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动迁人员谈判技巧，征拆谈判技巧( 二 )

睿知谈判


（1）房屋1450万元，按重置价格（按当年材料价格重新建造所有拆迁房屋所需费用）580万元的2.5倍补偿;
（2）未到期临时建筑204万元，按重置价格204万元的1倍补偿;
（3）地上附属物（装修等费用）149万元;
（4）机器设备净值（原值×成新率%）1547万，评估值537万元 。
通过查看评估报告，还有两部分机器设备可以要求对方补偿：一是有漏评嫌疑的设备净值184万元;二是不评金额320万元（该评估报告对那些拆迁后转移到别处不会影响使用价值的设备未进行评估，也不计入补偿范围） 。所以，机器设备一项涉及到的总金额是1547+184+320共2051万元 。而评估报告仅提出补偿537万元，相差1514万元 。其他地方谈得再好 ， 如果机器设备一项谈不好，本次谈判也不能算是成功的 。机器设备一项毫无疑问成为谈判的核心问题 。
通过资产评估师的认真核查，该企业的房屋补偿主要涉及到三部分：一是房屋重置价格580万元;二是未到期临时建筑重置价格204万元;三是部分房屋结构被误评、低评的重置价格66万元 。如果全部按非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁补偿系数3来补偿 ， 一共可获得2550万元的补偿 。而评估报告仅提出补偿1654万元，相差896万元 。所以房屋重置补偿系数也是谈判的核心问题之一 。
土地价格因素只是区位综合平均价格的一部分，区位综合平均价格反映的是房屋楼面价格，而土地基准地价反映的是土地平面价格 。
影响房屋重置价格的主要是结构、等级和成新等因素 。今年6月1日，市房产局和物价局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格的标准 。
国有土地房屋拆迁补偿款计算公式：房屋建筑面积×房地产市场评估单价（区位综合平均价格+房屋重置价格） 。
应采取先打程序的办法：
先审查授权（拆迁公司须为有授权的行为）、《拆迁许可证》 。
项目许可：发改委、规划局或规委《建设用地规划许可证》、国土局《建设用地批复》） 。
立项批复---用地批复----拆迁补偿方案---建设用地批准性文件---资金到位证明 。
《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致、拆迁范围是否扩大等等 。
拆迁谈判案例一
拆迁户：开出补偿条件后无人商谈
这起强拆事件的最终症结在于拆迁补偿标准双方谈不拢 。在采访中，孟鑫的母亲杨文华一直在说，“从来都没有一个能‘说得上话’的人，来跟我们谈判 。”
采访人员：为何你家对该区域统一的拆迁补偿标准有异议呢？
杨：我们家跟这里其他人家不一样 。他们原来就是这里的居民，我家是在上世纪80年代在这里买地做的房子 。平时村里卖地分钱，从来也不会分给我们，我们要价高一点，自认为也是合理的 。而且，我们还有一个这么大的院子 。
采访人员：为什么不跟开发商好好坐下来谈谈？
杨：不是我们不愿意坐下来谈，无论是政府部门还是拆迁公司，只要有一个说得上话的人来跟我们谈 ， 我们还是愿意谈的 。但是在我们提出补偿条件后，就一直没有下文 。到最后就只剩我家未拆，我家电线一度被人剪断，家里养的大狼狗也被人用毒镖射死 ， 还经常有一些不明身份的人上门骚扰，说一些威胁的话，这也让我们更不愿意拆 。
采访人员：房子被强拆之后，你们为什么会想到搬到派出所去?。?
杨：我们没地方去了 。而且，派出所里更安全 。以前发生了这么多事 ， 我们也害怕 。
采访人员：你们是不是也想借用这种方式，向政府部门和派出所施加压力？
杨：也有这个因素在内 。
街道办：没想到会发生强拆这种事
书院街街道办副书记彭连成负责协调该区域拆迁工作 ， 对于孟鑫家被强拆一事，他表示很震惊 。
采访人员：街道办之前有没有处理过强行拆迁之类的事情？
彭：没有 ， 这起强拆事件是书院街街道办辖区内的第一例，我们也没想到会发生强拆这种事 。我们一直强调，拆迁必须依法依规进行，严禁强拆 。
采访人员：强拆事件前后，街道办做了哪些工作？
彭：我们之前就拆迁补偿问题 ， 专门到孟家去了很多趟，但孟家提出的拆迁补偿要求，大大高于辖区统一的补偿标准 。我们从中做了大量工作，也一直未果 。
采访人员：这件事发生后你们是怎么处理的？
彭：强拆事件发生后次日 ， 我和几个街道办、社区的工作人员一早就赶到派出所 。街道办还成立专班，对这件事进行调查 。我们支持孟家要求派出所立案调查的请求 ， 街道办还安排好了宾馆，他们暂时无处可住的话可以住宾馆 。我们当时还说好调个挖掘机过来，看看废墟里还有什么财物能帮他们取出来 。

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