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产品成本包括哪些 成本项目包括哪三项( 二 )

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3.建筑和安装费用 。指房地产开发项目开发过程中发生的建筑安装费用，包括房地产开发企业以外包方式支付给承包商的建筑安装费用，以及以自营方式列入开发项目建设预算的费用 。
4.基础设施费 。指房地产开发项目在开发过程中发生的各种基础设施支出，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、泄洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出 。
5.公共配套设施费 。指房地产开发项目中发生的独立的、非经营性的公共配套设施支出(不能有偿转让)，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等设施支出 。
6.发展的间接成本 。指房地产开发企业为直接组织管理开发项目而发生的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 。
开发房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用 。管理费用，是指企业行政部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用；财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用；销售费用是指企业在销售产品或提供劳务过程中发生的费用，以及专门销售机构的费用 。
同时，国家规定房地产开发企业的下列支出不得计入成本:①购建固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；(三)罚没财物、支付滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、土地闲置费、企业赞助和捐赠费用；④国家法律法规规定以外的各种支付；⑤国家规定不得计入成本的其他费用 。
(三)正确划分各种成本和费用的界限
为保证费用的归集和成本的计算准确合理，应正确划分以下费用界限:
1.正确划分产品成本和产品成本的界限 。
房地产企业在开发经营过程中，由于经济活动的复杂性和多样性，费用的用途是多种多样的，并不是所有的费用都计入产品成本 。与开发经营有关的费用由成本支付，如房屋开发建设的材料和材料、管理人员工资等；与开发经营无关的费用，由其他项目支付，如固定资产盘亏、毁损、非正常损失、公益捐赠支出、违约金、赔偿金等 。企业必须按照国家规定的成本、费用范围进行核算，如实反映开发经营费用，不得任意挤占成本、平摊费用、隐瞒利润 ， 不得低估成本、平摊费用、夸大利润 。
2.正确划分各会计期间的成本界限 。
对于计入成本的费用 ， 也应确认计入成本的费用的归属期间 。企业的开发经营活动连续进行 ， 分期结算 。所以有时候有些费用的支付期和收入期是不一致的 。如果本月提前支付下一季度的书报费，则本月为支付期，之后三个月为受益期；例如，本季度的贷款利息在季度末支付，则本季度的三个月为收益期，支付期为本季度的最后一个月 。对此 ， 应实行权责发生制原则 ， 所有应由当期承担的费用，无论是否支付，均应计入当期；任何不属于当期的费用，即使已经支付，也不能计入当期 。对于这些具有不同支付期和收益期的成本，会计上往往采用预付或预提的方法来确认其归属期 。但不应以分摊的方式人为调整各会计期间的成本水平 。
3.正确划分产品开发成本和期间费用的界限 。
对于所有计入当期成本的费用 ， 企业也应划清开发产品的成本与期间费用的界限 。产品开发费用是指直接费用(如征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基建费等 。)为开发和建造产品(土地或房屋等)而发生的费用 。) ， 以及间接开发费用(即工资、福利费、折旧费、办公费、水电费等 。)企业内部独立核算单位为开发产品而发生的 。产品开发费用属于产品开发项目 。而企业行政部门发生的组织管理费用、销售费用、财务费用与产品开发没有直接关系 ， 不容易确定属于哪种具体产品 。因此 ， 期是所有权的对象，不考虑产品开发的成本 。只有划清两者的界限 ， 才能正确计算每一期的损益 。产品开发成本对损益的影响不仅仅局限于支出的当期 ， 往往还会影响以后的期间 。因为已开发产品成本中包含的费用会随着产品的销售而由销售收入来补偿 ， 未售出产品的成本会形成企业的存货资产(已开发产品、租入的已开发产品等 。)，其成本会涉及以后期间的损益 。期间费用全部计入当期损益 ， 直接从当期销售收入中补偿 。
4.正确划分各种开发产品成本的界限 。
对于包含在开发产品成本中的支出 ， 还需要确认其归属对象，以便分别核算各类产品的开发成本，如实反映各开发项目的实际消耗水平 ， 分析考核各开发项目的设计预算、施工图预算和项目成本计划执行情况 。这就要求所有的产品开发费用都要按照受益者进行分配和归集，计入不同的产品开发成本 。房地产开发企业的开发建设项目分为土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建项目四类 。在每类开发项目下，根据成本计算对象设置明细成本项目(如征地拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、间接开发费用等) 。为某一产品的开发和运营而直接发生的一切费用，直接计入该产品的开发成本 。为开发和经营几个产品而共同发生的一切费用，都应按照一定的分摊方法 ， 分摊到各个产品的开发成本中 。

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