建筑业纳税义务发生时间如何确定房地产企业汇算清缴有哪些特殊规定，资产损失税前扣除管理办法 _睿知

一、房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定
企业所得税汇算清缴的特别规定企业房地产开发业务包括土地开发、住宅和商品房等建筑物、附着物、配套设施及其他开发产品的建造和销售。由于房地产开发企业的特殊性，企业所得税最终汇算清缴时，税法有特殊规定。预售收入可以作为广告和业务招待费的计算基数。《企业所得税法实施条例》第四十三条、第四十四条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5 。除国务院财政税务主管部门另有规定外，企业发生的不超过当年销售(营业)收入15%的符合条件的广告费和业务推广费，准予扣除；超出部分允许结转下年纳税年度扣除。可见，销售(业务)收入是计算广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》取得的收入，应当确认为销售收入的实现。由此看来，对于房地产开发经营企业来说，正式签约《房地产预售合同》的收入应确认为实现销售收入，预售收入可以作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数。预缴的税费可以在营业税税前扣除。《暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预缴方式的，其纳税义务发生在收到预缴款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预缴方式的，其纳税义务发生在收到预缴款的当天。因此，对于房地产开发企业而言，在收到预售房产或租金收入或施工服务费时，营业税缴纳时间已经发生，应按规定缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目竣工结算前转让不动产取得的收入，因成本确定或者其他原因无法计算缴纳土地增值税的，可以预缴土地增值税。待工程竣工结算后，对他进行清算，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对于房地产开发企业来说，土地增值税一般是提前预售，达到清算条件后再进行清算的一种征管方式。由此，对于房地产开发经营企业来说，在房地产预售中必须按规定缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。按照现行的财务会计规定，这些税费一般是通过营业税金及附加核算的。国税发〔2009〕31号文件第十二条规定，企业发生的期间费用、销售开发产品的应纳税成本、营业税金及附加、土地增值税，允许按规定在当期扣除。因此，房地产企业在预售过程中缴纳的税款可以在所得税前扣除。预提费用部分可作为《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》的应纳税成本处理(中华人民共和国国家税务总局公告2011年第34号) 。根据第六条规定，企业当年实际发生的相关成本、费用，由于各种原因不能及时取得成本、费用的有效凭证的，企业可以暂不处理
二是公共配套设施尚未建设或竣工的，可按照预算成本合理计提建设成本。此类公共配套设施必须符合房屋买卖合同、协议、广告或模型中已明确承诺建设且不可撤销的条件，或符合法律法规规定必须建设。第三，应按规定计提应提交政府但尚未提交的申请建造费和财产改良费。物业改善费是指按规定应由企业承担的物业管理资金、公共建筑维修资金或其他专项资金。从这个角度来看，国家税务总局2011年第34号公告和国税发[2009]31号文件对提供有效证明的时间有不同的规定。对此，我们一般只认可国家税务总局2011年第34号公告，默认文件国税发[2009]31号自动失效，因为国家税务总局2011年第34号公告属于最新规定。根据税法的适用原则，新法优于旧法。但实际上完全不一样，国税发[2009]31号文件没有过期。可以参照《立法法》第八十三条的规定，即法律、行政法规、地方性法规、自治条例和同一机关制定的单行条例、规章。特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新规定与旧规定不一致的，按新规定执行。中华人民共和国国家税务总局2011年第34号公告是一般规定，国税发[2009]31号文件是特殊规定，仍然有效。至于《立法法》第八十三条“新规定与旧规定不一致的，适用新规定” ，这是针对同一层次的特别法或者同一层次的一般法，与国税发〔2009〕31号文件中三项预提(应付)费用的执行并不矛盾。

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二、房地产开发企业所得税汇算清缴怎么做？
(1)关于季度预付款。根据国税函[2008]299号文件，房地产开发企业按当年实际利润按季(或按月)缴纳企业所得税的，为开发建设的房屋、商品房等建筑物、附着物及配套设施开发产品。竣工前预售销售取得的预售收入，按规定的预计利润率按季(或按月)计算，提前计入利润总额，开发产品竣工结算。
【建筑业纳税义务发生时间如何确定房地产企业汇算清缴有哪些特殊规定，资产损失税前扣除管理办法】计税成本后按照实际利润再行调整。（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续。当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。扩展资料：实施的影响：新企业所得税法及其实施条例已于2008年1月1日起施行。与原税法相比，新税法在很多方面有突出的变化。国家税务总局所得税管理司有关负责人最近在接受采访人员采访时说：“从长远来看，新税法对内、外资企业会产生六个方面的积极影响。”一是使内、外资企业站在公平的竞争起跑线上。新税法从税法、税率、税前扣除、税收优惠和征收管理等五个方面统一了内、外资企业所得税制度，各类企业的所得税待遇一致，使内、外资企业在公平的税收制度环境下平等竞争。二是有利于提高企业的投资能力。新税法采用法人所得税制的基本模式，对企业设立的不具有法人资格的营业机构实行汇总纳税，这就使得同一法人实体内部的收入和成本费用在汇总后计算所得，降低了企业成本，提高了企业的竞争力。新税法采用25%的法定税率，在国际上处于适中偏低的水平，有利于降低企业税收负担，提高税后盈余，从而增加投资动力。新税法提高了内资企业在工资薪金、捐赠支出、广告费和业务宣传费等方面的扣除比例。参考资料来源：百度百科-企业所得税
三、请问房地产没结盘时，汇算清缴是有什么要求的吗？你所说的结盘，指的是上房（即商品房销售完毕并已交付业主使用），在此之前，所收房款入预收账款，上房后再结转收入及成本。所得税汇算清缴时，税务机关对房地产公司都会有一个设定好的预计毛利率（根据地区差别，毛利率也会不一样，具体咨询当地税务机关），计算所得税则根据预收账款乘以预计毛利率得到预计毛利润，再减去期间费用得到净利润后计算所得税。（当然，汇缴时还会发生一些其他的调增、调减项目）

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四、房地产开发企业的税务处理有什么需要注意的？您好，很高兴为您解答！房地产企业税务处理违规总结1．采取预售方式销售开发产品，未按核定利润率计算利润额并入所得额计算缴纳企业所得税。2．开发的产品已经销售，不开具房屋销售结算发票，收入挂记预收账款，不按权责发生制原则计算应纳税所得额缴纳所得税。3．银行按揭房款、产权置换、房地置换、土地出让、安置用房、商品房自用、抵债等销售行为，不按权责发生制原则确认收入纳税。以上销售行为，个别企业长期挂在往来账上或根本不在账上反映，尤其是银行按揭和实行分期付款的销售行为，纳税人不按照合同规定及时结转收入，造成当期少缴税款。4．成本核算不规范，乱列成本费用。房地产项目开发周期长，成本费用配比、归集和结转核算复杂，容易造成成本核算混乱。企业通过虚列多列成本，扣除成本费用时未遵循权责发生制原则、相关性原则和配比原则，期间费用与成本，建造成本与销售成本，直接成本与间接成本划分不清，任意摊销，虚列多列各类成本，造成不真实的盈亏，以达到不缴或少缴企业所得税的目的。具体表现形式主要有以下几种：（1）利用行业特点调减成本。房地产公司利用开发周期长、成本划分难的行业特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“前期共同费用”账户，结转经营成本时不按权责发生制原则和配比原则进行，而是根据收入情况，利用“前期共同费用”账户随意调整，达到调减利润、偷逃税款的目的。（2）股东个人负担的借款利息支出，记入企业的财务费用支出，有的企业把应由股东个人的支出记入企业的管理费用，达到调减利润、偷逃税款的目的。（3）业务招待费严重超支，多提折旧，多列财务费用等增加成本。（4）企业捐赠、赞助、广告、福利、奖励等费用超标，不按规定记入成本。（5）代收款项、价外费用不合并纳税。将煤气开户费、可视对讲费、有线电视开户费、更名费、拖交房款押金、罚息收入、违约保证金、定金等收入直接记入往来账户，未计收入申报纳税。（6）外资开发商利用自身享受的税收优惠政策，与内资企业合作进行开发，对补偿给内资企业的不动产不作收入，不如实申报纳税。（7）以代建房名义不按规定纳税。部分房地产开发公司对不属代建性质的项目，以签订虚假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建费收入纳税而不按销售不动产行为全额纳税。希望我的回答能够帮助您，谢谢！
五、房地产年度汇算清缴再那么算根据相关的税法规定，房地产行业和一般的企业一样，都是要在每年的年初到五月份进行汇算清缴的。房地产业汇算清缴方法：企业所得税法第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。依据上述规定，房地产企业汇算清缴是按所有项目每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额，计缴企业所得税，不是分项目汇算清缴。
六、房产税有汇算清缴退税吗