房地产企业营改增营改增后房地产企业交哪些税，房地产企业税收政策

一、营改增后房地产企业要缴纳的税有哪些
一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人出租2016年5月1日以后取得且与机构不在同一县(市)的不动产，应当在不动产所在地按照3%的预征率预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租房屋)，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构不在同一县(市)的不动产，应当按照上述计税方法在机构所在地预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关办理纳税申报。资料：企业所得税税率为25%比例税率。原《企业所得税暂行条例》规定企业所得税税率为33%，另有两种优惠税率。年应纳税所得额3万-10万元的，税率为27%，不足3万元的，税率为18%；特区和高新技术开发区的高新技术企业税率为15% 。外资企业所得税税率30%，还有3%的地方所得税。新所得税法规定法定税率为25% 。内资企业和外资企业一样，高新技术企业15%，小型微利企业20%，需要国家扶持的非居民企业20% 。应纳企业所得税=当期应纳税所得额*适用税率应纳税所得额=收入总额-允许扣除项目金额的企业所得税税率为计算企业所得税应纳税额所依据的法定税率。根据2008年中华人民共和国新所得税法《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定；一般企业所得税税率定为25% 。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其机构、场所从中国境内取得的所得，以及产生于中国境外但与其机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家财政税务总局发布的通知《关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》(财税〔2011〕117号)明确，自2012年1月1日至2015年12月31日，对年应纳税所得额低于6万元(含6万元)的小型微利企业所得，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳。来源：百度百科-企业所得税
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二、营改增后房地产开发企业要交哪些税？
一、拿地环节开发商品房等经营性用地，招拍挂拿地主要涉及契税和印花税。1.契税应纳税额=土地成交价格适用税率(3%-5%)，在广州是3% 。2.印花税的应纳税额=应税凭证记载的金额适用税率=土地使用权转让合同金额 5% 。依据：《广东省契税实施办法》、《印花税暂行条例》二。取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证后，方可开始建设开发环节。2.1.土地使用税应纳税额=实际占用土地面积适用税额。注：广州规定取得预售证后不缴纳土地使用税，但转为自用或出租的商品房除外。注意其他地区的当地法规。2.常见的有印花税的合同如下：印花税=建筑勘察设计合同额 0.5%建筑安装合同额 0.3%贷款合同额 0.05% 。3.1.增值税分预征税和实际发票结算两个环节缴纳。注：简易计税适用于《建筑工程施工许可证》中注明开工日期在2016年4月30日之前的房地产项目或施工合同中注明开工日期在2016年4月30日之前的建设项目。2.以城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、清算时实际缴纳的增值税为计税依据，乘以适用税率缴纳城建税(7%或5%或1%) 。广州城建税是(7%)，教育费附加(3%)，地方教育附加(2%) 。3.土地增值税(预缴款)预缴款=(预缴款-增值税预缴款)预缴率。垫付率：住宅2%，非住宅3%或4% 。4.印花税=商品房销售合同金额 5% 。5.企业所得税的销售未完工开发产品收入，按照预计毛税率(一般为15%)计算预计毛利。产品开发完成后，应及时结清以前销售的实际毛利，将实际毛利与预计毛利的差额并入当年应纳税所得额。依据：财税〔2016〕36号、中华人民共和国国家税务总局公告第70号、广州市地方税务局公告第5号、国税发〔2009〕31号、财税〔2006〕162号、中华人民共和国国家税务总局公告第18号、2016年四。房产税什么时候交？每年的房产税分两期缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，本着纳税人自愿的原则，经申请，纳税人可以在每年4月的征收期内，一次性征收其全年应纳税额。关键词：土地增值税清算应在土地增值税清算环节的所有项目全部完成并出售，或满足其他清算条件时进行。应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数-预缴税金增值税简易计税：清算收入=销售收入含税/(15%)增值税一般计税：清算收入=(销售收入含税允许抵扣地价11%)/(111%)增值额=清算收入-(土地出让金和契税房地产开发成本
能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。②不能提供证明的，开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。扩展资料营业税改增值税的征收范围如下所示：一、征收范围营业税改增值税主要涉及的范围是交通运输业以及部分现代服务业;交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。二、营业税改增值税税率1、改革之后，原来缴纳营业税的改交增值税，增值税增加两档低税率6%(现代服务业)和11%(交通运输业) 。营业税改增值税主要涉及范围：交通运输业和部分现代服务业，交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。根据上海试点的经验，改革之后企业的税负有所降低。营业税是按收入全额计算缴纳税金的，改成增值税之后，可以扣除一些成本及费用，实际上可以降低税负。改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，无论在上海还是其他地区，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。12万户试点企业中，对3.5万户一般纳税人而言，由于引入增值税抵扣，与原营业税全额征收相比，税负会有所减少甚至大幅降低;对8.5万户小规模纳税人而言，营业税改增值税后，实行3%的征收率，较原先营业税率要低2个百分点。改革的确存在个别企业税负增加的情况。2、营业税改征增值税后税率是多少新增两档按照试点行业营业税实际税负测算，陆路运输、水路运输、航空运输等交通运输业转换的增值税税率水平基本在11%-15%之间，研发和技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、鉴证咨询服务等现代服务业基本在6%-10%之间。为使试点行业总体税负不增加，改革试点选择了11%和6%两档低税率，分别适用于交通运输业和部分现代服务业。3、广告代理业在营业税改增值税范围内，税率为：6%. 广告服务，指的是利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式作为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者是通告、声明等委托事项进行宣传以及提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。参考资料来源：百度百科—营改增
三、营改增前后房地产业分别有哪些应交税？1、契税：主要是在购买土地的环节，税率3%.计税基础是购买土地的合同金额（可能回加上土地指标款等，具体不知）。2、印花税：计税基础和税率有很多，一般来讲只要签合同都要按合同金额缴税，各种账簿凭证也要缴税。3、增值税：税率为11%，应交增值税=销售额*11%-进项税。4、城建税、教育费附加、地方教育费附加：这个是附加税，计税基础是增值税额，城建费7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%（成都税率，各地可能会有差异）5、土地增值税：分为预缴和清缴两个环节。预缴的时候按照预收款金额缴纳，税率受项目位置、产品类型、地方政府政策影响各地不同。6、土地使用税：按照土地使用面积缴纳，你交房过后对应面积就不用缴纳。一般来讲按照多少钱一平米计算，具体税率个地方规定不同。7、房产税：有两种计税防范。从价计征：按照房屋价值的一定比例为计税基础（这个比例各地不一样），税率1.2% 。从租计征：按照租金收入的12%计征。一般一年交两次。8、企业所得税：按照应纳税所得额的25%缴纳。每个季度预缴，每年4月底之前清缴。同时，预收账款要作为收入缴纳企业所得税，各地毛利率规定不同。

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四、营改增后房地产业主要税种及计算方法营改增后房地产业主要税种有以下几个：1、增值税：（1）2016.5.1营改增后，根据财税2016第36号附件一第十五条规定，房地产一般纳税人执行一般计税法的增值税税率11%（2018.5.1后调整为10%）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）销项税=含税销售价÷（1+10%）×10%=销售额×10%应交增值税=销项税-进项税（2）房地产一般纳税人执行简易计税法的和小规模纳税人，征收率5%应交增值税=含税销售价÷（1+5%）×5%=销售额×5%2、附加税（1）城建税=应交增值税×7%（2）教育附加=应交增值税×3%（3）地方附加=应交增值税×2%3、所得税=所得额×25%小规模纳税人年所得额100万以内的=所得额×10%4、印花税=销售额×0.05%5、预交土地增值税=销售额×2.5%（有的地区是2%或3%）上述都是直接与销售额有关的税种及计算，其他还有房产税、车船税、土地使用税、耕地占用税、土地契税等。
五、营改增后房地产企业要交哪些税房地产企业自行开发房地产项目，从拿地、施工到销售各环节需要交什么税：一取得土地环节开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。1、契税应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额×5?▎依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例二建设开发环节取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。1、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积×适用税额注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定2、印花税常见的合同如下：印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5?＋建筑安装工程承包合同金额×0.3?＋借款合同金额×0.05?▎依据：穗府[2008]13号三销售环节取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。1、增值税增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。3、土地增值税（预缴）预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%4、印花税印花税税额=商品房销售合同金额×5?5、企业所得税销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。▎依据：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号四土地增值税清算环节项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额增值税简易计税：清算收入=含税销售收入/（1+5%）增值税一般计税：清算收入=（含税销售收入＋允许扣除的土地价款×11%）/（1+11%）增值额=清算收入－（土地出让金及契税＋房地产开发成本）×120%－房地产开发费用－印花税－城建税及教育费附加备注：①开发费用中的利息支出，能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。②不能提供证明的，开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。▎依据：财税[2016]74号、穂地税函[2016]188号、土地增值税暂行条例实施细则
六、营改增以后房地产企业开始销售时开具发票需要缴纳什么税金营改增以后，房地产企业销售时开具发票需要缴纳增值税及其附加税金。营改增后，房地产企业适用税种由营业税改为增值税，其他税种不变，税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，附加税没有变化，还是城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。房地产企业开具发票应注意：1、增值税发票的管理。由于一方开具增值税专用发票，会涉及到下游企业的抵扣，增值税形成整个行业完整的闭环链条，因此销项发票的领购、开具、保管、作废，进项发票的取得、认证、抵扣等都显得尤为重要。企业在营改增后，应更加重视发票的管理，同时在选择供应商时，应注意选择增值税一般纳税人，以便相应的进项税额可以抵扣，减少企业的应纳税额。2、房地产销售个人的，不能给开具专用发票，只能开具普通发票。