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土地使用权摊销年限 土地原值包括哪些，房产税包括土地价款吗

小知识

一、土地价值包括什么？
是指在正常市场条件下，土地使用权在一定时期内的未来净收益的现值之和 。其权利的特征是土地使用权的转让 。划拨土地使用权价格和出租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格和地役权价格是其衍生形式 。根据不同的估价目的，土地价格可以用准备土地价格、未开发土地价格和粗糙土地价格来表示 。

土地使用权摊销年限 土地原值包括哪些，房产税包括土地价款吗

文章插图
【土地使用权摊销年限 土地原值包括哪些，房产税包括土地价款吗】二、房地产原值含什么
根据《中华人民共和国国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，以不动产原值为单位的五种不同类型住房的标准如下：1 .商品房：购房时实际支付的房价款及相关税费 。2.自建房：建造并取得产权时实际支付的实际建造成本和相关税费 。3.经济适用住房(含集资合作建房和安居工程):原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金 。4.已购公有住房：原已购公有住房标准面积的房价，按照当地经济适用住房价格，加上原已购公有住房超标准面积实际支付的房价款、按规定向财政部门或原产权单位缴纳的收入及相关税费计算 。5.城市拆迁安置用房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)、《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(京发[2003]234号)等有关规定，原值如下： (一)房屋拆迁货币补偿后购买房屋的，为购买该房屋实际支付的房价款和已缴纳的相关税费 。(2)房屋拆迁采用产权调换方式的，调换房屋的原值为《房屋拆迁补偿安置协议》中注明的价格及缴纳的相关税费；(3)房屋拆迁采取产权调换的方式 。被拆迁人在调换房屋之外获得部分货币补偿的，调换房屋的原值为《房屋拆迁补偿安置协议》中注明的价格及支付的相关税费，减去货币补偿后的余额；(4)房屋拆迁采取产权调换方式的，被拆迁人取得调换房屋并支付部分款项的，调换房屋的原值为《房屋拆迁补偿安置协议》处标明的价格，加上支付的款项和支付的相关税费 。(按《信息时报》)扩展信息：纳税人未能提供完整准确的原房屋价值证明，不能正确计算原房屋价值和应纳税额的，税务机关可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定征收个税，即按照纳税人住房转让所得的一定比例确定个人所得税应纳税额 。具体比例由省地税局或省地税局授权的市地税局根据纳税人出售住房的面积、地理位置、建设时间、住房类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入的1%-3%范围内确定 。为方便出售房屋的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关应在房地产交易场所设立税收征收窗口 。个人转让住房时应缴纳的个人所得税，应与转让过程中应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税费一并办理；地方税务机关没有条件在房地产交易场所设立征收窗口的，应当委托契税征收部门代征个人所得税等税款 。来源：中华人民共和国国家税务总局-中华人民共和国国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税问题 。
三、房产原值包括土地出让金吗？
房产原值是否包含土地出让金，可以从以下两点说明：如果用于核算，房子和土地分开保管 。房屋计入“固定资产”，土地出让金计入“无形资产”；如果公关
你好，《中华人民共和国契税暂行条例》:第二条本条例所称土地、房屋所有权转移，是指下列行为： (一)国有土地使用权转让；(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；第三条契税税率为3-5% 。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区的实际情况，在前款规定的幅度内确定，并报中华人民共和国财政部和国家税务总局备案 。根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定，契税的计税依据是：“国有土地使用权转让、土地使用权出售、房屋买卖均为交易价格 。”以不同方式取得的土地使用权，应区别不同情况处理 。(一)国有土地使用权转让财政部国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)进一步明确了不同情况下国有土地使用权转让的契税计税价值问题 。1.协议出售的，以成交价格为契税计税价格 。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、征地管理费、市政建设配套费以及其他应当由承办人支付的货币、实物、无形资产和其他经济利益 。“市政建设配套费”是指土地配套费、城市道路、桥涵、公共交通设施等市政公共设施工程配套费、城市环境卫生和园林绿化费、城市排水工程建设费、消防设施建设费、人防设施迁建费、新型墙体材料专项基金、城市商业网点建设费和城市教育网点建设费等 。由规划建设部门收集 。同时还包括公共电力建设配套费、城市自来水建设使用费、供热工程建设费、管道燃气设施安装费等 。也就是通常所说的‘大配套费’ 。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，税务征收机关可以依次采用以下两种方式确定：(1)评估价格：由政府认可的房地产评估机构根据同地段、类似房地产进行综合评估，并经当地税务机关确认的价格 。(2)土地
基准地价：在没有评估价格的情况下，参照县以上人民政府公示的土地基准地价，计算契税计税价格 。具体计算方法为：以总征用面积而非出让面积与单位基准地价相乘，得出契税计税价格 。因为总征用面积含部分预留道路面积，如果所征用土地紧靠道路，其相同出让面积的正常价值通常高于非靠道路的情形 。2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，“一般”应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内 。对竞价方式，有三点须特别引起注意：一是征收机关在确认计税依据时应根据拍卖成交确认书所列示的成交价款所包括的具体项目具体分析 。如有的拍卖成交确认书是整体打包拍卖，成交价格中包含政府所有应收的费用，而有的则仅包括国土部门收取的费用，没有包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用，如市政建设配套费等 。竞价的计税依据主要是：土地出让金+土地补偿费、安置补助费+地上附着物和青苗补偿费+拆迁补偿费等+市政建设配套费+其他经营服务性费用（主要包括拍卖佣金、土地评估费、土地测绘技术服务费、公告费、服务费等费用） 。二是如何正确理解“一般”的含义 。大凡竞价出让，首先需要对该宗土地使用权参照当地基准地价结合系数修正等进行技术性评估，然后再行拍卖，起拍价是在评估价格的基础上，正常拍卖价不会低于评估价，因此确定为竞价的成交价格 。但是对于比较偏远乡镇、村原零星国有土地使用权另行处置，如果采用公开竞价的方式进行处理，有时竞价可能远低于基准地价，甚至低于协议出让的价格 。这时如果也采用竞价的成交价计税，显然有违税收的公平原则，（如上述按协议出让方式则按不低于基准地价计税）因此不能按照竞价的成交价计税，应按照评估价或基准地价计税 。三是对于以其他公开竞价方式，如采取摘牌等方式取得的土地使用权，契税计税价格一般应为拍卖价格（也要看具体拍卖成交确认书的金额项目构成，进行适当调整）加土地承受者支付原土地使用权单位或土地实际使用者的费用，再另加其他相关经营服务性费用 。（二）国有、集体土地使用权转让契税计税依据为合同确定的成交价格以及由承受方实际支付的超出合同的全部价款，包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益 。1、通常情况的土地使用权转让契税计税价格 。实际工作中按照合同成交价、评估价、土地剩余使用年限的摊余基准地价孰高原则确定 。2、拍卖价格明显偏低的土地使用权转让的计税价格 。如法院拍卖债务人的土地使用权以及银行处理到期债权抵押的土地使用权等情况，由于强势一方的介入，加之拍卖操作不够规范，其拍卖价格通常大大低于正常的市场价格，大大低于基准地价 。在这种情况下，契税的计税依据就不能按照财税[2004]134号国有土地使用权“出让”中“竞价的‘一般’应确定为竞价成交价格”的规定进行处理，而应根据“成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的”，由征收机关采用正常的市场价格、评估价格、土地剩余使用年限的摊余基准地价核定征收 。3、没有成交价格或成交价格明显偏低而又没有评估价格的土地使用权转让，其计税价格应按不低于土地剩余使用年限的摊余基准地价计税 。目前，税收征收机关尚没有建立委托评估机制，不可能做到对每一笔具体业务进行委托评估，况且委托评估的费用怎样解决也没有明确规定，实行委托评估不现实 。而土地使用权具有一定的使用年限，其价值随使用年限的减少逐渐降低，在这种情况下应按所转让土地剩余使用年限的摊余基准地价计税 。（三）先以划拨方式取得土地使用权又改为出让的计税依据先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用，也就是本次土地使用权手续，应向国土资源部门所交纳的所有费用之和 。其他出让费用包括土地管理费、土地登记费等 。（四）以其他方式承受土地使用权1、土地使用权交换 。契税计税价格为所交换的土地使用权价格的差额，由多交付货币、实物或者无形资产、其他经济利益的一方缴纳契税 。当然也适用成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关采用评估价格、基准地价或者正常的市场价格核定征收的规定 。2、土地使用权赠与和视同土地、房屋权属转移的情形 。《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定，以土地权属作价投资、入股；以土地权属抵债；以获奖方式承受土地权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属视同土地使用权、房屋所有权属转移，应按照规定依法缴纳契税 。征收机关采用查账征收征收，或者采用合同价格，或参照土地使用权出售的市场价格、评估价格或基准地价、土地剩余使用年限的摊余基准地价等方式确定契税计税价格核定征收 。望采纳谢谢
五、房屋原值包括哪些根据国家规定，出售房屋时需要缴纳个人收入所得税;缴纳的税率按差额的20%缴纳，差额如何认定?即现成交价减去原房屋原值;工具/原料怎么核实房屋原值?主要看原房屋来源;方法/步骤1自建的房屋需要提供原土地申请使用、建房申请等行政费税发票、建筑公司的建筑发票、建筑材料发票和装修等发票的累计总和;2购买的商品房原开发公司售房发票、契税单、装修等发票的累计总和;3购买的二手房原来房主交易时的营业税认定缴纳发票、个税认定缴纳发票、契税单、装修等发票的累计总和;4拍卖的房屋原拍卖单、纳税单、装修等发票的累计总和;5属共有财产变更姓名的房屋如因离婚变更姓名的房屋等按变更之前的来源分类 。
六、房产税原值包括哪些房产原值中应包含契税和预售合同交的印花税 。根据《财政部的国家税务总局的对于房产税乡镇土地运用税有关疑问告诉》(财税[2008]152号)第一条就是对根据房产的原值计税的房产，不管是不是记载在管帐账簿固定资产科目中，均应依照房子原价计算交纳房产税 。房子原价应根据国家有关管帐制度规则进行计算 。

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