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谢邀
①了解一下（REITs）是什么
历史上发行过的REITs是房地产信托基金 。最早的就是大家伙集资买房 。然后出租获取租金收益 。那么最近上交所审核的这几个REITs 。还不太一样 。基本都是公用事业类的产品 。运行模式都是一样的 。集资干一个事 。然后通过这个事 。产生收益 。大家再分享利润 。
②了解一下（REITs）的风险
任何投资产品都是有风险的 。主要是看这个风险的大小 。这几款产品每一个相当于一个收益权的资产包 。就好比一个公共厕所 。上一次1块 。那么你觉得我这个值多少钱 。甲说1万 。乙说10万 。丙说这个地段太好了 。比较容易让人想拉屎 。于是开价100万 。那么最后就都卖给了丙 。市场价也就是100万 。但后来发现 。一天也就100个人上厕所 。一年也就赚36500块钱 。刨除养护和人工 。可能剩下也就几千块钱 。利润赚回这100万 。需要100多年 。当大家都想明白这个问题之后 。价格就会暴跌 。
一般REITs的定价 。都是用未来的收益率倒推出来的 。也就是说世界上REITs的长期收益率也就是5%左右 。那么这个询价区间 。基本就对应着年化5%的回报 。如果未来价格被炒的太高 。那么就会有下跌的可能了 。一般机构对这种事都是比较理性的 。在这个区间之内可以配置一点REITs 。就当买长债了 。问题不太大 。但如果明显高于询价区间的上限 。就要小心 。
③投资者超募认购的理由：
其一 。公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具 。首批基础设施公募REITs面向公众投资者的认购门槛不一 。深交所场内认购以1000份为最低门槛 。上交所则多数以1000元为场内最低认购门槛 。
其二 。公募REITs具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势 。它的收益主要包括两部分：分红和交易差价 。分红来说 。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策 。要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90% 。机构预测 。首批9只公募REITS的年现金分红率在4%-12%之间 。至于交易差价 。基础设施公募REITs在交易所上市后 。投资者可进行竞价交易 。但本质上它还是一种基金 。因此存在折价的风险 。
火爆的原因：
【REITs 全部超募,首批9只公募基础设施为什么如此火爆？】①看起来稳定的收益（中小投资者青睐） 。
②行业的意义（公募REITs聚焦于基础设施领域的重点行业 。可以把存量资产变为可流动证券 。有效化解债务问题；同时通过盘活基础设施领域存量资产 。拉动新基础设施投资 。）（机构投资者青睐）
所以 。为了盘活这些固定资产投资 。国家也不会让首发遇冷 。还是要为公募（REITs）造势的 。
个人建议：
作为给到个人投资者的建议 。建议更适合以往持有银行理财、债券基金以及高派息个股的中低风险偏好投资者 。作为自己投资组合和资产配置的一部分 。并认准询价区间 。优先选择高速公路和仓储物流 。这两块基本上需求是比较强劲的 。未来随着经济发展 。租金收入是可以期待的 。然后是水务公司 。园区这类我就不建议考虑了 。
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