杨杭佐的工作门店 每经采访人员 包晶晶 摄
“2022年整个新天地板块主营成交大约100套左右，往年基本上在200套左右，有的成交大年甚至更多，今年算是腰斩了 。”
杨杭佐的团队去年主营成交了4、5套住宅，对于这个成绩，杨杭佐表示：”比较惭愧 ， 反正确实不太理想，跟整体经济压力也有关系 。”
据杨杭佐介绍，该片区主流房价是3000万元 ， 但也有5000万元、 6000万元，甚至1个亿的，这些都需要团队共同投入精力和维护客户、合力销售的，因此销售提成也会进行相应分配 。
【上海中介小哥：去年团队只成交4~5套房，提成或超过160万】
新天地板块地理位置十分优越
不过，按照成交均价粗略计算，团队成交4—5套房源带来的佣金收入预计在160万-200万元之间，与非豪宅业务的房产经纪相比 ， 仍然可以算得上“高收入”群体 。
比起收入的变化，杨杭佐对2022年的艰难时刻更为感慨 。
“每年过年前后，都是最艰难的，很多高端小区从年前一周就开始谢绝非住客出入了 。但2022年春节过后眼看着要转暖，封控又开始了 。”
据他介绍 ， 从去年6月解封到7月之间，有一部分客户在封控前积累下了成交额度，一直积压着；还有一部分是封控前已经走了大部分交易流程 ， 网签一直没有完成，所以6、7月积压的成交全部走了网签 ， 大家可以看到成交的绝对数量上涨很快 。
“这也是2022年整个市场最好的一段时间了，但和往年比起来，也算不上特别好 。随后就是夏天最热几个月，也是非常困难，再往后，整个二手房市场开始慢慢下行了 。”
1%的机会，也要让客户看到自己
为了适应新变化，线上营销推广成为豪宅中介们在2022年最重要的工作 ， 对他们来说，哪怕只有1%的转化率，也意味着在市场低潮中多了一份胜算 。
杨杭佐要求团队里的小伙伴在各类平台发布房源，把平台当作一个获客渠道，先做了再说 ， 哪怕是1%的机会客户可能看到自己，就是胜利 。
“你只要持续发布，流量还是有保证的，可能10个里面有1个线下带看，10个带看里面有一个成交（租赁），转化率也有1%了 。”他补充说 。
上海新天地板块知名豪宅 每经采访人员 包晶晶 摄
他列举了出门带看的“四件套”：矿泉水、雨伞、带看单、彩印装订的房源简介，“豪宅客户会比较挑人，如果他认可你的话 ， 就不会到处找中介，这是豪宅客户的一个特性，所以我们业务员无论在服务上、专业知识上，还是在带看的过程当中 ， 对于房源的熟悉度都有一些要求 。我们现在这家门店起步门槛都是大专以上学历，未来会继续提高学历要求 。”
“事实上，豪宅经纪人里纯新人很少，因为你一旦没有房产相关经验 ， 受的刺激还是会比较大的 。看到别人一开单提成十几万甚至几十万块，在这种冲击面前，内心还是很煎熬的 。”
2023年希望每个月都有一半人能开单
在新天地板块，总价3000万-5000万元区间的房源数量最多 ， 也是最容易成交的价格区间 。
2022年，一掷千金的豪宅买家，已经悄然发生了变化 。
“今年基本上以本地买家为主，加上现在的落户政策放松了 ， 也会有一部分新上海人，境外买家明显变少了，而以前新天地附近的境外购房人非常多 。”
上海新天地板块街景 每经采访人员 包晶晶 摄
另一个特征是，这些买家基本上选择了全款支付 。
“上海三价合一之后，客户贷款的就很少了，尤其是我们这个板块 ， 总价高，三价就低意味着可贷款的额度非常少，索性就不贷了 。”杨杭佐说 。
虽然成交萎缩，但2022年的豪宅价格“非常坚挺” 。
“比如，2021年的时候，189平方米这种户型的房子挂牌价在4200万-4500万元，但2022年挂牌价已经到了5000万元，最终通过议价4500万元成交，看上去便宜了500万元 ， 但实际成交价还是没降 。特别是稀缺的、有人争抢的房子，很多业主都坚持不接受还价，所以尽管成交缩量 ， 但没有降价 。”
正是价格的坚挺，让豪宅小哥们对未来继续充满期待 。临近年末，杨杭佐和他的团队1个月内有4人签下了租赁单 ， 1人顺利实现交易，但他对此并不满意 。
“2023年，希望每个月都有一半人能开单吧！”
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