市场迎来新的投资品种。
当然了，对于多数投资者而言，“REITs”还很陌生：公募REITs是什么？本次试点有什么意义？个人投资者值不值得参与？
今天，塘塘就和大家来聊一聊：
文章图片
何为基础设施REITs？
REITs的英文全称是Real Estate Investment Trusts，中文名叫“不动产投资信托基金”。
这种信托基金通过发行权益投资证券的方式来募集资金，并且专门投资于不动产领域，并且将投资的收益分配给投资者。REITs既可以投资于房地产，也可以投资基建项目，这次通知里明确了是投资基建项目的，不包括房地产。
如果你还是不太能理解，我来举个栗子：
假如修建一条高速公路投资了10个亿，扣除折旧成本等费用，运营这条公路每年能剩下5000万的净利润，那么要收回投资的10亿就需要20年。现在我想再建一条，还是需要10亿，但是手里没钱了，怎么办？
很简单，把前一条公路的所有权卖掉，谁买了谁就拥有了这条公路，也就拥有了每年5000万的利润。结果是，原来的所有者有钱了，可以继续修公路了。新的所有者投入了10亿，每年可以赚5%，相当于多了一个投资品种，双赢。
这也就是所谓的资产证券化，而这一次不同是，监管放开了最庞大的资金来源——公募，也就是说，普通投资者可以通过公募基金来分享新一轮基建投资的政策红利了。
其实基础设施REITs是一种国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，同时拓宽投资者的投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济的质效。
文章图片
基础设施REITs的意义
目前新冠疫情导致全球经济承压，国内再度发力基础设施建设，包括新老基建。但是同时需要考虑到地方政府债务风险防控，城投转型。
如何在不增加债务杠杆率的情况下加大基础设施建设，REITS作为实质上一种资产融资模式（非债务融资）提供了一种最佳的方式。
当前无风险利率持续下行，部分ABS发行利率也破3%，10年期国债2.5%附近，在这种市场环境下，正好是推出REITs绝佳时机。
10年期国债到期收益率（%）
文章图片
从证券的属性来说，REITs是权益资产，这一点和股票类似，是所有权的象征。但是因为资产的总价值相对稳定，而且每年的现金流类似债券的票息，所以资产的收益特征其实更偏向债。
从国外的数据来看，REITs的收益及波动介于股票和债券之间，所以REITs同时也为投资者提供了传统股票和债券之外的新型产品。
文章图片
REITs的优势
聊到REITs适不适合我们普通人投资，那就得谈一谈REITs的的优点了。
1. 门槛低
普通人想要购置商业地产、基建、环保类物业，价格高昂，而且前后需要较高的交易成本。使用REITs资金门槛低，买入方便。
2. 现金流好，每年都可以收到一定的租金回报
各国都有规定，REITs每年税后收入，绝大部分要作为利润分配给投资者。比如资金至少75%投资于房地产，而我国这次的通知要求，税后收入的90%要作为利润分配。
3. 流动性较高
如果是自己持有的物业，售出需要挂牌，等待交易，签订各种协议过户等环节。相比而言，REITs交易很方便。
文章图片
我们如何投资REITs？
说到投资REITs的问题，有人有这么一个质疑：
比如说一个高速公路，本来项目团队为了收回投入，并且获得更多的利润，会努力运营。现在，通过公募REITs的方式，把所有权卖给了投资人，自己拿到了钱退出。
运营团队变成给公募REITs打工的，还会全力运营项目吗？如何监督？
监管层已经为此做了安排，监管规定，规定原始权益人以战略配售的方式持有不低于20%的份额，锁定期不少于5年。这样看来，后期运营还是有一定保障的。
解决了疑问，那普通人怎样才能投资REITs呢？普通投资者有两种投资机会：
1. 购买公募基金
如果打算购买公募REITs，耐心等待，不久就能买到。
基金公司已经摩拳擦掌了，多家头部基金公司已在内部研究公募REITs产品，并表态积极参与基础设施公募REITs试点。
但其实，虽然名为公募REITs，留给公众散户的份额并不多。
【REITs终于来了！优先支持哪些地区和行业（普通人有哪些投资机会？）】按照要求，原始权益人至少保留20%，网下发售包括证券公司、基金管理公司、信托公司、保险公司、银行理财子公司、社保基金等等至少占比64%，其实留给公众投资者的不足16%。
而且根据国外经验，REITs产品对于很多长线资金来说都较有吸引力。比如说养老基金，保险基金这种时间很长，要求现金流及长期收益稳定的资金，就很喜欢REITs这类资产。
虽然说散户只能投资剩下的16%份额，至少多了一种投资方式。国家也希望用这个方式，盘活一部分居民存款到投资中去。
作为一种新的投资产品，不少人还是比较看好的，在资产荒的背景下，第一批推出的REITs项目应该是已有竣工项目里比较优质的，风险收益性价比可期。
要提醒的是，基础设施REITs有点像封闭基金LOF，封闭运作、上市交易、可能会存在折溢价交易。到时候，大家也要算好折溢价，规划好自己的资金。
2. 股民可以买基建概念股
另外，股民们也在炒作基建REITs的概念股。如果直接买股票，也要进一步优选。《通知》文件强调，将优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域；
优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；
鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
可以想见，与这些地方相关行业相关的公司，包括建筑公司、设计公司、施工单位等将会不同程度的收益。
无论是推进基建进程，缓解地方债务，还是给投资者一个新的投资渠道，相信公募基建REITs都会成为一次有益的尝试～
推荐阅读
- 9班|9班 刘志雪
- 一个人的碎碎念
- 第326天
- 猎杀IP
- 我从来不做坏事
- 年味真的是越来越淡了么
- 迷失的世界（二十七）
- 感恩之旅第75天
- 参保人员因患病来不及到指定的医疗机构就医，能否报销医疗费用（）
- 雅集