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8万跌回6万，阿里字节搬家对房价的影响有多离谱

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大厂员工所到之处 ， 周边房租大涨 。
文｜《中国企业家》采访人员 李艳艳
编辑｜李薇
图片来源｜视觉中国
“之前卖8字头的 ， 现在只要6开头了 。”谈起杭州明星板块未来科技城的二手房价 ， 一位杭州本地中介向《中国企业家》感慨道 ， “我说的是这里最好的几个小区 ， 8万跌回6万 。”
这话的背景是 ， 去年9月以来 ， 阿里将云与科技事业部从未来科技城迁出 。与此同时 ， 上万名阿里员工开启大迁徙 ， 目的地是距此5公里以外的云谷园区 。
作为最敏感的那条神经 ， 大厂周边的房价、房租往往最先闻风而动 。正如 ， 跟着阿里买房 ， 曾是很多人的“财富经” 。互联网大厂的扩张 ， 带来了人口和财富的聚集 ， 助推了楼市上涨行情 。
但随着大厂也开始过上了“开源节流”的苦日子 ， 这个神话还灵不灵？从北京、杭州、深圳 ， 再到上海和东莞 ， 大厂对房价的影响到底有多大？
“阿里定律”
互联网大厂已成为带动周边房价、房租的有力参与者 。
去年9月 ， 阿里云谷园区正式启用 ， 随后 ， 员工陆陆续续搬过来 。据了解 ， 本次搬入云谷园区的 ， 绝大多数部门来自阿里云 ， 包括此前在之江飞天园区 ， 未来科技城欧美金融城EFC、未来PARK、乐佳中云&科技办公的员工 。此外 ， 达摩院也暂时在云谷园区安营扎寨 。
杭州西湖区云谷小镇 ， 荆大街与灯彩街交叉口西北角 ， 是阿里巴巴云谷园区所在地 。园区总建筑面积45万㎡ ， 规模大概相当于63个标准足球场 。自2013年由城西搬迁至未来科技城西溪园区以来 ， 时隔9年 ， 阿里员工又一次迎来了“万人大迁徙” 。
那段时间 ， “阿里员工抢房、一大波人深夜跟中介看房”的新闻俯首皆是 。据当地中介反馈 ， 很多在阿里云、西湖大学上班的阿里员工 ， 早早就跑来租房了 。
云谷园区启用前的半年时间内 ， 区域内房租价格涨幅已超过20%；部分热门小区的房子 ， 租金涨幅近千元 。一位熟悉杭州楼市的市场人士形容 ， “阿里员工所到之处 ， 周边房租大涨” 。
云谷园区启用后 ， 距离园区直径约1.5公里的楼盘“紫璋台”成为最大赢家 ， 房租一路飞涨 ， 涨幅超过50%；距离园区直线距离1.7公里的万科西雅图小区 ， 租金同样上涨明显 。
58安居客研究院统计显示 ， 距离阿里巴巴云谷园区最近的两个板块（紫金港、三墩） ， 去年10月后的租金基本都在上涨 ， 但紫金港的租金早在9月就出现了明显上涨 ， 涨幅为8.31% ， 而此前两个月 ， 这个小区的租金其实还在持续下跌 。
“以此来看 ， 大厂搬迁对周边板块的租金影响确实比较明显 。”58安居客研究院研究总监陆骑麟对《中国企业家》分析称 。
2009年 ， 阿里总部从文三路搬到滨江；2013年阿里搬至淘宝城 ， 次年在纽交所上市 ， 制造了一批千万富豪 。有人说 ， 阿里员工几乎买空了未来科技城的新楼盘 ， 不到10年 ， 区域房价翻了数倍 。
不止阿里 ， 互联网超级大厂所到之处 ， 都能带动周边房价和房租的上涨 。
自阿里在杭州遍地开花后 ， 杭州楼市形成了一条“阿里定律”：阿里到哪儿 ， 房价涨到哪儿 。跟着阿里买房 ， 已经是公开的财富密码 。
一个广为流传的案例是 ， 2020年11月 ， 蚂蚁集团总部选址杭州之江路 ， 消息传出后 ， 之江路某小区某房源的挂牌价 ， 直接从68万翻涨到186万 。事实上 ， 2020年7月 ， 蚂蚁上市的消息传开 ， 离蚂蚁总部几公里外的之江九里 ， 房价就开始一路看涨 。
有统计称 ， 截至当年9月 ， 之江九里部分楼盘每平米上涨7000元 ， 90平的户型涨幅超过63万元 。尽管后续蚂蚁上市被紧急叫停 ， 杭州还出台了新政加码新房调控 ， 但之江九里房价上涨的热潮并未受到明显波及 。
“地段论”不过时
杭州未来科技城此前不仅有阿里坐镇 ， 还入驻了vivo、OPPO、抖音等一大批企业 。2020年 ， 该区域楼盘单价一度触及8万 ， 市场情绪当时认为 ， 涨到10万没问题 。
“以前 ， 阿里附近的主力楼盘成交价是500多万 ， 现在是400多万 ， 普遍降了100万 。”一位杭州房产中介曾对媒体表示 。
互联网高薪人群和产业发展前景 ， 撬动了该板块的升值预期 。
此前 ， 很多房企如富力、新城、合景泰富等 ， 都将未来科技城作为深耕杭州的试验田 。2020年疫情暴发后 ， 未来科技城一度出现“报复性买房” 。2020年中 ， 未来科技城还出现“6万人摇号”的盛况 。
58安居客研究院统计数据显示 ， 从杭州未来科技城区域的新房价格走势来看 ， 2018年至今5年间 ， 新房价格从28627元/平方米上涨到当前36751元/平方米 ， 涨幅为28.4%；二手房价格挂牌均价也从2018年初的27643元/平方米 ， 上涨到2022年底的42856元/平方米 ， 涨幅55% 。
不过 ， 2022年相比2021年出现了下调 ， 新房成交均价出现了1.5%的下跌 。2022年9月 ， 阿里将云与科技事业部从未来科技城迁出 。
“这是未来科技城区域新房成交价 ， 近五年以来首次出现下跌的年份 。”陆骑麟说 ， “因此 ， 单从数据来看 ， 阿里对原区域的房价影响还是相对较大的 ， 尤其是 ， 未受限价影响的二手房会更大 。”
与杭州房价走势拥有同样轨迹的 ， 还有东莞 。
这座城市的房价涨幅一度超过深圳 ， 位居全国第一 。尤其是松山湖区域 ， 目前均价已逼近4万 ， 和2015年相比 ， 涨了近3倍 。
松山湖的房价上涨与华为有着莫大的关系 。2014年 ， 华为设立东莞松山湖基地 ， 包括终端总部、第二代数据中心、研发中心等等 ， 占地总计1900亩 。迁址消息一出 ， 人们对松山湖区域寄予厚望 ， 房价逐渐攀升 。这一切的变化 ， 都与互联网企业的发展轨迹密不可分 。
互联网大厂的扩张 ， 带来了人口和财富的聚集 ， 助推了楼市上涨行情 。
在深圳南山科技园 ， 2018年前还有租金几百元的“农民房” ， 随着互联网公司的扩张 ， 这些房子由二房东承包 ， 摇身一变成了“公寓房” ， 并以2000元~4000元的价格 ， 租给附近从事互联网工作的年轻人 。
就深圳市场来看 ， 先是今日头条2020年6月以10亿元代价 ， 拍下南山区粤海街道某一地块 ， 与BAT做邻居 。接着 ， 位于同一区域的迅雷大厦大本营传出顺利封顶消息 ， 大疆、vivo总部项目随后接连启动 。伴随着互联网大厂的买地建楼史 ， 深圳房地产市场行情一路高涨 。
无论过去多少年 ， “地段论”依旧是不少人买房所信奉的金科玉律 。
当年的华为深圳坂田总部 ， 南山科技园的腾讯大厦所在区域 ， 身价早已高不可攀 ， 但这些地块也曾无人问津 ， 商业配套匮乏、交通设施不足 。随着大厂落子 ， 短短几年 ， 区域热度提升 ， 配套迅速成熟 。
大厂定律要“失灵”？
阿里云总部搬迁已近半年 ， 还未带动云谷区域房价明显上涨 ， 尤其是二手房交易市场 ， 甚至出现反向走势 。
今年以来 ， 受杭州二手房市场大环境低迷影响 ， 有中介称 ， 云谷园区附近的万科西雅图小区一些房源 ， “相比460万的挂牌价 ， 已经跌掉了近100万” 。
难道楼市大环境变了 ， 大厂定律要“失灵”？
回到10年前 ， 无论是阿里“过江” ， 还是淘宝城落户未来科技城 ， 都能极大搅动周边房价的原因是新房供应不足 ， 大量需求涌入 。而现在 ， 城市版图不断扩大 ， 供地规模常年保持高位 ， 购房可选余地太大了 。
最近几年 ， 互联网大厂不断制造新事业总部 ， 员工更换上班地点成为常态 。越来越多的大厂员工选择“买房+租房”的居住模式 。大厂搬家背景下 ， 相比房价 ， 房租波动更明显 。
2021年3月 ， 字节跳动宣布 ， 上海电商部门将选址在杨浦区 ， 与B站做邻居 ， 消息一出 ， 附近小区房租应声上涨 ， 涨幅高至千元 。
“如果园区完全依靠周边商品房市场供应 ， 来满足产业总部人员居住需求 ， 必然会推高房价和租金 ， 因此人才公寓的开发建设短期内能对区域房价产生平抑效果 。”陆骑麟说 。华为总部研发中心落户坂田后 ， 开发了人才公寓 ， 一定程度保障了研发人员的居住需求 。
有人在网上发文——失去阿里的未来科技城 ， 会不会凉？
在杭州 ， 未来科技城一直是房价高位区 。随着未来科技城二手房价的水涨船高 ， 该板块核心地段的次新房 ， 一套小户型也要500多万 。
不过 ， 过去两年 ， 受互联网公司裁员降薪影响 ， 部分大厂员工暂缓了买房计划 。但中介称 ， 这部分人群并非该区域购房主力 ， 整体影响有限 。
陆骑麟认为 ， 阿里搬迁后 ， 未来科技城二手房挂牌均价数据环比逐月下跌 ， 阿里板块房价短期影响相对较大 。
“但从长远看 ， 未来科技城板块发展已经相对成熟 ， 即便阿里退出 ， 新的企业也会入驻 ， 且服务于阿里的相关产业已经在该板块落地 ， 短期内也不可能集体搬走 。”陆骑麟强调 ， “因此长期不会对未来科技城板块房价带来巨大冲击 。”通过调研他发现 ， 未来科技城板块的整体租金变化 ， 也未出现明显波动 。
陆骑麟提醒 ， 不能神化大厂对楼市的影响 。
【8万跌回6万，阿里字节搬家对房价的影响有多离谱】“近两年纷纷爆出大厂裁员 ， 周边房价下跌 ， 出现员工背负高额房贷无力偿还的情况 ， 并且整体经济环境处于深度调整中 ， 楼市的调整也不会因为一家企业而持续坚挺 。”陆骑麟强调 。

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